물류부동산, 그리고 이커머스 성장과 다양화
Prologis
글로벌 물류부동산 기업 Prologis의 research 입니다.
핵심
2022 수요 예측 보류 중.
이커머스는 성장 단계.
이커머스 수요는 다변화.
업계의 보편적인 의문은 재화에서 서비스로, 혹은 온라인에서 오프라인으로의 부분 소비 순환 관련입니다. 이는 일시적이고 이러한 현상이 발생할 것으로 예상해왔기에, 수요에 대한 지금까지의 관점을 바꾸지는 않을 것입니다. 점점 높아지고 있는 소비자의 스트레스 수준에 유의하고 있으며 2022년 1분기 실적 발표에서는 -5%의 소비재 판매액 실질 성장률을 상정했습니다. 이러한 실적 후퇴에도 불구하고 8억 평방 피트(약 7,432만 제곱미터) 이상의 억눌렸던 수요가 시장에 있을 것으로 예상하고 있습니다. 그러나 2022년 3.75억 평방 피트(3,483만 제곱 미터)만이 이 수요에 맞추기 위해 공급될 것으로 보입니다. 한계는 명확합니다. 이러한 상황에 따라 3.6억 평방 피트(약 3,344만 제곱미터)의 순 흡수율로 연말에는 3.3%의 공실률이 있을 것으로 예상됩니다. 이는 이전 사이클의 절반 이하입니다. 이에 따라 미국의 물류 임대료는 2022년 전망치인 22%와 일치하며 이는 역사상 가장 낮은 달과 일치합니다.
리테일의 미래는 이커머스로의 전환입니다. 다음과 같은 요인들이 이커머스의 보급률에 상승 압력으로 작용할 것으로 보입니다.
소비자들은 이커머스가 제공하는 편의성과 선택이라는 부분을 선호합니다. 2021년 공휴일 쇼핑 시즌동안 소비자들이 당일 배송 혹은 다음날 배송을 사용한 비율은 변화 없었습니다. 이와 대비해 온라인에서 구매한 후 근처 지점에서 픽업하는 비율은 2020년에 비해 감소했습니다.
공급망 구축을 통해 균일하면서도 높은 서비스 수준을 제공함으로써 매출을 유도할 수 있는 것으로 나타났습니다. 90% 이상의 소비자들이 3일 혹은 그 이내 기간 내에 배송을 기대하며 30%는 당일 배송을 기대합니다. 85%의 온라인 구매자들은 배송기간이 너무 길어지면 다른 곳에서 구매하는 것으로 나타났습니다.
팬데믹으로 인해 많은 오프라인 매장들이 문을 닫았습니다. 소비자들은 더 이상 집에서 가까운 매장을 많이 가지고 있지 않습니다. Coresight Research에 따르면 2020년에서 2021년 사이 미국의 폐점 수가 6,200개에 이르는 것으로 나타났습니다.
이커머스의 수익 성장은 팬데믹 이전을 상회할 것으로 보입니다. 용량 확대에 기반한 케이스도 존재합니다.
이커머스 매출량은 팬데믹으로 야기된 소비 전환에 의해 크게 성장하고 있습니다. 그러나 실시간 데이터에 의하면 온라인 판매 성장은 잠시 멈춘 듯하며 이는 소비자들이 밖에서의 경험을 선호하기 때문인 것으로 보입니다. 리테일에서의 이러한 전환은 오래전부터 예견된 일이었으며 이를 전망에 반영해왔습니다. 2020년부터 일시적인 "성장 후 답보"를 고려해왔으며 이를 2021년까지 유지해왔습니다. 최근에는 "성장 곡선으로 회귀하기 전 온라인 판매는 잠시 뒤로 물러나야 한다"고 반복해왔습니다. 앞으로는 그간의 케이스에 기반할 때 2025년에는 리테일 판매의 25%를 이커머스가 차지할 것으로 보입니다. 이커머스의 점유율은 당일 혹은 다음날 배송 능력의 확대, 온라인 판매 기술의 향상, 그리고 가구와 식료품 등 과소평가된 분야들에 대한 지속적인 투자로 인해 올라갈 것으로 보입니다.
이커머스는 성장의 새로운 단계에 있습니다. 아마존은 점유율을 지키기 위해 빠르게 대응해왔기에 독보적입니다.
프롤로지스 리서치는 2019년부터 2021년 15%에서 21%까지 늘어난 이커머스 점유율로 인해 300만 평방피트 수요가 있을 것으로 예상하고 있습니다. 아마존은 대략 미국 42%의 온라인 마켓을 차지하고 있으며 2020년과 2021년 200만 평방피트에 가까운 면적을 흡수했습니다. 아마존은 최대 임차인임에도 불구하고 점유 면적의 3% 미만을 사용하고 있습니다.
중요한 점은 이커머스 수요가 다양해지고 있다는 점입니다.
이커머스 성장에 대한 팬데믹의 영향은 소매 카테고리와 제품 라인 등에 걸쳐 있으며 리테일 비즈니스 생태계를 재형성하고 있습니다. 프롤로지스 임대 데이터에 의하면 2022년 1분기에 아마존이 아닌 고객들이 이커머스 임대의 85%를 차지했으며 이는 2020년 66%를 상회한 수치입니다. 아마존의 새로운 임대 비율은 2020년 최대치를 기록했습니다. 오늘날 이커머스 고객은 국적과 조직 형태를 넘어 옴니 채널 브랜드, 온라인 판매자, 직접 판매, 혁신 기업 등으로 다양해지고 있습니다. 요약하자면 리테일 트렌드와 거시적인 경제를 유심히 보고 있으며 물류시장 상황은 여전히 낮은 공실률과 새로운 배송에 대한 제약, 억눌린 수요 등으로 정의할 수 있겠습니다.
출처: Prologis
