내 땅을 이용하는데, 정부가 정한 대로 따라야 한다?
토지이용계획
이용규제 내용을 담은 '토지이용계획'
건축을 비롯한 모든 개발행위는 제도적 규제를 받는다.
지방자치단체가 비치하고 있는 ‘토지이용계획’은 개별 토지의 이용 한계나 개발 유도 방향을 구체적으로 부여하는 계획이다. 달리 말하면 각 개별 필지나 일단의 연접 필지에 부여되는 ‘토지이용 규제’라 할 수 있다.
토지이용계획을 구체적으로 보면 아래 그림과 같다. 주요 내용은 ①’국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(이하, 국토계획법)에 따른 지역ᆞ지구 등, ②다른 법령에 따른 지역ᆞ지구 등, ③’토지이용규제 기본법 시행령’ 제9조제4항 각 호에 해당되는 사항으로 구분되어 공시되어 있다.
먼저 ①에는 용도지역, 지구를 규정하는 내용으로 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 구분하고, 지방자치단체별로 각 용도지역을 다시 세분하여 지정한 사항을 표시한다. 그리고 이에 정한 각 용도지역이나 지구에서 할 수 있는 개발행위의 범위 및 종류는 각 지방자치단체의 조례에 따른다. ②에는 국토계획법 이외의 법률, 예를 들어 건축법, 교육환경법, 군사시설보호법, 수도권정비계획법 등에 의한 규제 내용을 표시한다. 마지막으로 ③에는 토지거래계약 허가구역, 택지개발 관련 열람기간, 예정도로, 중점경관관리구역, 도시관리계획 입안 등에 관한 내용 등을 표시한다.
토지이용계획을 어떻게 활용하나?
먼저 각 필지의 토지이용계획에 있는 용도지역∙지구별로 관련 법령으로 이동하여 규제내용을 철저히 살펴본다. 필요한 경우 해당 지자체 공무원, 토목설계사나 건축사 등의 도움을 받는 것이 좋다.
이 때 용도지역과 관련해서 개발행위의 범위, 허용 용도, 건폐율, 용적률, 최고 높이에 유의하고, 용도지구별 규제내용을 잘 살펴야 한다.
특히 그 필지가 지구단위계획구역에 해당할 경우 지자체에 비치된 지구단위계획을 반드시 확인하여야 한다.
모든 규제내용은 모두 중복 규제된다. 바꾸어 말하면 다층적 규제라는 뜻이다. 토지이용계획에서 일부 규제가 사라지더라도 나머지 규제 사항은 그대로 남는 것임에 유의해야 한다.
2024년2월 정부의 군사시설보호구역 해제 조치를 살펴보자. 예를 들어 서울공항 주변에 있는 땅(성남시 수정구 복정동 581-1)에 대한 규제(1)이다. 이 땅이 그 조치에 따라 제한보호구역에서 해제된다고 가정해보자. 이렇게 해제된 후에도 이 땅은 자연녹지지역 내 자연취락지구에 대한 건축규제나 비행안전구역에 따른 구축물 고도규제가 여전히 적용되며, 땅 거래 때 농지취득자격 제한도 따른다. 이 밖에 다른 규제사항에 관한 설명은 생략하겠다. 요약하자면 군사시설보호구역에서 벗어나더라도 이 땅에 남아있는 규제가 여전하여 토지이용이 만만하지 않을 것이다. 이를 그림으로 설명하면 다음과 같다.
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(1) 이 필지는 단지 설명을 위한 예시일 뿐이다. 이 땅은 해당 조치에 따른 군사시설보호구역 해제 대상이 들지 못했다. 주변의 많은 필지들이 제한보호구역에서 벗어났지만 여전히 군사기지법에 따른 대공방어협조구역, 비행안전구역이므로 건축물 높이 제한을 받고 있다.
