임차인을 위한 주택임대차보호법?

주택임대차보호법은 부동산 투자를 하시는 분들은 물론 일반적으로 전세나 월세를 얻고자 하시는 모든 분들이 필수적으로 참고하셔야 할 ‘임차인을 위한 법’입니다.     

민법에도 임대차계약에 관한 내용이 있지만, ‘주택임대차보호법’이라는 특별법이 따로 있을 만큼 우리나라에서는 임차인 보호에 많은 무게를 싣고 있습니다. (저같이 법을 모르기에 눈물을 흘린 수많은 국민들을 위해)

이 분이 재임시절 탱크처럼 강하게 추진해서 만든 법입니다. (사진 = 동아일보 DB)

투자자가 경매투자를 할 경우, 주택임대차보호법에 대한 이해가 부족하여 임차인의 보증금을 모두 인수하거나 좋은 투자기회를 놓치는 경우가 있습니다.     

주택임대차보호법(이하 주임법)의 보호대상은 임차인인 ‘세입자’입니다.

다시 말해, 건물주와 임대차계약을 맺고 전입한 임차인은 기본적으로 주임법의 보호대상이 됩니다.          

상식적으로 주택임대차보호법 타이틀에 맞게끔 주거용 부동산이 아닌 상가나 공장, 사무실 등의 부동산 용도는 보호대상이 될 수 없습니다.

그러나 법적으로는 주거용도가 아니라 하더라도 내부에는 주택의 형태를  갖추고 거주를 하고 있는 상태라고 한다고 가정해 볼게요. 그렇다면 미등기건물이나 건축물대장이 없어 용도가 명확하지 않다고 하더라도

주택임대차보호법 규정에 따라 보호대상으로 반영하고 있습니다.

따라서, 주용도가 주택이 아니라 하여 주택임대차보호를 받을 수 없다고 단정할 것은 아니고 세입자의 전입신고와 전입대상물, 실생활 여부 등도 같이 따져봐야겠습니다.  

        

상가 용도인데 주거를 하고 있으니 법을 어기고 있다고 생각해서 ‘1순위 권리자라도 대항력은 없어’라고 생각하시면 안 된다는 것이죠.

그럼 장기출장 등으로 인한 일시적 계약은 주택임대차보호법 대상에 적용될까요?          

저는 신입사원 때 먼 지역으로 급하게 발령이 나면서 입사 동기들과 급한 대로 모텔에서 달방 생활을 했었습니다. 보증금 100만 원에 월세 75만 원을 냈었죠.

물론 임대차 계약서도 없었고요. 이런 경우에는 보증금 100만 원은 주택임대차보호 대상이 되지 않습니다.     

정리하자면, 우리나라는 주거용 부동산은 주택임대차보호법이, 영업용 부동산은 상가임대차보호법이 ‘대항력’이라는 무시무시한 힘을 세입자들에게 주고 있습니다.      

따라서 경매투자자는 대항력 있는 임차인이 있나 없나를 확인하시고 나서 입찰여부를 결정하는 게임입니다. 

(대항력이 있는지 없는지 판단하는 방법은 뒤에서 쉽게 설명드리겠습니다)