허위, 과장 광고를 믿고 분양계약을 체결한 경우
시행사, 분양자를 상대로 계약해제, 손해배상 청구를 할 수 있을까?
1. A건설은 P오피스텔 신축공사의 시행사이고 B건설은 P오피스텔 신축공사의 시공사이다.
2. A건설과 B건설가 오피스텔 분양업무를 수행하면서 수분양자들에게 교부한 광고전단지, 카달로그, 공급안내서에는 바닷가 조망권을 보장하는 내용, 최고의 입지에 마지막으로 공급되는 아파트라는 내용, 해수사우나를 설치하여 입주민들에게 무료로 제공한다는 내용 등이 포함되어 있었다.
3. 김씨 외 100명의 수분양자들은 A건설과 B건설의 분양광고 내용을 믿고 분양계약을 체결하였다.(분양계약서에는 A건설 뿐만 아니라 B건설이 직접 기명 날인하였고 B건설 명의 계좌로 분양대금을 입금받았으며 A건설 부도시에는 시행사의 지위를 B건설이 승계하도록 되어 있었다)
4. 그러나 P오피스텔은 실제로 완공된 후에 보니 바닷가 조망이 거의 어려웠으며 해수사우나도 설치되어 있지 않았다.
5. 공정거래위원회는 A건설의 광고행위에 대하여 표시광고법상 허위, 과장광고에 해당된다는 이유로 경고조치 하였다.
6. 김씨외 100명의 수분양자들은 A건설과 B건설을 상대로 기망에 따라 분양계약을 체결하였다는 이유로 분양계약 해제 및 손해배상 청구를 하였다.
일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위 광고의 한계를 넘어 기망행위에 해당합니다.(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618판결)
한편 분양 광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형, 재질 등에 관한 것으로서 사회 통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양 계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보아야 합니다.(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836판결)
© Anderson_Vieira, 출처 Pixabay위 사례에 있어서 수분양자들은 시행사인 A건설 이외에 시공사인 B건설 역시 실질적인 시행사에 해당한다고 주장하면서 시공사인 B건설에게도 기망에 따른 해제 및 손해배상 청구를 하였습니다. 그러나 법원은 분양계약서에 따르면 B건설이 시공자로 기재되어 있고 A건설이 부도나기 전까지는 B건설이 실질적인 시행사로 보기는 어렵다고 판단하면서 수분양자들의 주장을 부인하였습니다.
구체적인 기망행위 내용에 있어 첫번째로 조망권의 경우에는 인근 토지 소유자들이 신축하는 건물의 높이에 따라 좌우되는 것으로서 기본적으로 건물의 외형, 재질과는 관계가 없는 사항으로 시행사가 자신의 의사에 따라 보장해 줄 수 있는 영역에 속하지 않기 때문에 이는 단순히 청약의 유인으로 볼 여지가 있다고 하면서 조망권에 대해 기망하거나 채무불이행하였다는 수분양자들의 주장을 배척하였습니다.
두번째로 오피스텔 분양임에도 불구하고 아파트라는 용어를 사용하여 마치 주거용 건물인 것처럼 광고하여 수분양자들을 기망하였다는 주장에 관하여는 P오피스텔의 분양가가 아파트에 비하여 훨씬 저렴했던 점, 평면도상의 구조를 보더라도 P오피스텔을 아파트로 오인할 가능성은 없었던 점 등을 종합하면 시행사인 A건설이 한 분양광고가 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당된다고 보기 어렵다고 판단하였습니다.
세번째로 시행사 A건설이 분양광고에서 사우사 시설을 설치하여 무료 사용할 수 있도록 해주겠다고 광고하였음에도 이를 이행하지 않았으므로 이는 채무불이행에 해당한다는 주장에 대해서는 해수사우나 설치 및 무료사용에 관한 광고 내용은 P오피스텔의 외형, 재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있는 사항에 해당하므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한 분양자인 A건설과 수분양자들 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보아야 한다고 판단하였습니다.
나아가 법원은 A건설이 해수사우나를 설치하기로 하였음에도 이를 설치하지 않은 부분에 대하여 A건설의 손해배상 책임은 일부를 인정하였으나 이러한 해수사우나 설치의무 미이행이 분양계약의 목적달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 수분양자들이 분양계약을 체결하지 아니하였을 정도의 주된채무라고 보기어렵다고 하면서 분양계약 해제 자체를 인정하지는 않았습니다.(부산지방법원 2008. 12. 17. 선고 2007가합24513판결)
© onevagabond, 출처 Unsplash앞서 본 바와 같이 허위분양광고에 있어 계약해제사유 또는 기망에 따른 계약 취소사유로 인정되기 위해서는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 보았을 때 현저한 기망성을 인정할 수 있어야 할 것이며 그 내용이 아파트의 외형, 재질 등에 관한 것으로서 사회 통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 것이어야 할 것입니다.
만약 분양광고에 있어 기망내용이 중대하지 않다거나 분양자가 수분양자에게 이행할 수 있는 사항에 해당되는 것이 아니라면 분양광고와 실제시공결과가 일치하지 않다고 하더라도 그것만으로 기망행위를 이유로 계약을 취소하거나 분양계약상의 의무위반을 이유로 분양계약을 해제하는 것은 어려울 것입니다.
만약 허위분양광고로 인해 피해를 입게 되었다면 이러한 분양광고에 있어서 법원의 판단기준을 고려하시어 그 대응책을 고민해 보아야 할 것이니다.
이상 부동산 분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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