집 지을 때 면적 규제는 건물의 지상 부분만 따진다
용적률, 건폐율
by
Jan 5. 2025
“김씨는 드디어 꿈에 그리던 집을 짓기로 결심하고 멋진 땅을 샀습니다. 며칠 후 그는 근처에 사는 친구인 이씨와 커피를 마시며 자랑삼아 집 짓기에 관해 이야기를 나누었습니다.
김씨: "이씨, 내가 이번에 산 땅에 집을 지으려고 하는데, 무엇부터 확인해야 할까?"
이씨: "우선 건폐율과 용적률을 따져봐야 해. 건폐율은 땅 면적에서 건물이 차지하는 비율을 의미하고, 용적률은 땅 면적 대비 건물의 지상 바닥면적을 의미해."
김씨: "음, 그러면 내가 어떻게 그걸 확인할 수 있지?"
이씨: "시청이나 구청의 건축과에서 정보를 얻을 수 있어. 거기서 자네 땅에 적용되는 건폐율과 용적률을 정확하게 알려줄 거야."
김씨는 다음 날 바로 시청을 찾아갔고, 담당 공무원의 도움으로 자신의 땅에 적용되는 건폐율, 용적률과 여타 규제 사항들을 확인했습니다. 이어서 건축사무소를 찾아가 법 테두리 안에서 멋진 주택을 설계해 달라고 부탁했습니다."
위 이야기는 Microsoft Copilot AI에 부탁해 만든 에피소드입니다.
쾌적한 생활환경을 확보하기 위한 건폐율
건폐율은 대지 면적에서 건축면적이 차지하는 비율을 말한다. 그런데 ‘건축면적’이란 무엇일까? 흔히 땅에 닿는 건물의 1층 바닥면적이라고 생각하지만 그렇지 않다. 건축면적의 올바른 정의는 ”모든 지상 층의 바닥 외곽경계 중심선의 수직 투영면적”이다.(1) 건폐율 상한이 50%라는 것은 100평 대지에 건축면적이 50평을 초과할 수 없다는 의미이다. 만일 대지가 100평이고 실제 건축면적이 45평이라면 건폐율은 45%가 된다.
법정 건폐율 상한이 낮을수록 같은 대지에서 건축물이 차지할 수 있는 면적이 좁아지고, 반대로 빈 땅이 넓어지게 된다. 즉 건폐율은 건축면적을 제한하여 쾌적한 생활환경을 유지하기 위해 이용되는 규제수단이다. 구체적으로 최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍 등을 확보하고 비상시 등에 대비하기 위해서이다.
위 설명에서 이미 눈치챌 수 있겠지만, 지하층의 바닥면적은 건축면적에 반영되지 않는다. 그래서 위의 예에서 지하층은 이론적으로 대지 밑부분을 꽉 채워 100평까지 넓혀도 된다.
토지 이용의 밀도를 정하는 용적률
건폐율만 맞춘다고 건물을 무작정 높게 지어 사용할 면적을 확장할 수는 없다. 그럴 경우, 특히 주거지역에서, 다른 사람이나 대지의 환경권을 침해할 수 있기 때문이다. 따라서 정부는 국토를 여러 용도지역으로 나누어 각각 건폐율과 용적률을 다르게 규제하고 있다. 두 비율 모두 비도시지역에서 가장 낮으며, 도시지역 내 녹지지역→주거지역→공업지역→상업지역 순으로 높게 허용된다.
용적률은 지상층의 연면적(바닥면적 합계)을 대지 면적으로 나눈 값이다.
앞의 에피소드에서 만일 김씨가 제2종일반주거지역 내 100평 대지 위에 지상 연면적 180평의 건물을 지었다면 그 용적률은 180%이다.
이 설명에서 눈치챌 수 있겠지만 지하층을 여러 층 짓는다면 용적률을 늘이지 않은 채 총 연면적을 계속 늘일 수도 있다.
대지 안에서의 공지 확보나 지상 건축연면적은 기본적으로 건폐율과 용적률이 결정하지만, 이 밖에 건물높이 제한, 일조권 사선 제한, 주차장 확보 대수 등 때문에 허용한도 만큼 짓지 못하는 경우도 흔하다.
