요즘 경매 법정에서 벌어지는 일들

부동산 시평

뜨거워지는 경매 열기

2022년 집값이 꼭지를 찍고 하락하면서 꽤 오랫동안 아파트 거래시장이 거의 얼어붙은 상황이다. 그 배경은 금리의 급격한 인상과 고유가와 대중국 수출 감소에 따른 국내경기 불황 때문이다. 그러다 보니 과도한 부채를 감당하지 못하거나 고금리 부담을 버티지 못한 부동산들이 강제로 경매시장에 출회되고 있다. 몇 년 동안의 월별 전국 법원경매 신청건수 변화를 보면 2022년 초에 월 6,000건 내외에 그쳤으나, 시간이 흐를수록 늘어나 2023년11월에 10,000 건을 넘어섰다. 2023년 들어서도 경매신청이 달마다 10,000건을 넘나들고 있다.(1)
 물론 경매 신청된 모든 부동산을 입찰법정에서 만나게 되는 것은 아니다. 경매기일 전까지 채무자가 채권자가 채권관계를 해결하거나 다른 합당한 사유가 있을 경우에는 입찰에서 제외된다. 우리는 그렇지 않은 부동산들을 입찰법정에서 보게 되는 것이다. 

최근 서울 아파트 거래시장이 “반등 조짐을 보이면서 아파트 경매 경쟁률이 2001년 이후 최고치를 기록했다”는 보도가 나왔다.(2) 아파트 낙찰가율(3)이 1년7개월 만에 85%를 웃돌았다고 한다. 특히 서울지역에서는 신생아 특례대출을 받을 수 있는 감정가 9억원 이하 아파트에 많은 응찰자가 몰리며 낙찰가율 85%대를 지지하는 것으로 보인다.(2) 한편 경매 진행 대상으로 새로 편입되는 부동산 수가 늘어나면서 낙찰률(4)은 30% 대에 머물고 있다고 한다. 언론 보도로 보면, 일반 거래시장의 침체된 분위기와 달리 경매시장이 뜨겁게 달아오르고 있다는 느낌이 든다.

직접 본 입찰법정의 여러 모습

그래서 내가 직접 경매 현장에 가보았다. 2024.05.13.에 서울동부지방법원 입찰법정에 들러 10시부터 진행되는 같은 법원 경매2계와 경매4계의 입찰 현장을 취재했다. 시간 맞춰 현장에 도착하니 사람들이 실내 가득히 모여 있었다. 한 편에서 입찰표를 쓰고 있는 모습, 다른 쪽에서는 입찰표 제출을 위해 길게 줄지어 서 있는 광경. 법정 밖 이곳 저곳에 강사를 따라온 경매공부 수강생들이 떼를 지어 모여서 강사의 설명을 귀기울여 듣고 있고 있다. 두세달 전에 이 곳에 왔던 때 한산한 분위기와는 완전히 달라졌다.

이날 입찰에 붙인 부동산은 모두 87건이다. 이중 아파트가 23건, 다른 종류의 부동산이 64건이다. 이 가운데 낙찰된 것이 26건인데, 아파트 12건이 포함되었다. 전체 낙찰률이 29.9%인데, 아파트만 보면 무려 52.2%에 이른다. 경매 열기가 아파트 물건에 집중되고 있는 것 같다. 성동구 금호로 소재 다세대주택에 30명의 응찰자가 몰렸고, 같은 구 난계로 소재 아파트에 27명이 응찰하여 이 지역의 인기가 대단했다. 이 밖에도 광진구 자양동의 아파트에 20명이 응찰하고 송파구 방이동의 연립주택에 10명이 모였다. 과거 부동산 활황기의 경매법정 열기에 못지 않은 분위기를 연출했다.
 낙찰가율도 전체로는 87.4%, 아파트로 좁히면 91.2%를 보였다. 이 날 낙찰된 아파트 중 낙찰가율이 100%를 넘은, 즉 물건 감정가보다 높게 낙찰된 물건이 6건으로 낙찰된 아파트 수의 절반이나 된다. 특히 송파구 동남로 쌍용1차, 성동구 행당로 대림, 송파구 올림픽로 파크리오 등 3건의 아파트는 이날이 첫 입찰기일인데도 복수의 응찰자들이 몰린 것이 눈에 띄었다. 
 이날의 낙찰자(최고가 매수신고인)들은 대부분 실수요자들인 것처럼 보였다. 이들이 이처럼 적극적인 행동을 보이는 것은 2023년에 감정한 감정가가 요즘 시세보다 낮기 때문이며, 집값이 여러 달에 걸쳐 꾸준히 오르면서 바닥을 지나고 있다는 언론 보도가 잇따르는 데 힘을 얻은 것으로 보인다.
 그럼에도 투자 목적의 응찰자들이 입찰에 본격적으로 가담하지 않는 것 같았다. 낯이 익은 경매전문가들은 한 발 떨어져 입찰법정과 경매 참가자들의 동향을 살피고만 있었다. 아직까지 시중금리가 낮아지지 않았고 취득세(중과세), 보유세 등 부대비용이 높아서 경매 진입에 신중한 태도를 유지하는 것으로 보인다.

어떻게 대응해야 할까?

부동산 시장이 큰 충격을 받은 후 하락기를 지나서 다시 본격적 상승기로 전환하는데는 어느 정도의 휴지기를 거치는 게 일반적이다. 실수요가 아닌 투자 목적의 경매를 노리는 사람들은 너무 조급히 행동할 일이 아니라고 본다. 
 실수요자라 하더라도 경매물건 특유의 속성을 고려해야 한다. 잔금을 납부해도 바로 사용할 수 없음. 명도 기간이나 비용이 추가로 들어감. 물건 내외부의 수리ᆞ보수가 필요. 이런 것들을 응찰가에 더한 취득원가(비용)를 시세와 비교하여 행동해야 한다.

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 (1) 대한민국 법원경매정보의 매각통계
 (2) '9억 이하 잡아라…경매 시장 봄바람', 한경 집코노미, 2024.01.11.
 (3) 낙찰가율(%) = (낙찰가/감정가) x 100
 (4) 낙찰률(%) = (낙찰물건 수 / 입찰물건 수)