부동산계약 뒤 시세 상승했을 때 계약 해제 어떻게 할까
[대전부동산변호사가 알려드리는 부동산 계약 해제 이야기]
안녕하세요, 이번 포스팅은 부동산 계약 해제에 관하여 소개해드리려고 합니다. 부동산을 계약한 뒤 계약금을 지급하였고, 중도금을 지급하기 전에 시세가 상승하여 중도금을 계약 날짜보다 일찍 지급했을 때 중도급 지급 기한을 어겼다는 이유로 매매 계약을 해지할 수 있는지에 관한 내용입니다.
갑은 세종시 4 생활권 아파트를 을로부터 5 억원에 매수하였습니다.
부동산 매매계약서를 작성하는 당일에 을에게 계약금 5천만 원을 지급하였습니다. 그리고 중도금은 계약일로부터 1 개월 후에 지급하기로 약정하였습니다.
그런데 세종시 아파트 시세가 하루하루 다르게 수직곡선을 이루며 상승하였고, 갑과 을이 계약한 중도금 지급기일이 도래하기 전 이미 계약했던 금액보다 1 억원이 넘게 상승하였습니다.
갑은 을이 계약금을 배액 상환하고 매매계약을 해제할까봐 두렵고, 을은 아파트 시세가 계속 상승할 것 같으니 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할지 고민 중인데요.
이런 사안에서, 만약 갑이 중도금을 지급하기로 약속했던 날보다 일찍 을에게 중도금을 지급한다면 어떻게 될까요?
을은 갑이 중도금 지급기한을 어겼다는 이유로 계약금을 배액 상환하고 아파트 매매계약을 해제할 수 있을까요?
대법원에서는 중도금 지급기한은 매수인인 갑을 위해 존재하는 이익이기 때문에 갑이 중도금 지급기한의 이익을 포기하고 약속했던 날짜보다 일찍 중도금을 지급하는 것이 문제되지 않는다고 보고 있습니다.
대법원 2006.2.10. 선고 2004다11599 판결
[1] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.
[2] 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 ‘매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다’거나 ‘매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다’고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.
대법원의 판례에 따르면 갑은 약속했던 날짜보다 이전에, 을이 매매계약 해제 의사표시를 하기 전에 중도금을 먼저 지급하고 을에게 계약한 아파트의 소유권을 넘겨달라고 요구할 수 있는 것입니다.
그렇다면 매도인은 항상 위와 같이 불리한 입장에 있는 것일까요?
아닙니다. 매도인 을은 갑이 중도금을 지급하기 전까지는 언제든 계약해제권을 행사할 수 있습니다.
즉, 아파트 시세가 상승해 계약금 배액을 상환하더라도 아파트를 매도하지 않는 것이 낫겠다고 판단될 경우에는 즉시 매수인에게 아파트 매매대금의 증액을 구체적으로 요구하거나 그렇지 않을 경우 계약 해제 의사표시를 분명하게 하면 됩니다.
대법원 1993.01.19 선고 92다31323 판결
[1] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.
[2] 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.
즉 매도인이 매수인에게 계약해제 의사표시를 먼저 전했을 때는 매수인이 중도금 지급기한 전에 중도금을 지급하였어도 매도인은 계약을 해제할 수 있는 것입니다.
