세계 경제 불황 피할 수 있을지도?
CBRE
코로나, 러시아-우크라이나 전쟁 등 글로벌 경제는 혼돈 속에 있습니다. 이에 대한 분석 자료를 발간한 CBRE의 리서치 자료를 소개합니다.
주요 요약
2021년과 2022년 초 강한 회복세에도 불구하고 세계 경제는 하락세 가능성을 증가시키는 역풍을 맞이하고 있습니다.
러시아-우크라이나 전쟁은 에너지 공급과 소비 심리, 기업 투자에 부정적인 영향을 미쳐 유럽의 경제 성장을 억제하고 있습니다.
미 연준이 인플레이션 억제를 위해 공격적으로 금리 상승을 부추기고 있어 부동산 부채 상환 기간은 조여지고 있습니다.
금리 상승이 가장 큰 요인
2023년 말 연방 기금 금리: 2.5-2.75%
올해와 내년 금리 인상 기대 횟수: 10-12
2023년 말 미 연방 기금 금리를 2.5%에서 3.5%까지 상승시킬 것으로 보이는 금리 상승이 올해와 내년 10-12번 이루어질 것으로 기대됨에 따라 세계 경제 하락세에 대한 우려가 커지고 있습니다. 금리의 급등은 모든 불경기에 앞서 선행되었으나 가장 중요한 것은 이전 4-5년 동안의 금리 동향입니다. 과거 데이터에 의하면 이전 사이클보다 평균적으로 2.5퍼센트 포인트 더 높은 금리 상승이 있을 때 경기 불황을 초래했습니다. 이에 따르면 이전 5년 동안 제로에 가까웠던 금리가 2.5 - 2.75%까지 상승하면 경기 불황이 일어날 가능성이 높아집니다.
따라서 2023년에 금리가 2.5%에서 2.75% 범위까지 상승한다면, 특히 인플레이션이 하락하기 시작한다면, 경제에 명백한 충격이 있을 것으로 보입니다. CBRE나 미 연준 모두 2.5%에서 2.75%까지 금리 상승이 이루어질 것이라 보고 있지는 않지만 많은 경제학자들은 그럴 것이라 예상하기도 합니다. 높아진 금리가 아직까지는 미국 서비스나 제조 기업 심리에 악영향을 끼치고 있지는 않습니다. 가스 가격 인상으로 소비자 심리는 약해지고 있으나 지금까지 소비에 있어서 큰 영향을 끼치지는 않았습니다. 수요의 관점에 있어서 미국 경제의 상황은 양호합니다.
지난 3월 말, 10년 만기 국채 수익률이 2년 만기 국채 수익률에 역전당하면서 불경기의 조짐을 보였으나 거래일 막판에 다시 역전되었습니다. 5월 10일에는 10년 만기 채권이 3.0%, 2년 만기 채권이 2.6%를 기록했습니다.
우크라이나 전쟁
EU의 러시아산 천연가스 수입 비중: 45%
러시아에 대한 경제 제재 확대는 특정 재화들의 공급 체인을 붕괴시켜 세계 경제 성장을 저해하고 있으며 인플레이션을 가속화하고 있습니다. 우크라이나와 러시아는 세계 밀 수출량의 약 1/3을 차지하고 있어 길어지는 제재 기간 동안 세계 곡물 가격 상승을 부추기고 있습니다. 반도체 생산에 필요한 원자재 또한 공급 부족에 시달리고 있습니다.
유럽은 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 25%에서 50%의 역성장 가능성이 있어 경제 하락세를 겪을 것으로 보입니다. 이는 러시아의 석유 혹은 가스에 대한 수출 엠바고 조치, 또는 EU의 노골적인 수입 금지로 인할 것으로 보이며 후자의 가능성의 더 높아보입니다. 러시아는 2021년 EU의 천연가스 수입의 45%를 차지할 정도로 세계에서 가장 큰 천연가스 수출국입니다. 유럽의 많은 나라들이 러시아의 천연가스에 의지하고 있으며 특히 이탈리아의 경우 2020년에 러시아 천연가스 전체 수출량의 24%를 차지했습니다. 지속적인 가스 가격 상승은 에너지 공급 산업과 소비심리, 기업 소비에 악영향을 끼칠 것입니다.
데이터에 의하면 기업신뢰는 유지되고 있지만, 가스 가격 상승으로 인한 난방비 부담으로 소비심리는 하락하고 있습니다. 그러나, 팬데믹 락다운 기간 동안 억눌렸던 수요와 저축이 해방되면서 소비심리가 소매 판매액에 큰 악영향을 미치고 있지는 않습니다. 독일은 러시아산 가스에 크게 의존하고 있기 때문에 전쟁 영향에 직접적으로 노출되어, 중국으로의 자본재와 자동차 수출 감소를 겪고 있습니다. 그렇지만 업무공간과 소매업의 이동성이 우상향하고 있기 때문에 아직까지 독일 경제는 탄력적인 모습을 보이고 있습니다.
중국 경제 둔화
중국은 2022년 1분기 GDP 성장률을 4.5%라 발표했지만 실은 이보다 훨씬 낮을 것으로 보이며 경기 침체에 있는 것으로 보입니다. 이러한 경기 둔화는 4월 말 기준 중국 경제의 40%를 차지하는 45개 도시에 대한 락다운으로 인한 것으로 보입니다. 또 다른 요인으로는 중국 정부의 부동산 산업 유동성 제재 정책(특히 차입률이 지나치게 높은 주거 부동산 개발에 대한 제재)가 꼽힙니다. 이는 특히 주거 부동산 시장에 주목할 만한 둔화를 야기했으며 건설과 소매 산업에 연쇄효과를 일으키고 있습니다. 중국의 성장 둔화는 대만, 홍콩, 한국 등 아시아 퍼시픽의 나머지 국가들에게도 영향을 미칠 것으로 보입니다. 또한 코로나 락다운은 공급망 병목 현상을 일으켜 미국과 유럽의 인플레이션에 유의미한 영향을 일으킬 것입니다.
그럼에도 불구하고, CBRE는 중국에 대해 긍정적인 관점을 가지고 있습니다. 중국은 자국 통화를 절하해 수출을 통한 경제 회복을 노릴 것이며 지난 20년 간 그랬듯, 디플레이션을 야기할 것입니다.
코로나의 새로운 물결
변종 코로나 바이러스의 등장이 아직 위험요인으로 남아있긴 하지만 오미크론은 이전에 비해 덜 치명적인 것으로 알려졌으며 대부분의 국가들이 국민들의 이동을 제한하지 않고도 확산을 제재할 능력을 갖추게 되었습니다. 백신과 치료법이 공급되며 팬데믹을 제어할 수 있게 되었으나, 중국은 제로코로나를 선언하며 강력한 락다운을 실시하고 있기 때문에 국내 소비는 물론, 글로벌 공급망과 경제 성장까지 영향을 끼치고 있습니다.
중국에 더해 대만과 홍콩과 같은 다른 아시아 국가들도 2022년 1분기에 감염자 수 최고를 경신했다고 발표했습니다. 유럽에서는 오미크론 변종이 3월과 4월 크게 증가했으나 점차 하락하고 있습니다. 미국에서는 지난 4월 중순부터 감염자 수가 다시 증가하기 시작해 몇몇 도시에서는 경각심을 기울이고 있으며 입원률에 있어 약간의 증가를 보이고 있습니다.
부동산 부채 시장 긴축
금리가 상승함에 따라 채권시장에도 우려의 목소리가 나오고 있습니다. 미국의 대출은 러시아의 우크라이나 침공 이후 잠시 중단되었다가 다시 살아났습니다. 지난 3월에 종결에 가깝던 거래들이 가격 재평가를 거치기도 했습니다. 매도인들은 시장에 자산을 팔려는 심리가 더 강하지만 매입 입장에서는 아직 조심스러운 행보를 보이고 있습니다. 금리 상승과 LTV 하락을 겪고 있긴 하지만, 아직 거래를 위한 타인자본이 상당히 남아있습니다. 그러나 이같이 금리가 계속 오른다면 이번 하반기에 대한 불확실성이 여전히 산재합니다.
전망
역풍을 맞고 있긴 하지만 아직 경제 성장은 유지하고 있는 상황입니다. 미국과 유럽은 경제를 다시 개방할 의지를 보이고 있습니다. 다만 아직까지 완벽한 상황은 아니고 평균 이상의 경제 성장을 준비해야 합니다.
아시아 태평양 지역에서는 중국이 경제를 다시 성장시키려 안간힘을 쓰고 있습니다. 이는 세계 수요에 긍정적일 것이며 통화 절하를 통해 내년 서방의 디플레이션을 유도할 수 있을 것입니다. 미국은 2023년 정부의 인프라 투자를 통해 경제를 띄우려 하고 있습니다.
소비자와 기업들의 대차대조표는 자산 가격 차익과 코로나 팬데믹 이후 누적된 현금으로 인해 양호한 상황입니다. 따라서 재무 상황이 긴축되더라도 민간 부문에서 광범위한 실업 사태가 발생하지는 않을 것으로 보입니다. 극한으로 긴축된 노동시장에서 기업들은 그들의 인력을 지키고자 할 것입니다.
CBRE는 내달 부동산 수요를 촉진하는 경제 성장이 있을 것으로 보고 있습니다. 부동산 산업은 여전히 따라가는 단계에 있고 팬데믹 기간 동안 억눌린 수요가 시장으로 나오는 상황이기 때문에 특히 오피스 섹터에서는 경제 부양이 느린 상황에서도 놀랄 만한 성과가 등장할 수도 있습니다. 캐피탈 마켓에서는 지난 2년 고점에 비해 낮을 것으로 보입니다. 미국의 B나 C단계 오피스, 또는 보통 장기 임대를 노리는 자산과 같이 펀더멘탈이 취약한 부문에서는 캡레이트가 상승하고 있습니다. 높은 등급의 오피스는 멀티패밀리나 산업부동산, 임대료 상승을 노린 밸류 애드 자산처럼 여전히 인기가 많습니다.
출처: CBRE
