분양계약 취소 사례
중도금 대출 광고
[민사변호사가 알려드리는 분양계약 이야기]
지난 포스팅에 이어 이번 포스팅에서는 아파트나 상가 분양계약 후 분양계약 취소 판결을 받은 사례에 대해 소개합니다.
「민법」제109조
아파트 분양계약과 관련하여 계약자의 중대한 과실 없이
분양계약 내용의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 분양계약을 취소할 수 있다.
「민법」제110조
아파트 분양광고가 허위·과장된 내용일 경우
시기에 의한 의사표시로써분양계약을 취소할 수 있다.
위의 「민법」 제109조, 제110조에 따라 분양계약을 체결하는 단계에서 계약 상대방의 사기나 강박이 있었던 경우, 계약 당사자가 계약 내용의 중요부분을 착오하여 계약을 한 경우에는 분양계약을 취소하는 것이 가능합니다.
과장된 광고내용을 사기에 해당한다고 주장하거나 과장광고된 내용을 계약의 중요한 내용으로 착오하고 계약을 체결하였다고 주장하는 경우 등과 같이 과장광고를 이유로 한 사기 또는 착오가 실생활에서 많은 문제가 됩니다.
분양계약을 체결하면서 분양회사에게 중도금대출이행의무가 있는 것으로 착오하고 계약을 체결하였다는 사실이 인정되어, 중도금대출을 이행하지 않은 분양회사와의 분양계약을 취소할 수 있고, 이미 납입한 계약금 전액을 반환받을 수 있다고 판결한 사례가 있습니다.
서울중앙지방법원 99나77808 판결
사실관계
수분양자인 원고는 피고 회사가 건축하여 분양할 A 아파트에 대하여 '주택할부금융중도금대출가능 1억 8천만 원'이라고 게재된 분양광고를 보고 매수할 의향은 있었으나 중도금 지급할 자력이 부족하여, 광고대로 중도금이 대출금으로 충당될 수 있다면 분양받을 생각으로 피고 회사의 직원과 분양상담을 하였습니다.
원고는 피고 회사 직원에게 분양광고대로 중도금대출이 가능한지 물었는데요, 1차 중도금부터 즉시 대출해준다고 하며 대출안내문을 주면서 1차 중도금부터 중도금을 대출하여 주므로 계약금 및 잔금만 납부하고 입주하면 된다고 하였습니다.
원고는 분양계약 체결 후 중도금대출신청만 하면 당연히 피고 회사측에서 대출절차를 밟아 대출금으로 중도금에 충당하여 주는 것으로 생각하여, 중도금 대출을 받으면 A 아파트를 분양받기에 경제적 무리가 없을 것으로 판단하고 분양대금을 381,440,000원으로, 계약 당일 계약금 3,500만 원을, 1차 내지 4차 중도금 각 7,500만 원씩을, 입주 지정일에 잔금 4,644만 원을 각 지급하기로 정하여 분양계약을 체결하였습니다.
원고가 계약 당일 계약금 3,500만 원을 지급한 후 1차 중도금 납입을 위해 피고 회사와 대출업무에 관한 약정을 체결한 신용금고에 대출신청을 하려하였는데요. 그 무렵 발생한 IMF 구제금융위기로 인해 신용금고에서는 자금이 부족하여 같은 날 이후의 중도금대출 신청에 대하여는 대출을 해주지 않아, 원고는 중도금대출을 받지 못하여 A 아파트의 중도금 및 잔금을 약정기일에 지급하지 못했습니다.
분양계약시 원고가 중도금 지급을 2회 이상 지체하여 피고 회사에서 분양계약을 해제하는 때에는 원고가 이미 납부한 대금 중 총 분양금액의 10%는 위약금으로 피고들에게 귀속된다는 위약금약정을 하였는데요, 피고는 원고에게 분양계약이 해제되면 계약금이 위약금으로 피고에게 귀속된다는 취지를 통고하였습니다.
수분양자 원고의 주장
1. 중도금 대출약정의 불이행
매매계약 체결 당시 중도금에 관하여는 대출신청만 하면 피고가 중도금 대출절차를 밟아 이를 중도금에 충당하기로 약정하였으나 원고의 중도금 대출신청에도 불구하고 대출이행약정을 불이행하였으므로, 피고의 위 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제하고 피고에 대하여 그 계약금 3,500만 원의 반환을 주장했습니다.
2. 동기의 착오로 인한 취소
분양계약은 그 내용의 중요부분에 대하여 착오에 기하여 체결된 것이므로 이를 취소하고 피고에 대하여 계약금 3,500만 원의 반환을 주장하였습니다.
법원의 판단
1. 중도금 대출약정의 불이행
피고가 대출이행의무를 부담하기로 합의하였는지가 쟁점인데요, 분양광고에 주택할부금융에 기한 중도금대출이 가능하다고 기재한 점, 피고 회사의 직원이 분양상담시 동일한 취지로 말을하며 교부한 대출안내문에도 중도금 대출해 준다는 취지가 기재되어 있는 점, 피고 회사외 신용금고 사이에 A 아파트 수분양자들의 중도금대출에 관한 업무협약이 체결되고 실제 대출이 이루어진 점으로 원고는 피고에게 위와 같이 대출이행의무가 있는 것으로 생각하였을 수 있다고 하였습니다.
하지만 아파트매매계약서에는 중도금대출절차에 관해 아무런 기재도 없는 점, 대출광고는 계약의 유인에 해당할 뿐 대출이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 할 수 없으므로 피고가 중도금 대출이행의무를 부담하기로 합의하였다고 할 수는 없다고 하였습니다.
따라서 원고가 주장하는 피고가 중도금 대출이행의무를 부담하기로 하는 합의가 이루어졌다는 점의 주장은 이유 없다고 하였습니다.
2. 동기의 착오로 인한 취소
신용금고가 독자적 판단하에 중도금대출을 함에 있어 절차상의 협조를 제공하겠다는 취지일 뿐 스스로 대출이행 의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이 아닌데도 불구하고, 원고는 분양계약 체결시 거액의 분양대금을 단기간에 마련할 수 없는 여건에서 피고 회사가 낸 신문광고의 내용, 담당 직원으로부터 교부받은 대출안내문에 근거하여 피고들이 중도금대출이행의무를 부담하기로 한 것으로 잘못 생각하여, 대출이 이루어지면 분양대금을 완납할 수 있을 것이라 믿고 분양계약을 체결하였음을 동기의 착오라고 하였습니다.
원고는 중도금대출이라는 동기의 제공이 없었더라면 매매계약의 체결에 나아가지 아니하였을 것이기에 피고에 의하여 유발된 동기의 착오로 인해 매매계약을 체결하였다고 할 것이므로 그 동기는 법률행위의 중요한 부분에 해당한다고 판단하였습니다.
따라서 원고는 동기의 착오를 이유로 분양계약을 취소할 수 있고, 피고는 원고에게 분양계약의 취소로 인한 부당이득반환으로서 계약금 3,500만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.
결론적으로 재판부는 원고의 동기의 착오로 인해 분양계약을 취소할 수 있다고 판단하였으므로 피고들은 원고에게 원고가 기지급한 계약금 3,500만 원을 지급하라고 선고한 것입니다.
사기나 착오를 이유로 분양계약을 취소하기 위해서는 사기 또는 착오에 해당하는 광고내용이 분양계약서에 명시되어 있어야 합니다. 분양계약서에 명시되지 않은 광고들은 상거래에서 허용되는 계약 유인행위에 해당한다고 보기 때문입니다.
다만, 아파트나 상가 분양광고, 분양안내책자, 모델하우스에서 이루어진 상담 등을 통하여 제시된 내용이 분양계약서에 명시되어있지 않더라도, 광고된 내용이 아파트나 상가 분양계약의 본질적인 내용과 관련된 사항인지, 수분양자들이 당해 분양계약을 체결함에 있어서 중요하게 고려할 만한 사항인지 여부 등에 따라 분양계약에 포함된 내용이라고 인정되는 경우도 있습니다.
분양계약 후 광고와 다른 계약내용을 이유로 분양계약의 취소 또는 해제를 고민하고 계시다면, 분양광고의 내용과 분양계약서의 내용을 토대로 광고된 내용을 계약내용에 포함시킬 수 있는지를 부동산변호사와 상의하시기 바랍니다.
