5/31까지 잔금 치르면 그해 재산세 안 낸다

공시가격, 과세기준일

공시가격은 부동산과 관련하여 자주 마주치는 용어이다. 공시가격은 ‘해마다 정부가 전국의 대표적인 건물과 토지의 가격을 조사한 다음 이를 기초로 각 부동산에 대하여 공시하는 가격’을 말한다.
 공시가격은 부동산 가격의 지표로 쓰임은 물론 재산세나 종합부동산세 등 각종 세금을 부과하는 기준으로도 활용된다. 또한 건강보험료나 기초연금 등 사회복지의 부담이나 혜택을 결정하는 데도 쓰인다. 심지어 재개발이나 신도시 조성을 할 때는 토지 수용액의 기준이 되기도 한다.

‘공시가격’, ‘공시지가’ 같은 거야, 다른 거야?

 

부동산 공시가격은 토지, 개별주택, 공동주택으로 나눠 정해진다. 여기에서 토지에 관한 공시가격이 ‘공시지가’이고 개별주택이나 공공주택에 관한 것을 좁은 의미의 ‘공시가격’이라 부른다. 공시가격은, 먼저 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 국토교통부장관이 표준지 공시지가를 고시하고 이에 기초하여 지자체장이 개별공시지가를 결정ᆞ고시한다.
 단독주택이나 공동주택의 공시가격 결정, 고시도 이와 비슷한 과정을 밟는다.(1)
 한편 주택이 아닌 건물의 공시가격으로써 ‘기준시가’ 또는 ‘시가표준액’이란 개념이 쓰인다. 건물의 기준시가는 ‘신축년도, 구조, 용도, 위치 등을 고려하여 국세청장이 고시하는 건물의 금액이다. 건물의 ‘시가표준액’은 이와 유사한 과정을 거쳐 지방자체단체장이 고시하는 건물의 금액이다.
 이렇게 열거해놓고 보면 다소 혼란스러우나 공시가격, 공시지가, 기준시가, 시가표준액은 모두 공적으로 정한 부동산의 ‘공시가격’으로서 거의 같은 개념으로 보아도 무리가 없다.

‘공시가격’과 ‘과세표준’은 어떻게 다를까?

 

재산세나 종합부동산세에서, 직접 세금의 부과기준이 되는 ‘과세표준’은 ‘공시가격’과 같기도 하고 다르기도 하다. 공시가격을 기초로 과세표준을 정하는 데 쓰이는 파라미터가 ‘공정시장가액비율’이다.
 재산세나 종합부동산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준액을 정한다. 구체적으로는 아래 표와 같다. 종합부동산세의 경우 60%(주택)∼100%(토지), 재산세의 경우 60(주택)∼70%(토지 및 건축물)의 공정시장가액비율을 적용하여 과세표준을 줄여준다. 특히 1세대1주택일 경우 재산세의 공정시장가액비율은 43%∼45%의 특례를 적용하는데 이는 2024년에 한정하여 시행한다.

 

세금마다 ‘과세기준일’이 다르다?

 

공시가격에서 출발하는 세목별 과세표준에서 산출된 각종 세금은 각각 특정일에 납세의무가 생기고, 연이어 세액이 고지되거나 신고하고, 최종적으로 납세자가 이를 납부한다.
 부동산에 대한 세금은 크게 ‘거래세’인 인세와 ‘보유세’인 물세로 나눌 수 있다. 대체로 취득세, 상속세, 증여세, 양도소득세 등 인세(人稅)는 행위가 있는 날에 따라 과세기준일이 정해진다. 이와 달리 물세(物稅)인 재산세나 종합부동산세는 특정한 날짜를 과세기준일로 정하는데, 세법에 그 날짜를 매년 6/1로 정해 놓았다. 
 우리가 일상적으로 자주 마주치는 세금이 재산세이며, 넉넉한 재산을 가진 분들은 종합부동산세까지 낸다. 그래서 사람들은 공시가격만이 아니라 해당 세금을 누가 언제 내는가에 대해서도 관심이 크다.
 바로 6/1 현재 그 부동산을 소유하고 있는 사람이 재산세 등의 납부의무자이며, 특정인이 소유한 주택이나 토지별로 공시가격을 합산한 금액이 기본공제금액을 넘으면 종합부동산세도 신고ᆞ납부해야 한다.

 

부동산 사고 팔 때 6월1일을 유념하라

 

부동산을 매매 때 잔금일자, 증여 때 증여일자를 어떻게 정하느냐에 따라 재산세 납부의무자가 달라질 수 있고, 그 해 종합부동산세 부과대상에서 빠지거나 새로 들어갈 수도 있다. 예를 들어 그해 5월 이전에 매수 계약하는 사람이 잔금일을 6/2 이후로 잡으면 당해 년도 재산세는 부담하지 않으며, 종합부동산세 과표에도 합산되지 않는다. 반대로 매도자는 당해 년도분 재산세와 종합부동산세를 온전히 부담해야 하는 것이다. 이러한 경우를 당하면, 매수자이건 매도자이건 주도면밀한 사람들은 잔금일(또는 소유권취득일)을 정함에 철저를 기한다. 물론 증여의 경우에도 이 점을 감안하여 당사자 간에 미리 상의하는 것이 좋다.
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 (1) 구분상가건물, 오피스텔 등의 기준시가(일종의 공시가격)은 해마다 1차례씩 국세청장이 고시한다. 아울러 건물 기준시가 계산방법도 따로 고시하고 있다.