2022년 1분기 글로벌 부동산 거래 시장
Savills
Savills에서 발간한 2022년 1분기 글로벌 부동산 투자 시장 레포트입니다.
전세계 거시 경제 환경이 악화되고 있으며 오피스 마켓 전망에 있어 바텀업 펀더멘탈의 중요성이 점차 커지고 있습니다.
바텀업과 탑다운 방식 사이 상호작용을 통해 앞으로 12달의 가격책정을 결정할 것임. 인플레이션과 금리 인상, 우크라이나 전쟁으로 인해 경제 성장은 둔화되고 있음. 투자심리는 감소하고 있으며 경제 불황 신호가 감지되고 있음.
양호한 펀더멘탈이 조금 더 긍정적인 전망을 제시할 것임. 임대 수요는 탄탄하며 한정된 기 공급량에 투자하려는 자본이 풍부함. 투자자와 임차인 모두에게 프라임급 자산과 아닌 자산의 격차가 벌어지고 있음.
상당한 긴축 경제가 예상되는 상황에서 미국 거시 경제 상황이 유리할 것으로 보임. 유럽 투자자들은 탄탄한 임대 수요와 부족한 공급 상황에서 수익을 노려야 함. 아시아에서는 시장 특성이 지역 맥락보다 중요한 요인임.
세계 전망
2021년의 강한 경제 회복세는 노동시장 반등과 오피스를 기반으로 한 고용을 촉진했습니다. 코로나 바이러스에 대한 낮아진 규제와 높아진 면역력이 직장인들을 오피스로 돌아오게 만들었습니다. 미국과 유럽에서는 혼합된 근무 형태가 보편화되고 있는 반면, 아시아에서는 이러한 추세가 더욱 명확합니다. 그러나 유럽에서는 여전히 공실률이 7.2% 정도의 안정된 수치를 유지하고 있으며 미국은 포스트 코로나 시대인 2022년 1분기에 임대율 최고치를 기록했습니다. 임차 수요가 회복되고 주요 시장에서의 프라임 오피스 공급량이 부족해짐에 따라 투자 활동이 촉진되고 있습니다. 2021년 마지막 분기에는 오피스에 대한 글로벌 투자가 1,300억 달러를 기록했으며 이러한 경향이 올해 초까지 이어졌습니다. 올 1분기는 작년 동기 대비 25% 상승한 820억 달러가 거래되었으며 코로나를 포함한 5년 평균에는 3.5%만을 차지했습니다.
악화되는 2022년 전망
1분기가 끝날 때 즈음, 전망은 완전히 뒤바뀌었습니다. 재화에 대한 수요가 급증하며 글로벌 공급망에 무리가 생겼으며 이로 인해 인플레이션이 치솟았습니다. 통화정책이 대폭 긴축될 것으로 기대되며 채권 수익률을 급격히 끌어올렸으며 이는 금융시장의 변동성과 글로벌 리스크 심리를 하락시켰습니다. 중국에서는 인민은행이 반대 방향으로 가고 있기는 하지만 정책 입안자들은 부동산 경기 둔화와 코로나 발발 상황 속에서 고군분투하고 있습니다.
러시아의 우크라이나 침공은 글로벌 투자자들에게 있어 불확실성이 강화되고 있습니다. 러시아 투자자들은 글로벌 상업용 부동산 시장에서 주요 시장참가자는 아니지만 투자 심리에 있어 부정적 영향을 미치고 있으며 특히 유럽에서는 러시아의 위치가 주요 상품 공급자의 역할이기에 글로벌 인플레이션에 기름을 끼얹고 있습니다. 최근 IMF 세계 경제 전망에서는 우울한 전망치를 내놓고 있으며 비즈니스 뉴스에서는 스태그플레이션에 대한 우려로 넘쳐나고 있습니다.
중앙은행들은 수십년에 걸쳐 형성된 인플레이션을 식히는 것과 성장을 위한 준비 사이에서 균형을 잡으려 노력하고 있습니다. 역사적에서 보듯 이를 이루기는 쉽지 않습니다. 미국에서는 과거 긴축 사이클의 대부분은 경제 불황으로 끝났으며 최근 2년 만기 채권과 10년 만기 채권 수익 곡선의 역전 현상은 투자자들로 하여금 점점 더 큰 베팅을 하고 있다는 점을 시사합니다.
임차인 수요가 핵심
높은 인플레이션과 긴축 재정 상황이 시장들의 채무 재조정을 야기하고 있습니다. 호주와 유럽, 미국에서는 5년 스왑 금리가 2022년 1분기에 100 bp 상승했습니다. 이러한 추세는 2분기 시작 지점까지도 이어져 현금성 수익을 더더욱 옥죄고 있습니다. 치솟는 인플레이션으로 인해 부동산을 통한 헷지가 주목받고 있습니다. 지표가 없는 경우 이 헷지전략은 인플레이션이 경제 성장기에 동반될 때에만 유효합니다. 건물주의 가격결정력은 임대료 상승을 견인하기 위한 공간에 대한 경쟁 그 자체에 있지, 인플레이션을 추종하지 않습니다. 영국의 경우, 코로나 이전 30년을 되짚어보았을 때 오피스 섹터의 수익은 GDP 성장과 강하게 결부되어 있었으며 인플레이션과는 뚜렷한 관계가 보이지 않았습니다.
이는 오피스 시장의 전망을 결정하는 데 있어 임차인 수요가 중요하다는 점을 상기합니다. 노동시장이 일반적으로 양호한 상태에 있지만 보통 다른 경제활동 지표에는 뒤쳐지기 때문에 전망에 대한 평가는 다양합니다. 불확실성이 지속되는 상황에서 임차인들은 점점 더 공간에 대한 그들의 요구사항을 재평가해볼 수 있을 것입니다.
한정된 공급, 그리고 가격 책정을 뒷받침하는 현금의 중요성
비탄력적인 공급이 임대료에 있어 일정 부분 안정성을 담보할 수도 있겠지만 이는 A급 오피스에 국한됩니다. 특히 유럽과 몇몇 아시아 시장에서는 프라임급 자산의 공급이 부족한 것으로 보입니다. 공급망이 무너지고 건설 비용이 증가하면서 올해와 내년까지는 개발 파이프라인이 타격을 입을 것으로 보입니다.
현금의 중요성은 질좋은 자산들의 경쟁을 유지하기 위한 요인 중 하나입니다. 투자를 위해 모집되고 있는 자본의 양은 유례없을 정도입니다. 미국의 경우 2021년 말 PE 펀드가 상업용 부동산을 타겟으로 하지만 집행하지 않은 자금은 2,900억 달러에 달했으며 이는 2020년 대비 11%, 2019년 대비 57% 높은 액수입니다. 이에 따라 낮은 수익성을 가진 코어나 코어플러스 전략 비히클들이 점점 더 많아지고 있습니다.
불확실성의 증가는 안정성에 대한 선호를 뒷받침할 것이며 ESG에 대한 주목과 결부되어 주요 도시들의 A급 오피스에 대한 선호를 증가시킬 것입니다. 스태그플레이션 환경의 대체투자는 투자자들이 최저 수준의 현금 수익을 기꺼이 감수할 준비가 되어있다는 것을 의미합니다.
출처: Savills
