집이 경매에 넘어가면 법원은 어떻게 일을 처리할까요.

이야기 조금 더 해볼까요? 아래 내용까지 이해하신 분께 박수를 드려요!

집이 경매에 넘어가면 법원은 이 집에 권리상 먼저 줄을 서 있던 

순서대로 배당합니다. (당연히 먼저 빌려준 사람부터 돌려받아야죠)

실제로 경매 나온 물건들은 처음에는 실제 거래되는 시세로 (감정평가액) 

입찰이 시작되지만, 부동산 활황기가 아니고서는 대부분 유찰을 겪습니다.

          

대부분 1회 유찰 시 감정된 집값에서 20%, 혹은 30% 유찰률을 적용합니다. (지역마다 다릅니다)          

(유찰이란, 경매 입찰에 있어서 응찰자가 없어 낙찰되지 못하고 무효가 선언되어, 다음 차수의 경매로 넘어가게 되는 것을 말합니다)

1회 유찰 시 20에서 30퍼센트 감액된 금액에서 2차 입찰이 시작되는데, 

세입자의 권리를 나타내는 전입일자가 은행이 돈을 받을 권리(근저당권 설정일) 보다 뒷줄에 서있다면 유찰이 반복될 경우 향후 낙찰이 이루어졌다고 해도 법원에서는 이 낙찰가를 놓고 은행부터 먼저 배당하기 때문에 다음 순으로 내가 받을 금액은 줄어들 수밖에 없습니다.      

     

따라서 세입자는 집주인과 계약하기 전

예를 들어 은행 같은 권리자가 내 앞에 있다면 이 집 실제 시세는 어느 수준인지,

내 앞사람과 내가 건물주에게 다시 돌려받을 돈의 합이 집값의 몇 퍼센트나 비중을 차지하는지 확인하고 들어가는 것이 중요합니다.

(우리는 경매투자 자니까 이제는 반대로 계산해서 얼마에 살 것인지 계산하게 될 것입니다. 차차 알아보자고요)

자, 그럼 세입자 입장에서는 들어가려는 집에 설정된 권리가 아무것도 없는 집이 좋겠지요. 

이런 깨끗한(?) 집에 가장 먼저 권리를 설정해 두시는 똑똑한 분들이 요즘 굉장히 많습니다.     

일명, ‘대항력을 갖추신 세입자’ 분들입니다.

자, 경매에서 이 내용만 이해하셔도 50%는 마스터하신 겁니다.

세입자가 보증금 안 떼이려고 할 수 있는 법적인 보호장치 두 가지  ‘대항력’과 ‘우선변제권’입니다.

우리가 경매투자하면서 가장 조심해야 하는 것이 바로 이 것입니다.

바로 ‘대항력 있는 1순위 세입자(임차인)’입니다.

대항력은 집이 경매에 넘어가더라도 낙찰자로부터 전세금을 돌려받지 못하면 집주인이 바뀌어도 이사를 가지 않고 계속 살 수 있는 권리입니다.

(이사 들어오고 주민센터 가서 전입신고하면 다음날 00시부터 효력 발생)     

그리고 우선변제권은 전입신고하면서 확정일자를 신청해서 받으면 되는데,

낙찰금액에서 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.

저는 부끄럽게도 1순위 은행 대출로 꽉 차있는 집에 이사를 간 후전입신고, 확정일자를 받았습니다. 

이미 2순위기 때문에 어마어마한 금액으로 낙찰되지 않는다면 전세금을 돌려받을 수 없었겠지요.     

만약 낙찰자가 나타나 집을 비워라고 하면 ‘1순위 대항력’이 없으니 돈 한 푼 받지 못하고 이사를 가야 하는 상황이 나오고요. 확정일자가 있어 배당신청을 하더라도 저한테까지 배당될 돈은 없었겠죠.

     

자, 이제는 반대로 경매투자자 입장에서 생각을 해본다면 이렇게 본인들의 보증금을 지킬 수 있는 상태로 살고 있는 세입자가 있는 집을 여러분께서 무심코 함부로 낙찰받으면,  ‘낙찰가 + 세입자의 보증금’을 지불하고 이 집을 사게 되는 꼴이 됩니다.

대항력을 갖춘 현명한 세입자는 집이 경매에 넘어가도 걱정이 없습니다.

새로운 낙찰자는 본인들의 보증금을 돌려줄 사람이기 때문이죠.

P.S 제가 욕심이 많아서, 다음 편에서도 임대차보호법 내용을 약간만 덧붙여보겠습니다.

다음까지의 내용을 이해하시면, 앞으로 집을 거래하시며 손해 보실 일은 없겠습니다.