등기부를 보지 않아 임차보증금 4억원을 날린 유명인

부동산 공부

방송 출연으로 유명한 헬스 트레이너 양모 씨가 체육관 임차보증금 등 4억원 가량을 날리게 되었다는 보도가 몇 달 전에 있었다. 해당 부동산은 서울 논현동 123-11에 위치한 논현1호주차장 건물 안 근린생활시설이다. 토지 및 건물의 소유자가 서울시인데 이를 확인하지 않은 채 2019년에 양씨가 지인의 소개로 관리업체와 임차계약을 했다고 한다. 이 건물이 이미 강남구에 기부채납 되어 2023년에는 민간업자의 사용수익 기한이 만료된다는 것을 모른 채. 양씨가 사기당했다고 주장하는 이러한 피해는 계약에 앞서 미리 부동산 공부를 살펴서 소유자인 강남구청에 확인을 하지 않았기 때문에 생긴 것이다.

부동산등기부: 토지나 건물의 호적

부동산 공부(公簿)는 크게 ①등기사항전부증명서(이하 등기부)와 ②건축물대장 또는 토지(임야)대장으로 구성된다.
 부동산등기부는 사람으로 치면 기본증명서(호적)라 할 수 있다. 그 안에서 ‘표제부’에 물건에 관한 정보를, ‘갑구’에 ‘소유권’에 관한 사항을, ‘을구’에는 ‘소유권이 아닌 권리’에 관한 사항을 등재하여 공시한다. 기본적으로 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 토지 등기부와 건물등기부로 나뉜다. 단 건물 부지(토지)를 공유하는 집합건물인 경우 집합건물 등기부를 비치하되 그 부지의 토지 및 해당지분을 표제부에 함께 표시한다.
 부동산등기부는 주소지 관할 법원(등기소)가 관리한다. 만일 부동산등기부와 건축물대장이나 토지(임야)대장의 내용이 상이할 경우 소유권에 관한 사항은 부동산등기부가 우선한다.

거래 당사자는 이 서류들을 살펴볼 때, 갑구에서 소유권을 제한하는 권리(예약, 신탁, 압류, 가압류, 경매개시결정 등) 유무에 주의해야 한다. 을구에서는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권, 임차권 등을 확인하고 이들이 계약에 끼치는 영향을 판단해야 한다. 이 때 스스로 판단이 어렵다면 공인중개사, 법무사, 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

건축물대장, 토지(임야)대장: 건물이나 땅의 신체검사표

건축물대장이나 토지대장은 사람으로 치면 신체검사표(건강검진표)다. 건축물대장에는 건물의 건축시기, 구조, 층수, 높이, 건축(연)면적, 용도, 주차장 현황 등이 등재되어 있다. 또한 대지면적 및 건폐율ᆞ용적률이 등재되어 있으며, 건물 소유주 현황도 등재되어 있다. 한편 건축물 현황의 변동 연혁과 위반건축물(1) 여부도 표시된다.
 아파트, 오피스텔, 구분상가 등 집합건물에 관해서는 총괄표제부, 표제부, 전유부 등으로 구성된다.
 이 밖에 건물의 형상이나 치수를 등재한 서류로서 건축물현황도가 공적으로 관리되고 있다.

토지(임야)대장에는 필지의 지목, 면적과 소유자 현황, 개별공시지가 등을 등재한다. 이 중 임야대장은 지번이 ‘산 지번’인 경우에 작성되는 공부(公簿)이다.
 토지의 지리적 위치와 형상, 경계를 알기 위해서는 지적(임야)도를 함께 보아야 한다.

건축물, 토지(임야)대장 등은 지자체가 관리한다. 만일 이들 공부와 부동산등기부가 서로 다를 경우 물건에 관한 사항은 이들 공부가 우선한다

매매이든, 임대차이든 거래당사자는 부동산 공부를 통해 현황과의 차이 또는 상이점이 있는지를 점검해야 한다. 소유자나 그 소유권을 제한하는 내용은 부동산 등기부에서, 그 부동산이 공부와 일치하는지, 위법한 사항이 없는지는 건축물대장, 토지대장 및 그 관련 공부를 보고 확인해야 한다. 만일 이상이 있을 때에는 반드시 그것을 해소하거나 대책을 마련한 후 거래해야 한다.

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 (1) ‘위반건축물’은 “건축물사용승인 후에 법령을 위반하여 용도변경, 증축, 개축, 대수선 등의 행위를 한 건축물”을 뜻하며 이에 따른 시정명령 및 행정벌을 받게 된다.