집 갈아타기 2편
유주택자 청약은 하늘의 별 따기
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작년 5월에 주택청약통장을 해지하였다. 국민주택은 유주택자에게는 거의 기회가 없다는 점과 납입인정금액이 700만 원 남짓인 점에서 경쟁력이 없었고, 민영주택 역시 무주택기간이 가산되지 않아 30점 대에서 더 올라갈 수가 없었다. 민영주택 가점제 역시 당첨을 기대하기는 어려웠다. 그렇게 주택청약통장을 해지하고 나서 다시 개설한 뒤, 청약이 필요하면 필요 예치금에 따라서 납입을 할 생각이었다.
다시 개설할 때만 해도 청약통장을 쓸 일이 있을까 싶었지만, 역시 사람 사는 일은 모르는 법이다. 만들어 두기를 잘했다. 동작구에 올해 분양하는 아파트에 청약을 넣어볼 기회가 생겼으니 말이다.
분양공고가 뜨기 전 예치금(300만 원)을 맞추어야 한다. 개설 후 13개월 경과로 비규제지역 청약이 가능하다.투기과열지구 및 조정대상지역으로 현재는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 지정이 되어있다. 따라서 동작구는 비규제지역이기 때문에 분양의 60%가 추첨으로 이루어지고, 유주택자 추첨 물량은 전체 물량의 15%가 된다. 가령, 59㎡ 평형 265세대를 일반분양으로 하게 되면, 추첨제 물량은 약 160세대 그중 유주택자에게 돌아가는 추첨물량은 악 40세대가 된다. 해당 평형의 경쟁률이 200 : 1 이 된다면, 유주택자 당첨될 확률은 약 0.08% 정도이다. 천운이 따라야 당첨이 되는 수준이다.
서울시 4개 구를 제외한 구는 23년 이후로 조정대상지역에서 해제되었다.
동작구에 25년, 26년에 분양되는 단지 중 넣어볼 만한 것은 아래와 같다.
전부 재개발이나 지주택으로 이루어지는 분양단지이고, 동작구는 분양가상한제 적용을 받지 않는 터라 예상평당 분양가를 훨씬 웃도는 금액으로 분양이 될 수도 있다. 그렇게 되면 금액적으로는 더 부담하게 되지만, 반대급부로 경쟁률이 줄어드는 효과도 있으나 마냥 나쁘다고 볼 순 없다.
청약의 경우, 분양금액을 통상 계약금(10%), 중도금(60%), 잔금(30%) 수준에서 내게 된다. 대부분 단지에서 중도금 대출이 나오기 때문에 실제 청약자는 계약금 10% 수준에서 준비하고 잔금을 치르는 시기에 전세를 맞추거나, 주택담보대출을 통해서 기존 중도금 대출과 잔금을 처리하면 된다. 기존 주택을 정리하면 전세금을 제외하고 최소 2.7억 ~ 3억 내외 현금이 생기기 때문에 계약금은 넉넉하게 맞출 수 있다. 이후 중도금 대출을 통해 상환 계획을 차후에 세워도 크게 무리는 아니다.
다음 편에서는 기축 아파트를 매매할 때, 각 시나리오별 자금 조달 계획에 대해서 상세히 정리해보고자 한다.
