전세금 떼이고 나서야 뭔가 잘못된 것을 알았습니다.
부동산 경매의 원인과 핵심 원리를 알아보자.
자, 이제 본격적으로 부동산 이야기 들어가겠습니다.
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폭탄 돌리기의 희생양이 되었던 사회초년생 시절의 저의 경험을 토대로,
여러분도 항상 위기의식을 가지고 사전에 대비하자는 말씀을 드리고자 합니다.
내가 경매로 돈을 벌기 전에, 나 또한 경매사건의 피해자가 될 수 있으니까요.
우리가 경매투자로 돈을 벌기 위해서
책을 읽고 부동산 공부도 열심히 하고 있지만, 무엇보다 중요한 것은
‘내 돈을 지키는 것’입니다.
경매투자에 앞서 가장 먼저 기억해야 할 내용입니다.
이 원리를 알면 ‘월세 사는 입장에서’의 돈을 잃을 가능성도 줄어들지만,
‘경매투자를 하는 입장에서’는 향후 낙찰을 받고 난 후 예상치 못하게
현재 세입자의 보증금까지 떠안는 불상사를 막을 수 있습니다.
20대 총각시절, 뒷골목 단칸방을 전전하던 제가 취업 후 소득이 오르면서
이제 좀 사람답게 살아보고자 처음 구한 전셋집은 창원의 한 오피스텔이었습니다.
부동산에서 소개해준 그 집을 딱 보자마자 첫눈에 반해 도장을 찍자고 했습니다.
당시 저는 부동산 경매는커녕, 부동산 계약 후에도 계약서 내용 한번
자세히 읽어보지 않았던 바보였습니다.
계약하던 날, 이상하게도 부동산에 집주인은 나타나지 않았습니다.
중개사는 집주인이 사업을 하시는 분이라 며칠 전 해외 나갔다고 했죠.
몇 개 안 남은 전셋집이라는 말을 듣고 급한 마음에 계약금부터 쐈습니다.
자 이제부터는 어쩌면 이 책에서 가장 어려운 내용을 읽게 되실 겁니다.
천천히 읽고 이해하실 수 있다면 가장 좋겠으나, 모르셔도 상관은 없습니다.
뒤로 가면서 자연스럽게 마스터하실꺼니까요.
이 오피스텔은 매매거래가 1억 2천만 원 집이었습니다.
집주인은 이미 이 집을 담보로 걸고 은행에서 8천만 원을 대출받은 상태였고요.
(집문서인 등기부등본에 1순위 권리자로 은행이 기재되어 있었습니다)
저는 8천만 원의 빚이 있는 1억 2천만 원짜리 집에 7천만 원을 주고
전세살이를 들어간 셈이었죠.
( 대출빚 8천만 원 + 전세금 7천만 원 > 집값 1억 2천만 원 )
대부분 경매는 집주인이 은행에 대출 이자를 연체하는 경우 발생합니다.
만약 이 소유주가 이자를 내지 않아서 집이 경매에 넘어가게 된다면
이 집의 경우 1억 2천만 원의 시세만큼 낙찰가로 매각된다고 하여도
가장 먼저 집에 권리신고를 했던 은행이 8천만 원을 먼저 받게 되니
저는 전세금을 모두 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다.
이런 경우를 ‘깡통전세’라고 합니다.
(전세금이 매매가를 넘어서는 경우도 해당됩니다)
은행의 선순위 근저당권.
= 집을 담보로 받고 돈을 빌려준 사람의 권리, 주택담보대출을 말합니다.
즉, 주택담보대출금(근저당권)과 세입자의 전세금을 합친 금액이
집값보다 크면, 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자가 전세금 전액 회수를
받지 못할 가능성이 높아집니다.
따라서 선순위 저당권이 있는 집을 전세로 얻을 때는
기존 설정된 대출금액과 여러분의 전세보증금의 합이 여러분께서
확인하신 집값의 70퍼센트를 넘지 않도록 하시는 게 좋습니다.
저는 결국 7,000만 원이라는 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 나왔지만 다행히 경매 넘어가기 직전에 집주인이 바뀌면서 돈을 회수할 수 있었습니다.
(원래 세입자는 돈 돌려받기 전에 이사 나오면 법적으로 보호받지 못합니다. 전 진짜 바보였습니다. 돈을 돌려받은 게 신기합니다. 조상님이 도왔다고 생각합니다)
제 경험담을 말씀드린 이유는,
실제로 ‘내가 사는 집이 경매에 왜 넘어가는지를 모르는 사람들이 너무 많다는 것과 지금도 많은 사람들이 권리상 위험한 상태인 집에 무심코 계약을 하고 입주를 하고 있다는 사실을 먼저 알리기 위해서였습니다.
다음 편에서는 늘 경매사건의 원인이 되는 '임대차보호법'에 대해서 아주 쉽게 말씀드리도록 하겠습니다.
