규제지역 완화, 집값 경착륙 우려에 겁먹은 정부

부동산 시평

2023.1.3. 국토교통부가 '2023년 국토교통부 업무보고'를 통해 주택시장 연착률과 서민취약계층 주거안정 대책을 내놓았다. 이에 앞서 며칠 전 관계당국이 부동산 전문가들을 불러모아 부동산시장 동향을 파악했다고 한다. 그리고 며칠 지나지 않아 과감히 대폭으로 규제지역을 푸는 조치를 내놓은 것이다. 여러 대책이 나열되어 있지만, 핵심은 강남구·서초구·송파구와 용산구를 뺀 나머지 모든 지역을 1/5부터 투기지역(투기과열지구, 조정대상지역 포함)에서 해제하고, 수분양자의 전매제한기간을 단축한 것이다. 

한편, 강동구 둔촌주공아파트 재건축정비사업(올림픽파크포레온)의 사업비 대출 7,231억원의 상환 만기가 1/19에 도래한다. 지난해 12월 공개분양한 이 아파트 청약경쟁률은 5.5 : 1로 기대에 못미쳤는데, 계약기간이 1.2.～1.17.까지인데 미계약이 다수 발생할 것으로 전문가들이 보고 있다. 이 비율이 높을 경우 미계약물량에 대해 예비당첨자 계약을 진행하더라도 상환기일까지 시간이 촉박하여, 지난 해에 이어 이번에도 사업자금 조달에 차질을 빚을 수도 있다.

이 사업이 이 같은 어려움을 겪는 근원적인 이유는 이 아파트 분양가격이, 입지가 우월하고 당장 입주할 수 있는 인근 송파구 가락 헬리오시티, 잠실 파크리오의 시세와 별 차이가 없는 점이다.

지난해 하반기부터 시작된 서울과 수도권 집값 급락 추세는 올해에도 멈출 것 같아 보이지 않는다. 이 상황 속에서 정부는 둔촌 미분양이 전국의 신규분양시장과 부동산PF에 악영향을 끼쳐 부동산 시장위기가 금융위기로 전이되는 것을 우려한 것 같다.

이같은 과감한 규제 풀기는 정책의 신뢰 위기로 이어지는 부작용을 낳을 것 같다. 계약률이 높여소기한 효과를 거둘 수 있겠으나, 미계약 물량을 기대하던 예비당첨자들이나 2년 의무거주, 8년 전매제한과 대출규제를 우려해 청약을 포기했던 사람들의 실망 또는 배신감도 클 수밖에 없다. 사실상의 소급입법(또는 행정)이다. 정부 정책의 신뢰도를 저하시킨 졸속 조치이란 비판을 피할 수 없다. 앞으로 집값이 높아져 다시 규제를 강화할 때 누가 정부의 정책을 믿고 순응하겠는가? 

어쨌든 이제 부동산 경기 경착륙을 막는 데 유효한 카드가 1장 밖에 남지 않았다. 이번 조치가 시장 분위기를 바꾸는 데 실패할 경우 당국의 선택지에 더이상 여유가 없을 것 같아 답답하다.