건설사 PF위기 속, 수분양자 이익 지키기

부동산 시평

마침내 중국 헝다그룹이 파산선고 받아

1월29일 홍콩고등법원이 중국 헝다(Evergrande)그룹에 청산명령을 내렸다. 이 회사는 세계에서 빚이 가장 많은 개발업체로 알려져 있다. 2021년9월 대출이자 납입에 실패한 이후 중국 당국은 이 회사의 처리에 관해 계속 고심해왔다. 그러던 중 홍콩법원이 채무 해결능력이 없다고 보고 회사를 청산하는 쪽으로 결정을 내린 것이다. 물론 중국 본토의 당국자들이 다시 한번 생사여탈(生死與奪)을 결정할 기회를 남겨두고 있지만 희망적으로 보기는 어렵다.

부동산PF 때문에 한국 건설업체들 휘청

한편 한국에서도 2023년말에 PF원리금을 제때 상환하지 못한 태영건설이 주채권은행에 워크아웃을 신청했다. 우여곡절 끝에 금년 1월11일에 워크아웃 개시결정을 얻어 오는 4월11일까지 실사를 받을 예정이다. 공교롭게도 끝나는 날짜가 국회의원 선거일 다음날이다.
 종합건설업 도급순위 16위인 태영건설이 이런 지경에 빠지자, 이 밖의 부동산PF 보증채권이 많거나 부채비율이 과도하게 높은 건설업체들에 대해서도 신용평가업체나 금융기관들이 우려스럽게 관찰하고 있다. 유명 그룹의 계열 회사로 사람들이 튼튼할 것으로 여기는 롯데건설, 신세계건설, GS건설의 위험성도 지적되고 있는 상황이다. 더구나 흔히 2군 건설사로 여겨지는 업체들 가운데에는 PF보증 때문에 어려운 상황에 빠진 경우가 적지 않다.

아파트를 짓고 있는 건설회사가 재무적으로 곤경에 빠질 경우 피해를 보는 쪽이 금융기관이나 하도급 또는 자재업체에만 한정되지 않는다. 건설회사가 부도상태에 빠지면, 아파트ᆞ오피스텔ᆞ상가ᆞ지식산업센터 등 선분양이 일반적인 한국 상황에서는 수분양자도 큰 피해를 입을 수밖에 없다.
 부도 후 워크아웃이 되면 그나마 나은 편이며, 채권자 금융기관의 동의가 안 될 경우 기업회생절차(법정관리)나 파산절차를 밟을 수도 있다. 어느 경우든지 공사가 중단되어 준공이 예상보다 상당히 미루어질 수밖에 없다. 물론 대부분 분양보증 또는 책임준공보증으로 뒷받침되어 있기 때문에 분양물건이 아예 완공되지 못할 확률은 낮다. 그러나 입주 지연이나 시공품질 저하는 감수할 수밖에 없을지도 모른다. 그럼에도 정부대책에서 수분양자의 이익 보호는 그리 중요하게 다루어지고 있는 것 같지 않다.

수분양자의 위기 대처

그럼에도 건설회사가 부도 상황에 빠질 경우 수분양자는 나름대로 여러가지 면에서 주의를 기울여야 한다. 
 우선 이러한 혼란기에는 신뢰할 수 있는 튼튼한 건설회사가 짓는 부동산을 분양 받아야 한다. 위에 언급한 대형 건설사들은 기업집단 내 자금지원 또는 조력을 받아 최악의 상태에까지 빠질 가능성이 높지 않다고 본다. 이에 비해 독립건설사나 대기업집단*에 속하지 않은 건설사의 분양에는 보수적으로 접근하는 것이 좋을 것 같다.
 그리고 분양대금 납부에 주의해야 한다. 이런 시기에는 각각의 납입시기에 앞서 중도금을 미리 내지 말아야 한다. 보통 시행사는 중도금을 미리 낼 경우 선납이자만큼 할인해준다. 그런데 유사시에 납입시기 도래전에 미리 낸 분양대금을 보호받지 못하는 경우가 생길 수 있다.
 건설사가 부도날 경우, 특히 아파트의 경우 이사 시기를 미리 넉넉히 조정해 놓아야 한다. 전월세를 살고 있다가 새로 분양 받아 입주를 하려는 사람들이 더욱 그렇다. 건설 진행률 등에 관한 정보를 잘 파악하여 적절한 기간 여유를 확보하는 것이 좋다.
 이 밖에도 다른 여러 주의사항이 있지만 여기에서는 중요한 것들만 언급했다.

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 * 공정거래위원회의 공시대상기업집단
 ** 관련 기사: https://www.chosun.com/international/china/2024/01/29/MBDKV6EECNBUDMIXKJL4JWA7WY/
 https://news.kbs.co.kr/news/mobile/view/view.do?ncd=7868413