비대칭 위험 - 금리와 인플레이션
JLL
상업용 부동산 시장은 미 연준의 적극적인 인플레이션 억제 정책에 어떻게 대응할까요?
JLL US의 research를 소개합니다.
미 연준은 점점 더 적극적으로 나서고 있음.
지속적인 인플레이션이 성장을 저해함.
높은 금리 또한 성장을 저해함.
미 연준은 이 둘의 균형을 맞추려 함.
상업용 부동산 시장은 빠른 변화를 겪고 있음.
최근 미 연준이 1994년 이후로 한 번도 하지 않았던 75bps 금리 인상을 단행했습니다. 발표에 앞서 연준은 50bps 인상을 재차 반복하며 지나치게 높은 인플레이션을 억제하겠다는 목표를 강조했습니다. 그러나 시장에서는 연준이 인플레이션을 조절하기 위한 행동을 충분히 취하지 않는다는 반응을 보여 마음을 바꾼 것으로 보입니다. 주식시장은 하락장으로 빠졌으며 채권 가격이 하락하며 고정 수익률은 상승했습니다. 연준은 인정하지 않겠지만, 5월의 충격적인 인플레이션 상승률로 인해 시장에서는 연준이 당장 조치를 취하도록 압박을 가한 것으로 보입니다. 또한 연준은 최종 연방기금금리를 100bps 올린 3.8%로 전망치를 제시했으며, 이는 예상치였던 중립 금리 2.5%를 훨씬 상회하는 수치입니다. 연준의 이러한 금리 상승 행보는 인플레이션을 겨냥한 것으로 보입니다. 이 둘 모두 비대칭적인 리스크를 안고 있습니다.
인플레이션이 이끈다.
지난 몇십년 간의 실증연구에 따르면 소비자들은 실업이나 실직과 같은 다른 경제 현상보다 인플레이션에 특히 민감한 것으로 나타났습니다. 사실 멀리 갈 것도 없이, 지난 6월 초만 해도 소비 심리는 최저점을 기록했습니다. 또한 인플레이션이 매우 높지 않지 않는 한, 이는 비용이나 경제 성장에 큰 영향을 끼치지 못한 것으로 나타났습니다. 여기에서 드는 당연한 의문은 '왜 연준은 인플레이션에 이렇게까지 우려할까?'입니다. 인플레이션이 경제 성장을 악화시킬 만큼 높아질 확률은 크지 않아 보이기 때문입니다.
그러나 인플레이션에 대한 우려, 특히 우리가 지금 목격하는 만큼의 인플레이션은 경제에 부정적 영향을 끼칠 수 있습니다. 만약 소비자들이 인플레이션이 미래 경제 상황에 문제를 일으킬 것이라 믿는다면, 자신들이 예측하는 결과에 따라 그들의 소비 행동을 바꿀 것입니다. 그 리스크가 증가할 것 같지만, 그것이 곧 분명해지는 것과는 거리가 멉니다. 그러한 결과치가 부재한다면 경제 성장에 대한 높은 인플레이션의 위험은 매우 제한적입니다.
금리는 따라간다.
다른 쪽은 어떨까요? 금리는 경제의 수요 측에 영향을 미쳐 인플레이션을 줄이려 하고 있습니다. 연준과 같은 중앙 은행은 경제의 공급 측에 직접적인 제재를 가할 수 없기 때문에 대출비용을 증가시키켜 금리에 민감한 산업들(주택개발, 금융서비스, 내구재 등)에 영향을 끼치려 합니다. 이러한 산업들의 수익이 낮아지고 일자리 증가율이 낮아지면(지나친 실업이 아니라면) 경제 성장은 둔화되어 기업들과 노동자들은 적게 소비하기 시작합니다. 이런 과정에서 수요와 공급이 균형을 찾아갑니다. 그러나 여기에 리스크가 있습니다. 연준이 금리를 지나치게 올리면 경기불황이 올 가능성이 매우 높아집니다. 소비곡선의 하향 이동이 다른 산업에서의 실업을 야기해 더 큰 소비 감소를 일으키기 때문입니다. 미국의 전후 경기 불황은 대부분 연준이 금리를 지나치게 올렸기 때문에 발생했습니다.
의장님께선 어찌하리이까?
이러한 배경에 대응해 연준이 금리 인상을 더 밀어붙이기는 것은 어리석어 보일 수 있습니다. 많은 이들이 지난 연준 회의 이후 우려를 드러내고 있습니다. 그러나 다른 핵심 질문이 아직 남아있습니다. "과연 연준이 인플레이션을 줄일 수 있을 것인가?" 증거 또한 불명확합니다. 1990년대까지 거슬러 올라가는 지난 네 번의 긴축 시기를 보면, 그 효과는 제한적인 것으로 보입니다. 연준이 선호하는 인플레이션 측정 도구인 근원(음식과 에너지를 제외한) 개인소비지출지수(PEC 지수)는 월 인플레이션은 연준 긴축 기간 동안 내려가지 않았습니다. 월별 데이터를 보면 다소 무작위인 것처럼 보이며 높은 금리로 인한 감속을 보여주지는 않습니다. 또한 현재 환경에서는 음식과 에너지로 인해 점점 더 인플레이션이 급격해지고 있으며, 이는 부분적으로 유럽에서 벌어진 전쟁과 그로 인한 에너지 생산, 원유 정제 가동력 부족 등에 기인합니다.
연준은 이에 대한 강제력이 거의 없기에 그들이 영향력을 행사할 수 있는 노동 시장을 타겟으로 하고 있습니다. 연준은 노동 시장에서의 초과 수요(거의 1,140만 개의 일자리)가 있다고 보고 있으며 이것이 인플레이션 문제에 기여하고 있다고 믿고 있습니다. 최근 몇 달 동안 임금 성장률과 코어 인플레이션이 잦아들기는 했지만, 연준은 노동 시장을 약화시켜 인플레이션을 줄이려는 의지를 보이고 있습니다. 인플레이션 속도를 낮추기 위해서는 실업률 증가와 취업률 감소, 심지어 실업까지도 감수하려는 것으로 보입니다. 이는 경기 불황으로 이어질 수도 있습니다만, 연준은 경기 불황을 일으키지 않고 경기 둔화와 인플레이션 하락을 성공적으로 이끈 경험이 있습니다. 그렇다고 해서 충분한 신뢰를 얻기는 힘듭니다. 연준이 조심스럽게 접근하지 않는다면 지난 주에 내보인 차트가 이후 골치 아픈 상황으로 이어질 수 있습니다.
전망을 찾아라!
75 bps 인상이 그 자체로 지나치지는 않습니다. 금리는 여전히 낮습니다. 그러나 연방기금금리에 대한 예측이 큰 우려를 낳고 있습니다. 연준이 이를 관철한다면 중립 금리를 넘어 경기 수축의 영향권으로 진입할 것으로 보입니다. 이정도의 금리를 경제가 불황 없이 얼마나 버텨낼지는 여전히 미지수입니다. 연준이 자신의 예측을 고수할 필요는 없습니다. 자신들의 예측을 고수하다가 희망의 실마리를 찾는 이들에게 끔찍한 기억을 안겨준 경험이 있습니다. 만약 연준이 지나치다 싶으면 지난 경기 사이클에서 했던 것처럼 국채 시장에서 신호를 보낼 것입니다. 이를 통해 지나친 금리 상승을 막을 수도 있을 것입니다. 지금으로서는, 노동시장 강세와 견고한 소비지출에 힘입어 완만한 경제성장을 보이고 있습니다. 그러나 매파로서의 연준의 강력한 금리 인상 예측은 경기 불황 리스크를 끌어올리고 있습니다.
상업용 부동산 시장에 의미하는 바
지난 주 연준의 결정과 예측을 포함해 상업용 부동산 시장은 최근 몇달 간 많은 변화를 겪고 있습니다. 시장이 아직 많은 것을 잃지는 않았지만, 변화가 너무 빠르기 때문에 시장 참가자들은 하나 혹은 둘의 추가 분야를 주목하며 실수 방지에 힘을 기울이고 있습니다. 금리가 높이 유지되는 상황에서 시장 변화가 빠르기에 아직 과제가 남아있습니다. 채권자, 채무자, 매입자, 매각자, 임대인, 임차인 등은 모두 비용적 측면에서의 손실을 막기 위해 변화를 주의 깊게 바라보고 있습니다. 시장 참가자들은 자산군에서의 장기 신뢰도와 단기 불확실성 사이에서 저울질하고 있습니다.
출처: JLL US
https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/asymmetrical-risks
