뭐라고! 내 땅에 집을 짓지 못한다고?

건축과 도로

“도시 생활에 지친 경작씨는 자연 속에서 여유로운 삶을 살기 위해 귀농을 결심했습니다. 그는 지인으로부터 소개받은 한적한 시골 마을에 위치한 땅을 매입했습니다. 그리고 그곳에 자신만의 집을 짓고 새로운 인생을 시작하려 했습니다.
 하지만 경작씨는 집을 짓기에 앞서 예상치 못한 문제에 직면했습니다. 건축을 위해 진입 도로가 필요하다는 것입니다. 그런데 실제로는 내 땅에 들어가는 새마을도로가 있습니다. 이 도로를 진입 도로로 사용하려면 마을회의 동의가 필요했는데, 마을회는 그 사용승낙의 대가로 적지 않은 기부금을 요구했습니다.
 경작씨는 그 요구가 부당하다고 생각했습니다. 변호사와 상담했더니, 건축법상 진입 도로 확보는 건축의 필수 요건이며, 진입 도로의 소유권이 타인에게 있는 경우에는 소유자의 동의가 필요하다는 것도 알게 되었습니다. 마을회가 요구하는 기부금은 법적 근거가 없기 때문에 강제로 납부할 의무가 없지만, 원활한 건축을 위해 마을회와 협의하여 적절한 수준의 기부금을 내는 것이 좋다는 조언을 들었습니다.
 이후 경작씨는 마을회와 협의를 진행하면서, 자신이 귀농을 결심한 이유와 마을에 기여하고자 하는 의지를 전달했습니다. 이에 마을회에서는 경작씨의 상황을 고려하여 기부금을 낮춰 받으면서 토지사용 승낙을 해주었고 경작씨는 뜻대로 멋진 집을 지을 수 있었습니다.”
 이 에피소드는, 필자가 AI ‘네이버 CLOVA X’에게 부탁하여 만든 현실적인 이야기이다.

‘맹지’가 뭐지?

원론적으로 ‘맹지’란 도로와 맞닿은 부분이 없는 토지를 말한다. 실제에서는 ‘건축법에 정한 도로 조건을 갖추지 못해 건축 행위를 할 수 없는 땅’까지 포괄하는 개념으로 쓰인다.

인류 역사에서, 도로는 약 6,000년전 메소포타미아에서 바퀴가 발명된 시기부터 인류 역사와 함께 하였다. 그리고 생활의 도시화가 진행되면서 도로의 중요성이 커져 왔다. 근현대에 이르러 이동수단으로써 자동차가 보급되면서 도로가 건축의 필수적 전제로 규정되었다. 건축물의 이용자가 교통, 피난, 방화, 응급이나 위생 등 측면에서 안전한 상태를 유지·보존하기 위한 목적으로 건축물의 대지와 도로의 관계를 규제하는 것이다.¹ 바꾸어 말하면 건축물 거주자의 기본적인 왕래 외에 비상시에 필요한 사람들이나 차량이 원활히 출입하는 것을 보장하기 위한 것이다.

이러한 연유에서 건축물의 연면적이나 공로 등에서의 이격거리에 따라 도로조건을 정하게 되는데, 건축물의 대지로 쓰고자 하는 땅이 이를 충족하지 못할 경우 그 땅은 일단 맹지로 보면 된다.

건축법 상 도로

건축물의 대지는 원칙적으로 2m 이상 도로에 붙어 있어야 하는 ‘접도의무’가 있다.
 여기에 ‘도로’란 폭 4m[연면적 2,000㎡(공장 3,000㎡)이상 건축물은 6m] 이상인, 사람이나 자동차가 함께 통행하는 지상 도로’를 뜻한다. 따라서 지하도로, 고가도로는 이에 해당하지 않는다. 사람이 통행하지 못하는 고속도로 등 자동차전용도로, 차량이 다니지 못하는 자전거도로·보행자전용도로 등도 건축법 상 도로가 아니다.
 건축법 상 도로에는 법정도로(기반시설인 도로, 국도, 지방도, 시군구도, 사도법 상 도로, 농어촌도로와 기타 도로)와 지정도로²가 있다. 여기에는 예정도로도 포함된다.

농막, 농촌체류형 쉼터; 어떻게 다를까?

2023년5월경에 농림축산식품부는 농막의 불법 설치나 무단 숙박사용 등을 방지하기 위해 ‘농지법 시행규칙’을 개정하려 했다. 그 배경에는 전국에 불법 농막이 3만개에 이르며, 대도시 접근이 용이한 곳에서 유사 전원단지 형태로 농막단지를 조성·분양하는 등 농지의 불법 사용이 확산되고 있었기 때문이다. 그러나 이 시도는 인구 소멸지역의 농민들과 주말농장 이용인구의 반발을 불러왔고, 이에 농림축산식품부는 그 입법예고를 철회하고 보완하여 2024년12월에 ‘농촌체류형 쉼터’ 설치를 허용하는 법적 근거를 마련했다.

원칙적으로 건축물을 지으려면 착공에 앞서 사전에 그 규모에 맞춰 지방자치단체장의 허가를 받거나, 그 중에서 건축법 제14조에 정한 일부 소규모의 건축물은 소관 행정기관에 신고를 해야 한다. 그러나 ‘농막’이나 ‘농촌체류형 쉼터’의 설치에는 건축법이 적용되지 않고 농지법이 적용된다. 
 농막이나 농촌체류형 쉼터나 농지 위에 소규모의 가설건축물을 설치하는 점은 같지만, 이 둘 사이에는 여러가지 다른 점이 있는데 구체적인 내용은 다음 표와 같다.

도로조건에 관해 좀 더 부연 설명하자면 농막은 별도 도로조건 없이 농지 안에 설치할 수 있다. 그러나 농촌체류형 쉼터는 소방자동차의 출입이 가능한 도로에 접한 농지에만 설치할 수 있다는 차이가 있다. 그러므로 요즘 회자되는 ‘5도2촌’이나 ‘4도3촌’ 목적으로 세컨드하우스를 장만하려는 사람들은 이 둘의 차이를 잘 알아야 한다.

땅을 살 때 도로조건을 잘 살펴야

도시지역에서 땅을 사는 목적은 대부분 그 위에 건축물을 짓기 위함이다. 구획정리가 잘 되어 있는 신시가지의 땅은 대부분 도로조건이 잘 구비된 필지일 것이다. 그러나 오래된 구시가지에는 남의 땅을 밟지 않으면 들어갈 수 없거나 아예 다른 집의 담장으로 둘러싸여 공중으로만 출입할 수 있는 경우도 있다. 길이 좁아 사람의 보행은 가능하나 차량은 출입할 수 없는 길로 이어지는 대지도 흔하다.
 비도시지역에서는 논밭 사이로 잘 포장이 된 길이나 마을 안에 시멘트 포장이 잘된 차량 통행이 가능한 길도 법정도로나 지정도로가 아닌 경우가 흔하다. 그리고 이 글을 시작할 때 사례로 든 것처럼 ‘새마을도로’가 지정도로임에도 사유지라서 추후 분쟁을 우려하는 지방자치단체의 건축 담당부서에서 토지주의 동의(토지사용승낙)을 받아오라고 요구하는 경우가 빈번하다.

결국 우리가 집이나 사무실, 공장 등을 지으려 땅을 구할 때 해당 토지의 도로조건을 꼼꼼히 살펴야 하며, 현장의 물리적 현상(現狀)은 물론 지적도(임야도), 도시계획도를 잘 살펴야 한다. 또 필요한 경우 지방자치단체 담당부서에 비치된 도로관리대장도 열람해야 한다. 마지막으로 건축 담당부서에도 들러 우리가 짓고자 하는 건축물의 가능 여부도 미리 알아보는 것이 좋다.
 그리고 대상 토지의 도로조건이 미흡한 경우, 매수를 결정하기에 앞서 미리 도로 확보에 쓰일 토지의 매수를 추진하거나 사용 동의(승낙)을 받아 놓아야 나중에 난처한 일을 막을 수 있을 것이다.

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 (1) 법제처 법령해석 사례(18-0087; 2008.05.12.), 대법원 판결례(2003두6382; 2003. 12. 26.) 참조.
 (2) 건축 허가권자가 지정·공고한 도로이며, 도로관리대장에 등재된다.