빚내서 집 사기 점점 힘들어진다
주택대출 한도규제_LTV, DTI, DSR
한국의 GDP 대비 가계대출 비율이 세계적으로도 매우 높다. 2023년의 비율이 100.4%(기준년도2015년)∼93.5%(기준년도 2020년)으로 위험 측면에서 세계 상위권이다. 몇 해 전부터 정부는 가계대출 억제 조치를 강화하고 있다. 주택 구입자금을 조달하려는 금융소비자 입장에서는 그 한도가 점점 낮아지게 되는 것이다.
다만 젊은 세대의 결혼이나 출산을 장려하기 위하여 특례보금자리대출, 신생아특례주택자금대출을 규제대상에서 제외시키고 있다. 그러나 일반 주택구매자를 위한 대출이 날이 갈수록 점점 빡빡해지고 있다.
곧 다가오는 2024.9.1.부터는 주택자금을 비롯한 가계대출규제가 강화된다. 한국의 가계부채 수준이 지나치게 높아 부실화될 위험이 크기 때문이다. 정부는 최근 몇 년에 걸쳐 가계대출을 안정적으로 관리하려 노력하고 있다.
투기억제 목적인가? 가계부채 관리인가?
금융권에서 주택대출 한도를 정하는 기준은 담보비율에 따른 한도와 상환능력에 따른 한도를 함께 고려한다.
주택자금 대출뿐만 아니라 모든 대출은 차주의 미래 상환능력을 평가하여 대출함이 마땅하다. 그럼에도 한국의 금융기관에서는 과거에는 고도 경제성장기와 꾸준한 집값 상승기를 거치면서 상환능력보다는 담보가치를 주로 고려하여 주택대출을 취급해왔다. 이러던 중 경제성장과 이에 따른 유동성 확대에 따라 부동산 투기가 문제가 되자, 이를 억제하기 위하여 2002년에 LTV에 의한 주택대출 규제를 도입하였다. 그리고 2018년에는 상환능력도 함께 고려하여 대출 한도를 정하기에 이르렀다.
미주나 유럽 국가들은 오래 전부터 상환능력에 기초하여 주택구입자금을 대출해왔으며 담보비율은 상대적으로 느슨하게 규제(1)하고 있다. 이에 비해 한국은 바로 몇 해 전까지도 주택시장 과열을 방지하기 위해 담보비율 면에서 대출을 강하게 억제하여 왔으나 차입금 상환의 원천인 소득은 느슨하게 고려했다. 그러나 주택시장이 하락세로 전환된 2022년 이후부터 규제의 기조가 달라졌다. 주택시장 하강의 연착륙을 유도하기 위해 LTV 기준을 완화하는 대신, 가계 부실을 예방할 목적으로 DTI 또는 DSR 기준을 좀 더 강화하는 쪽으로 전환하였다.
LTV, DTI 및 DSR은 병행 규제
주택 구매자금 대출한도는 LTV에 따른 한도와 DTI, DSR에 따른 한도 중 낮은 금액으로 결정된다.
이제 대출한도를 정하는 데 쓰이는 각 기준에 대하여 살펴보자.
LTV(Loan to Value ratio)는 돈을 빌려줄 때 담보 자산의 가격에 대응하여 허용하는 대출 상한의 비율을 말한다.
LTV(%) = {신규대출액+(최우선변제 공제+선순위 채권+임대보증금)} / 담보자산 가격
신규대출액 상한 = (담보자산가액 x LTV) - (최우선변제 공제+선순위 채권+임대보증금)
한국의 금융기관은 통상적으로 아파트 가격은 KB부동산 시세를 담보자산 가격으로 사용한다. 기본적으로 일반시세를 적용하지만, 고층아파트의 1～3층에는 하위시세를 적용한다. 아파트가 아닌 주택은 별도 감정가액을 이용한다.
그리고 현행 LTV규제비율은 다음과 같다.
DTI(Debt to Income ratio)은 주택 관련 부채 원리금 상환에 차주의 소득에서 어느 정도까지 쓰도록 허용할 것인지에 대해 규제하는 기준이다. 한국에서 이를 본격적으로 시행한 것은 2018년 1월 이후이다.
DTI(%) = {신규 주택대출의 원리금 상환액+(기존 주택대출의 원리금 상환액+기타 대출이자)}/소득
신규 주택대출 상환능력 여유분(e) = (소득 x DTI) – (기존 주택대출 원리금상환액 + 기타 대출이자)
대출 상한 : 위 산식의 ‘e’에 상응하는 대출금액
단, 이 DTI규제는 지방 주택이나 거래가격이1억원 이하인 아파트 대출 시에는 적용하지 않는다.
DSR(Debt Service ratio)은 차주의 소득에서 모든 금융부채의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다. 따라서 원리금 상환액에는 주택대출뿐만 아니라 신용대출, 학자금대출, 카드론 등 거의 모든 금융부채가 포함된다. 단, 전세자금 대출, 이주비ᆞ중도금 대출, 생계 관련 대출은 빼고 계산한다.
DSR(%) = {신규 주택대출의 원리금 상환액 + 기존 모든 금융부채의 원리금 상환액} / 소득
신규대출 여유분(f) = (소득 x DSR) - 기존 모든 금융부채의 원리금 상환액
대출 상한 : 위 산식의 ‘f’에 상응하는 대출금액
이 DSR규제는 주택뿐만 아니라 모든 용도의 대출에 적용된다. 하지만 신규대출 금액이 1억원 미만일 경우에는 적용하지 않는다.
DSR규제에도 가계부채 증가 속도가 좀처럼 낮아지고 있지 않다. 이러자 정부는 앞으로 DSR을 더욱 빡빡하게 운영하여 가계대출 증가를 억제하려고 하고 있다. 이를 위해 2024.2.26.부터 스트레스금리(2)를 반영하여 실질 DSR 한도를 점차 줄여 나가기로 했다. 이른 바 “스트레스 DSR”이다.
단계별 스트레스 DSR 시행일정과 범위는 다음과 같다.
물론 스트레스금리는 단지 대출한도 축소로만 작용하며, 실제에 있어 대출금리에 가산되는 것은 아니다.
앞으로는 주택대출 규제는 소득에 기반한 상환능력 위주로 이루어질 듯
과거에 한국은 부실채권 발생 때 원금을 제대로 회수하는 데 중점을 두었기 때문에 LTV 위주의 심사에 기초하여 대출을 취급하였다. 그리고 부동산 과열에 대처하는 데에도 LTV 규제 상한을 낮춰 구매능력을 떨어뜨리는 것이 효과적이라는 관점에서 정책을 펼쳤다.
그럼에도 주택대출이나 기타 가계대출이 크게 늘어 가계 신용이 염려되는 국면에 이르자 2018년부터 DTI 규제를 본격화하였고, 2021년부터는 DSR 규제도 도입하였고 2023년부터는 또다시 스트레스 금리를 추가로 적용하여 대출을 억제하기에 이르렀다.
장기적인 관점에서 부동산 가격 안정 차원을 떠나 폭넓게 볼 때, 주택대출은 담보비율보다는 상환능력을 심사에 따라 실행하는 게 옳은 방향이다. 여타 선진국의 사례에서도 LTV로 대출을 억제하는 경우는 드물다. 그들은 대체로 소득심사에 기초한 DSR 차원에서 대출한도를 관리한다.
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(1) 뉴질랜드와 아일랜드는 아예 LTV Cap이 없으며, 캐나다, 핀란드, 네덜란드의 LTV는 최대 95∼100%까지 허용한다. 금융기관의 소득심사에 따라 대출금액을 결정한다.
(2) 최근 5년간 최고 금리에서 현재 금리를 차감한 값으로, 하한 1.5%와 상한 3%을 넘지 않도록 정한다.
※ 이미 발행했던 글입니다. 분류가 잘못되어 중복하여 게재함을 이해해주세요.
