쉬고 싶다! 미치도록 쉬면서도 돈을 벌고 싶다면...?
해외 부동산 airbnb사업 도전기
나이가 들수록 원치 않는 불청객으로 늘어나는 것들이 몇 가지가 있습니다.
뱃살은 물론이고 기억력이 감퇴하고 게으름 또한 늘어납니다.
노년이 되면 아침잠이 줄어든다고 하지만 아침에 일어 나기 힘든 경험상 그것 또한 사람마다 다른 듯합니다..
더 이상 평생 고용을 보장하지 않는 현대 자본주의 사회에서 각 개인은 각자도생을 하며 생존 방법을 모색해야 합니다.
직장인이건 자영업이건 한 가지 수익원만으로는 불안한 사회에서 살아가기 힘든 세상이 되었습니다.
연령과 성별을 떠나 평범한 시민들은 지친 몸을 이끌고 투잡(two job) 이상 다중 직업을 가지고 살아가고 있습니다.
특히 고령 사회를 넘어 초고령 사회로 향해 가는 사회에서 중장년층에게는 주요 직업에서 은퇴한 후 남은 생을 버티게 해 줄 새로운 수익원을 찾을 시간이 얼마 남지 않았습니다.
이런 의미에서 놀면서도 수익을 창출할 수 있는 방법에 대한 고민은 청년 시절부터 반드시 필요하다고 하겠습니다.
개인적으로 가장 좋다고 생각하는 두 가지 방법이 있습니다.
1. 자본이 있을 경우: 부동산 투자- 특히 해외 국가에서 임대업에 대하여
2. 자본이 없을 경우: 네트워크 마케팅- 해외 국가에서 맨손으로 영업해 보는 방법에 대하여
다음 글에서 맨손으로 영업해 보는 마케팅을 소개해 보기로 하고 이번 글에서는 먼저 1번 해외 부동산 투자에 대하여 이야기해보겠습니다.
(혹자는 돈이 많아서 배부른 소리 한다고 하실지 모르겠습니다. 혹시나 하는 기우에서 애기하지만 필자는 납품 대금을 받지 못해 어쩔 수 없이 해외 부동산을 구매할 수밖에 없는 상황이었고 그냥 마음만 부자인 서민입니다.)
이전 글을 보시면 아시겠지만 저의 꿈 중에 하나는 해외를 돌아다니며 돈도 벌고 휴식도 하는 호텔 사업이었습니다.
인건비 같은 고정비나 원가 개념이 없던 시절에는 자기 호텔 체인이 있으면 그냥 쉬면서 놀고먹는 사업인 줄 착각했던 거죠..
펜션이나 모텔을 경영하시는 분들은 손님이 없는 비수기에는 자기 인건비도 챙기기 어려운 업종이라는 것은 철이 들고야 알 수 있었습니다.
어쨌든 해외 무역을 하면서 바이어게서 돈을 받지 못하는 상황이 발생하게 되었고 우여곡절 끝에 바이어가 보유하고 있던 현지 콘도미니엄을 분양받는 방식으로 상계 처리하게 되었습니다.
분양 당시 시멘트 골조 공사만 되어 있었던 상황이라 인테리어를 새로 하고 신규 비즈니스 모델로 각광받던 주택 공유 사업- 일명 에어비앤비(Airbnb)-을 시작하겠되었습니다.
생각지도 못했던 사업을 시작할 수 있게 된 배경에는 운 좋게도 필리핀 지인 중 임대업 관리를 해줄 수 있는 사람이 있었기 때문이기도 합니다.
초기 투자비가 있고 해외라는 위험을 감당할 수 있다는 가정하에 시간과 노력을 크게 투자하지 않고 돈을 벌 수 있는 사업은 임대업이 되겠습니다.
경험상 단기 주택 임대업의 경우 홍보가 될 때까지는 수익률이 매우 저조하여 월간 기준으로 현행 시중 은행 이자율 이하일 때도 있습니다.
해외 리스크를 감안하더라도 목표 수익률을 5% 내외 정도로 두는 것이 무난하지 않을까 합니다.
어떤 사업이든 마찬가지이지만 임대업에서의 홍보도 무척 중요합니다.
관광 국가라면 방문하는 외국인을 끌어 들일 수 있는 차별화된 프로모션 전략이 필요한데 추천하는 방법 중 하나는 유명 여행 전문 블로거를 통한 인터넷 동영상 홍보입니다.
이 경우 블로거에 돈을 지불하여 광고를 하는 행위는 오히려 역효과를 낼 수 있으니 자발적으로 소개가 이루어질 수 있도록 주의가 필요합니다.
아래는 세계 일주를 하는 젊은 영국 부부가 유튜브에 올린 홍보 영상입니다.
- https://www.youtube.com/watch?v=gYCxvcfi2ks
- https://www.youtube.com/watch?v=V6gfrdbQ5b8&t=5s
아직은 더 지켜보아야 하겠지만 이 영상 소개 이후로 콘도미니엄의 예약률이 90% 가까이 치솟아 인터넷의 위력을 실감하게 됩니다.
가능하면 단기적으로는 임대 수익을 장기적으로는 시세 차익을 누릴 수 있는 수도 중심부에 위치한 소규모 부동산이 유리합니다.
하지만 서울 강남의 집값이 하늘을 뚫고 올라갔듯이 동남아시아도 수도 중심부의 집 값은 결코 싸지 않습니다.
각국의 국민 소득으로 비교해 보면 터무니없는 가격도 있고 외국인에 대한 규제가 심한 경우도 있어 신중한 접근이 필요하지 않을까 합니다.
주요 거래처인 동남아 국가 중 베트남, 필리핀, 태국의 부동산에 대해 조금 더 살펴보겠습니다.
(철저히 개인적 견해임으로 전문가들의 의견과 상이할 수 있으니 양해 바랍니다.)
1. 필리핀
필리핀의 경우 외국인은 토지 소유가 법적으로 불가능합니다.
외국인에게 합법적으로 소유가 허락된 부동산은 우리로 치면 아파트 개념인 콘도미니엄뿐으로 건물 전체 지분의 30%까지만 허용되고 있습니다.
그래서 필리핀 교민분들은 현지인 배우자 명의로 취득하거나 혹은 편법으로 현지인 명의를 대여하여 구매하는 경우가 있다고 하나 현지인이 딴마음을 먹을 경우 최악의 경우 빈털터리로 쫓겨 날 수도 있습니다.
주의할 점은 건물과 토지의 등기가 각각인 경우도 있어 콘도미니엄을 분양받거나 구매할 경우 우리나라로 치면 등기부 등본이라 할 수 있는 CCT(condominium certificate title) 원본을 받아 잘 살펴보아야 합니다.
또한 관공서에서 등기 서류인 타이틀(title)을 받기 위해 1년 이상 기다려야 하는 경우도 있어 인내심을 가지고 기다릴 자신이 없는 경우 아예 구매를 하지 않으시는 것이 정신 건강에 좋을 것으로 생각됩니다.
실제로 필자의 경우도 분할 등기가 1년 이상 지나도 나오지 않고 있어 애태우고 있는 상태로 한국이라면 상상하기도 어려운 속 터지는 시스템이라고 할 수 있겠습니다.
대대적인 마약 단속이 성공하여 치안이 안정되고 시민들에게도 청렴 의식이 어느 정도 자리 잡으면 동남아시아 국가 중 성장 가능성은 1~2위를 자신할 만한 국가입니다.
특히 외국에 나가 일하고 있는 약 1,000만 명에 달하는 필리핀 근로자들의 상당수가 돈을 벌어 언젠가는 고국에 돌아올 수 있다는 예상을 해 보면 위에서 언급한 정신적 고통을 감수할 수 있는 분들에게는 유망한 투자처라고 추천할만한 나라입니다.
2. 베트남
요즘 뜨겁게 떠오르고 있는 국가로 언론의 긍정적 홍보로 인해 많은 분들이 새로운 기회의 땅으로 여기고 있는 국가입니다.
특히 중국의 베이징이나 심천시에서 지난 몇 년간 10배 이상 폭등한 아파트를 보면 부러워하던 일부 한국인들에게 베트남은 제2의 중국으로 기대를 받고 있는 상황에서 부동산도 각광을 받고 있습니다.
이는 언론의 기사에서도 확인 가능한데 한국인들로 인해 가격이 폭등하고 있다는 우려까지 들려오는 상황입니다.
베트남 부동산업자협회(VAR)에 따르면 나짱 (Nha Trang)이나 다낭(Da Nang) 등은 지난해 부동산 가격이 두 배 이상 급등했다고 합니다.
수도인 하노이도 아닌 관광 도시인 나짱의 중심부의 평균 부동산 가격은 두 배 이상 올라 1㎡당 1만 3500달러를, 다낭의 중부 린 찌에우(Lien Chieu) 지역 역시 수요와 가격 급등이 맞물려 지난해 1㎡당 800달러까지 치솟았습니다.
하지만 베트남도 필리핀과 마찬가지로 외국인의 부동산 취득에 대한 엄격한 규제가 적용됩니다.
얼마 전 외국인 투자가 가능해졌다고 하지만 아파트는 30%, 빌라는 10%의 비율 이내에서 매매가 가능한 상태입니다.
또한 베트남이 외국 자본을 적극 유치하고는 있지만 기본적인 정치나 사회 시스템은 공산주의 국가라는 사실을 항상 잊지 않는 것이 좋지 않을까 합니다.
공산주의 국가에서 부동산은 기본적으로 모두 국가 소유이며 개인은 단지 장기간 임대하는 시스템으로 중국이나 베트남 모두 동일합니다.
50년 장기 임대 후 연장이 가능하다고 주장하니 개인 소유나 다름없다고 얘기하시는 분들도 있지만 정치 상황 변화에 따라 특히 외국인에게는 소유권이 제한될 가능성이 다른 자본주의 국가들보다 높다고 할 수 있습니다..
그럼에도 불구하고 베트남의 전체 수출액에서 삼성과 같은 한국 기업이 차지하는 비율이 약 35%이니(이중 삼성전자 단독으로 약 25%- 2017년 11월 누적 기준 약 413억 달러) 당분간 베트남이 한국을 상대로 배짱을 부리기는 어려워 보입니다.
또한 인구 구성면이나 성장률에서도 장기적인 부동산 투자가 유망한 국가임은 부인할 수가 없습니다.
3. 태국
태국은 인도차이나 반도에서는 가장 큰 규모의 경제를 자랑하지만 수도인 방콕 인근에 국가의 부가 집중되어 있고 정치적으로만 보면 쿠데타로 집권 군부가 현재 철권통치를 시행하고 있는 국가입니다.
관광을 위해 방문한 외국인에게는 상당히 자유스러운 국가이지만 내국인들에게는 아직도 보수적인 차별이 상존하는 나라이기도 하지요...
필자의 경우 태국에서도 납품 대금을 받지 못하는 불운한 사태(T^T)가 발생하여 소송이 진행 중인데 바이어 소유의 방콕 콘도미니엄을 압류 가능할지 검토 중에 있습니다만 가능성은 매우 낮습니다.
만약 여유가 되어 투자가 가능하다면 태국은 관광 대국이다 보니 방콕도 좋지만 푸껫이나 치앙마이와 같은 관광 도시에 휴양을 겸한 부동산 투자가 유망하지 않을까 생각합니다.
소송을 대행해주는 현지 지인에 의하면 태국에서의 부동산 임대 사업은 투자금 대비 평균 7% 내외의 수익을 낼 수 있는 것으로 보이니 참고하시면 될 것 같습니다.
