집주인이 강아지 키우지 말래요

특약사항

한국에서 반려동물을 키우고 있는 집이 1,000만 가구를 넘는다고 한다. 집안에서 개나 고양이를 키우다 보면 이들이 가구를 훼손하거나 벽지나 바닥을 긁거나 오염시키는 경우가 생긴다. 주택임대차보호법이 대체로 임차인에게 유리하게 규정되어 있거나 해석되지만, 반려동물 문제는 보호대상이 아니다. 반려동물이 기물이 파손했다는 이유로 집주인과 세입자 간에 분쟁이 발생하는 일이 잦다. 심지어 반려동물 때문에 임대를 거절당하거나 임대계약 갱신을 거절당하는 경우도 생긴다. 그러니 이런 문제는 임대차계약 때 미리 확실히 해 둘 필요가 있다.

특약사항 : 임대차 계약 때 신경 써서 작성해야

우리가 사용하고 있는 임대차계약서는 ①임차주택의 표시 ②임차조건 및 기본계약 내용 ③특약사항 ④계약당사자 및 공인중개사 정보 기재, 서명ᆞ날인으로 구성되어 있다.

여기에서 특약사항은 계약서 상의 다른 약정 사항들을 보완함으로써 계약당사자간의 이해관계를 좀더 명확히 하여 추후 발생할지 모를 분쟁을 예방하는 데 목적이 있다. 바꾸어 말하면 계약서 상 권리 또는 의무를 확장하거나, 다른 약정에 없는 상대방에게 추가로 부과하기 위해 작성하는 것이다.

특약사항을 정할 때 기본 원칙은 다음과 같다.
  1) 임차인과 임차인이 합의하여 자유롭게 정할 수 있다.
  2) 구체적이고 명확해야 한다.
  2) 법령은 물론 공공질서나 도덕에 반하는 내용은 특약으로 정할 수 없다.

기본 계약내용에 없거나 구체화할 필요가 있는 사항을 임대인(집주인)과 임차인(세입자)가 서로 합의하여 추가적으로 약속하는 것을 특약이라 한다. 그러니 임차주택 사용에 관해서 상대방에게 원하는 사항과 금지 또는 제한할 사항을 편하게 논의한 뒤 합의한 내용을 글로 바꾸어 특약사항으로 추가 기재하는 것이다.

계약서가 기본적으로 법률용어로 구성되어 있으니, 특약도 전문용어나 법률 문체로 기재해야 하는 것이 아닐까 생각하는 사람들이 많다. 그러나 특약은 당사자 또는 이해관계자 간에 서로 명확히 이해되어야 하므로 쉽게 풀어서 써야 한다. 그래야 나중에 계약서를 다시 보았을 때 알아보기 쉽고 그 내용에 관해 다툼을 방지할 수 있다.

주택임대차계약의 특약사항은 주택임대차보호법의 임차인 보호 범위를 넘어서면 효력이 없다.
  예를 들면,
  ㅇ 세입자는 1년 뒤 퇴거한다.
  ㅇ 임대보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다.
  등과 같은 경우입니다.
  주택임대차에서 임차인은 자기가 원할 경우 2년의 임차기간을 주장할 수 있으며 임대보증금은 2년마다 여건이 달라져도 5% 내에서만 조정할 수 있게 강제되어 있기 때문이다. (주택임대차보호법 제10조 “이법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”)

물론 공공질서나 도덕에 반하는 내용도 추후 그 효력을 주장할 수 없다.
  예를 들어,
  ㅇ 노래방이나 게임장을 개설할 수 있다.
  ㅇ 마약 재배나 제조를 허용한다.
  ㅇ 성매매나 도박장소로 이용할 수 있다.
  등과 같은 경우입니다.
  민법 제103조는 “선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.”라고 규정하고 있다.

 

강아지나 고양이를 키우지 말라고 집주인이 말할 권리가 있나?

자, 이제 임차인 입장에서 어떤 내용을 특약사항에 넣어달라고 하는 게 좋을까?
  ㅇ 계약 만료일에 새로운 계약 여부에 관계없이 즉시 임대보증금을 반환한다.
  ㅇ 잔금 지급일 이전에 저당권 등 모든 선순위 권리를 말소한다.
  ㅇ 임차인의 입주일 다음날까지 저당권 등 모든 권리를 추가 설정하지 않는다.
  ㅇ 주택의 하자 또는 파손 부위는 입주전에 임대인이 제대로 수리하기로 한다.
  ㅇ 수도, 냉난방, 전기 등 주택의 주요 설비의 고장에 따른 수리는 임대인 책임으로 한다.
  ㅇ 임차인은 반려동물 ○마리를 기를 수 있다.
  등이 임차인이 요구할 만한 특약사항의 예입니다.

한편 임대인의 입장에서는 어떤 내용을 특약사항에 넣자고 해야 할까?
  ㅇ 임차인이 주택의 기본시설을 훼손할 경우 원상복구해야 한다.
  ㅇ 임차인이 계약 만기 전에 퇴거할 경우 새 임대차계약의 중개수수료를 부담한다.
  ㅇ 월세를 체납하면 연체이자를 부과할 수 있다.
  ㅇ 주택 설비를 임차인이 고의 또는 과실로 파손 또는 고장날 경우 임차인의 책임으로 복구하며,
     소모품(전등, 문고리, 수도꼭지 등)의 교체 비용은 임차인이 부담한다.
  ㅇ 벽이나 천정에 못 등을 박지 말하야 하며, 불가피할 경우 임대인의 허락을 받아야 한다.
  ㅇ 반려동물을 기르지 못한다.
  등이 임대인이 요구할 만한 특약사항의 예입니다.

 

세입자가 반려동물을 키우지 못하게 하려면 미리 특약사항에 넣는 것이 좋다

특히 주택이나 주택설비의 하자에 관해서는 임대인과 임차인 상호 간에 임차기간 내내 분쟁이 많이 생기므로 특약사항으로 명확히 할 필요가 있다.

  요즘 반려동물을 기르는 가구가 전체 가구의 25%를 넘는다고 한다.(1) 한편 주택에서 반려동물을 기르는 것을 집 주인이 금지하는 것은 법률이나 사회 상규에 어긋나지 않는 요구가 아니다. 현실에서 일부 집주인들이 집에 반려동물을 두는 것을 싫어하는 경우가 종종 있기 때문에 임대차계약 때 상호간에 이에 관해 명확한 특약을 정해 둘 필요가 있다.

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 (1) KB경영연구소, 2023 한국 반려동물 보고서