집 갈아타기 3편
627 가계부채 대책, 부동산 대책
회사 동료 그리고 아내와 점심식사를 하고 집으로 돌아오는 길에 가계부채 혹은 부동산 대책이 나왔다. 11시 엠바고가 풀렸다고 하니 2시간 정도 지나고 뉴스를 본 셈이다. 이에 금융위원회에서 공개된 보도자료를 집에 오자마자 확인했다.
정책의 대부분은 부동산을 향해 있어 '부동산 대책' 같았지만, 보도자료의 제목은 '가계부채 관리'였다. 최근 가계부채의 대부분이 주담대를 통해서 늘어나고 있다는 점에서 가계부채 관리는 곧 부동산 규제라고 보는 것이다.
1) 가계대출 총량관리 강화
금융권 자체대출과 정책대출(디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론)의 총량 관리목표를 현행보다 하향 감축된다. 모든 금융권의 가계대출(정책대출 제외) 총량목표는 금년 하반기(‘25.7월～)부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축된다. 정책대출은 연간 공급계획 대비 25%를 감축한다. 직접적으로 대출 총량을 줄여서 가계부채를 줄이겠다는 것이다. 윤석열 정부에서 급격히 증가했던 정책대출을 정상화하겠다는 의지로 보인다. 이어 후술하겠지만, 생애최초 주택구입은 후순위 담보대출이 가능해서 전세를 낀 매물에 후순위 담보 대출까지 얹어서 LTV 80%, 최대 6억 원을 활용하여 20억 원대 아파트를 10억 전세, 6억 생애최초 주택구입, 4억 자기 자본으로 취득하는 게 가능했다. 이와 같은 과열을 불러올 수 있는 정책자금 자체를 줄이여 부채 관리를 하는 것이다.
2) 은행권 자율관리조치를 모든 금융권으로 확대 시행
첫째, 현재 은행별 자율적으로 시행하고 있는 다양한 가계대출 관리조치들을 모든 금융권이 공통으로 확대 시행하기로 하였다. 우선, 수도권, 규제지역(강남 3구, 용산구) 내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지(LTV=0%)하여 실거주 목적등이 아닌 추가 주택구입 수요를 차단한다. 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용한다. 문재인 정부에서 다주택자를 적폐세력으로 규정하면서 다주택자에 대한 양도세 중과를 부동산 대책으로 내놨었다. 다만, 문재인 정부에서 집값 안정화에 실패한 이유는 무주택자, 1주택자 역시 거주 욕구와 동시 투기 수요가 동반된다는 점을 간과한 것이다. 본문에 나와있는 '처분 조건부 1주택자', '무주택자'에 대한 투기 수요를 과연 얼마나 억제할 수 있을지, 과거 정부의 실패가 반복될지 지켜볼 필요가 있겠다.
둘째, 수도권 · 규제지역 내 보유주택을 담보로 하여 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억 원으로 제한한다.
셋째, 수도권, 규제지역 내 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한하여 DSR 규제 우회를 방지한다.
넷째, 수도권, 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지하여 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 한다. 즉, 기존부터 활용해 오던 매매 혹은 분양 이후 전세입자를 들여서 남은 잔금을 처리하는 방식의 갭투자를 원천 차단하겠다는 방침이다. 흔히 말하는 부동산 갭투자의 방식은 크게 2가지이다. 세를 안고 있는 매물을 구입해서 전세계약을 양수받아서 전세금을 제외한 나머지 금액을 대금으로 지급하는 방식과 매물은 구입하고 전세 계약을 한 뒤 전세금을 받아서 잔금을 치르는 방식이다. 이중 후자의 경우가 원천 차단된다. 최근 서울 특정 지역 부동산 과열에 갭투자 비율이 얼마나 되는지 확인해 보아야겠지만, 정책대출 정상화와 더불어 매매 후 전세 놓는 방법이 사라진다면 고가 주택의 상방은 어느 정도 막을 수 있지 않을까 하는 생각이 든다.
위 정책은 나의 집 갈아타기 프로젝트에 꽤 영향을 준다. 기존 주택 처분 후 전세를 끼고 새로운 주택을 매수한 후에 전세가 만료되는 시점에 구입한 주택으로 이사를 가려고 했다. 나도 이제는 매물을 먼저 구입하고 전세입자를 구하는 방법은 원천차단 되었으므로 세를 안고 있는 매물로 범위가 축소되었다.
마지막으로, 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한하여 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지하기로 하였다. 위 정책은 주요 은행의 경우, 이미 소득 1배 내외로 관리하고 있어서 큰 실효성이 있을지는 의문이다.
3) 주택구입목적 주담대 여신한도 제한
수도권, 규제지역 내에서 취급하는 주택구입목적 주담대(정책대출 : 자체한도 적용, 중도금 대출 : 적용 제외)의 최대한도를 6억 원으로 제한하여, 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기로 하였다. 다만, 중도금대출은 제외되며 잔금대출로 전환 시에는 6억 원 한도 적용한다.
이번 대책에서 가장 큰 영향력이 있는 부분이다. 비규제지역의 주택을 구입할 경우 기존에는 LTV의 70%가 곧 주택담보대출의 한도였다. DSR 기준을 넘기 위해서, 연소득이 충분하다고 했을 때 15억 주택을 구입할 때 기존에는 10.5억까지 대출이 나왔으나 6월 28일 이후부터 최대 6억 원까지만 가능해진다. 이에 가장 많이 타격을 받을 수 있는 수요층은 고소득 대기업 종사자 혹은 전문직이다. 현금은 다소 부족하지만, 높은 소득을 바탕으로 대출을 크게 낼 수 있었던 층의 구매력이 감소하게 된다.
이에 대한 파급효과로 현재 불이 붙은 규제지역(강남 3구, 용산구)과 최근에 급등세를 보이는 마포구, 성동구, 광진구, 양천구, 영등포구, 동작구의 고가 주택의 상승세를 한 풀 꺾일 수 있다고 본다. 다만, 매수세는 줄어들 수 있지만 집값이 떨어질 것으로 보진 않는다. 비록 고소득 근로자의 수요가 꺾인다고 하더라도 여전히 상급지로서 현금 부자들에게는 매력적인 지역이다.
직주근접의 가치는 우리 가족에게 250만 원 정도 수준이기 때문에, 이 정도까지만 지불할 수 있다.1편에서 밝혔듯이, 나는 이사할 집의 가격을 최대 16억으로 잡았고, 주택담보대출 또한 6억 정도만 낼 생각이었기 때문에 우연히 한도가 감소한 것의 영향은 크지 않았다.
4) LTV 등 규제 강화
첫째, 수도권, 규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대의 LTV를 강화(80% → 70%)하고, 전입의무(6개월 이내)를 부과한다. 특히, 동 방안은 정책대출(디딤돌* , 보금자리론)에도 동일하게 적용할 계획이다. 위에서 서술한 생애 최초 주택구입 대출이 투기 수요로 옮겨갈 수 없도록 전입의무를 부과한 것으로 보인다.
둘째, 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 대출 최대한도를 대상별로 축소 조정하여 한정된 주택기금 재원을 공공임대주택 건설 등 주택공급, 저소득 서민 대상 주택자금 지원 등 본연의 역할에 집중할 수 있도록 운영할 계획이다
정책 대출의 최대한도가 대부분 낮아지게 된다. 정책자금 대출이 그 간 주택 가격을 떠받치고 있던 모양새였기 때문에 이를 통해서 주택 가격 관리 및 가계부채 관리를 하는 것으로 보인다.
셋째, 수도권, 규제지역 내 주택구입 시 주담대를 받은 경우 6개월 이내전입 의무를 부과하여 금융권 대출은 실거주 목적에 한해 활용할 수 있도록 한다. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용할 예정이다.
넷째, 수도권, 규제지역 내 전세대출 보증비율을 현행보다 강화(90% → 80%)하여 전세대출에 대한 금융회사들의 여신심사 강화를 유도하기로 하였다.
다만, 이번 조치 시행 이전에 ➊주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주(주담대, 전세대출, 정책대출 등), ➋대출 신청접수가 완료된 차주(신용대출 등) 등에 대한 경과규정 등을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 불측의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영해 나갈 예정이라고 발표했다.
여기까지가 6월 27일 발표된 내용의 전부이다. 이번 조치 시행이 '가계부채 관리'라는 제목을 달고 나온 만큼 정부가 이번 조치로 실효성이 없다고 판단하면 '부동산 규제 대책'을 낼 수도 있다는 생각이 들었다. 부동산에 나라 전체의 자원이 투입되는 것은 나라 경제에 절대로 좋은 일이 아니다. 이번 조치를 계기로 과열되는 부분은 일부 해소되어 집을 사려고 하는 무주택자, 집을 갈아타고 싶은 1주택자, 언제 팔아야 하나 고민하는 다주택자가 불안에서 벗어나기를 바란다.
