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by 문석주 변호사 Jan 09. 2019

분양공급안내 책자의 설명과 다른 구조의 주택인 경우

시행사를 상대로 분양계약 해제 또는 손해배상 청구의 가능성

1. 시행사 A건설은 B산업과의 사이에 B산업에게 P아파트 신축공사를 도급한다는 내용의 공사도급계약을 체결하였다.

2. 김씨 외 100명은 매도인으로 A건설이, 시공자로 B산업이 각 기명, 날인되어 있는 P아파트에 관한 각 공급계약서에 서명날인을 함에 따라 공급계약을 체결하였다.

3. P아파트가 완공된 후 수분양자들은 1) P아파트가 당초의 설명과 달리 방위각보다 틀어지게 건축됨에 따라 조망권 확보가 어렵고 2) 일부 세대의 경우 엘레베이터 바로 앞에 현관문이 위치해 있으며 3) 분양 당시 약속하였던 별도의 진입로 공사가 지연되었는바,

A건설과 B산업은 공급계약을 위반하여 채무불이행에 따른 손해배상 책임을 지며 허위 과장 광고에 따른 불법행위가 성립한다고 주장하면서 A건설과 B산업을 상대로 손해배상 청구를 하였다.(진입로 공사는 원래 인근 아파트 건설업체와 함께 진행하기로 한 것인데 인근 아파트 건설업체의 공사가 지연되면서 진입로 공사 역시 연기된 것이고 약 1년이 지난 후에야 비로소 진입로 공사는 완료되었다)

A건설과 B산업 사이에 체결된 공사도급계약서에 따르면 "B 산업의 업무범위로서 아파트 분양관련업무는 B산업이 A건설로부터 위임을 받은 것으로 B산업의 주관 하에 A건설과 상호 협의하여 처리하기로 한다" 라고 정하고 있는바 위 분양계약서의 내용에 따르면 A건설과 B산업은 허위 광고 등에 대해 공동불법행위 책임을 진다고 보아야 합니다.

한편 표시, 광고의 공정화에 관한 법률은 소비자가 충분한 시장정보를 가지고 합리적인 구매선택을 할 수 있도록 부당한 표시, 광고를 효과적으로 규제하기 위한 것으로, 소비자의 보호를 그 입법목적으로 한다고 하더라도 위 법률에 위반된 사실이 곧 민법상 기망행위에 해당한다고 볼 수 없고, 더 나아가 광고의 내용이 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에야 비로소 기망행위에 해당합니다.(대법원 2005. 6. 10. 선고 2003다54590 판결)

부동산 분쟁에 있어 구체적인 솔루션을 제시합니다.

위 사안에서 수분양자들의 주장을 차례로 살펴보겠습니다. 첫번째 수분양자들의 주장은 조망권이 분양광고의 내용과 다르므로 기망행위에 해당한다거나 분양계약상 채무불이행 책임을 진다는 취지입니다.

그런데 조망권은 대법원에서 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이고 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다고 보면서 조망권의 이익을 좁게 해석하고 있습니다.(대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다72485판결)

결국 대개의 경우 허위광고로 인해 조망권이 침해되었다고 하더라도 그 광고행위가 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당한다고 보기 어렵고 공급계약 위반에 해당한다 하더라도 어떤 손해가 발생한 것인지 인정되기 어려우므로 A건설과 B산업의 기망행위로 인한 손해가 발생하였다는 수분양자들의 주장은 인정되기 어려울 것입니다.

모든 의뢰인에게 친절한 상담을 약속드립니다.

두번째 수분양자들의 주장은 일부세대의 경우 분양당시 광고와는 달리 엘레베이터가 바로 세대 현관문 앞에 위치하여 손해를 입게 되었다는 것입니다.

대법원은 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 판단하고 있습니다.(대법원 2007. 6. 1. 선고 20055812, 5829, 5836판결)

통상 아파트의 경우 엘레베이터는 복도 중간에 설치되어 있고 세대 현관문의 바로 정면에 엘리베이터가 위치하는 것으로 설계되는 구조는 거의 찾아보기 어려운데 만약 계약 사전에 수분양자들이 위와 같은 사실을 알았더라면 분양계약을 체결하지 않거나 적어도 최초 분양 받은 가격으로는 분양을 받지 않았을 것으로 보이므로 A건설과 B산업은 엘리베이터를 마주보고 있는 수분양자들에 대해 이를 사전에 고지해야 할 신의칙상 주의의무가 있었던 것으로 인정할 수 있고 그럼에도 불구하고 이러한 사실을 고지하지 않은 것에 대해 손해배상 책임을 물을 수 있다고 보아야 할 것입니다.(위 사례에서 법원도 이와 유사한 판단을 하였습니다)

부동산 분쟁 해결의 키를 발견하실 수 있습니다.

세번째 수분양자들의 주장은 별도의 진입로 공사를 한다는 내용의 광고를 하였음에도 불구하고 1년이 넘는 기간동안 공사가 지연되었고 이에 따라 불편을 겪었으므로 채무불이행 또는 불법행위에 따른 손해배상 책임이 인정된다는 것입니다.

수분양자들의 주장내용에 관하여 별도의 진입로 공사를 한다는 분양광고를 한 사실과 1년이 넘는 기간동안 진입로 공사가 지연된 사실은 인정되나 이와 같이 진입로 준공이 늦어진 것은 진입로 공사를 함께 하기로 한 인접 아파트 건설 회사의 사정때문이었고 이후 실제로 진입로 공사가 완료된 이상 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다고 보기 어려우므로 이 부분에 있어서는 A건설과 B산업의 손해배상 책임을 인정하기는 어려울 것입니다.

이와같이 허위, 과장 분양광고에 따라 분양계약을 체결하였다고 하더라도 허위, 과장광고에 따른 분양계약의 채무불이행책임, 불법행위책임을 좁게 해석하는 법원의 판례들에 비추어 볼 때 분양계약의 해제 또는 손해배상 주장이 가능할 것인지 여부는 개별 사유들마다 별개로 판단해보아야 합니다.

단순히 일부 허위, 과장 광고 부분이 있다고 하더라도 법원은 이것만을 근거로 분양계약의 해제나 손해배상책임을 인정하지 않고 있으며 허위, 과장 광고행태가 현저히 신의칙에 반하고 그로 인하여 수분양자들이 손해를 입었다는 사실이 명백히 인정되는 경우에만 비로소 분양회사들의 책임을 인정하는 것이 현실입니다.

결국 이러한 대법원 판례의 엄격한 태도에 비추어 볼 때 분양계약을 체결하려는 자가 취할 수 있는 가장 중요한 예방책은 분양계약을 체결하기 전에 미리 충분한 사전검토와 구체적인 분석을 통해 허위, 과장 광고내용이 있는지 여부를 가려내고 과도한 허위광고가 포함되어 있는 경우에는 애초에 분양계약을 체결하지 않는 것입니다. 만약 이미 분양계약을 체결하였다면 실제 허위, 과장 광고의 내용의 중대성과 구체적 손해를 분석하여 해제나 손해배상과 같은 청구가 가능할 것인지에 관한 고민을 해보아야 할 것입니다.

이상 부동산분쟁상담센터 문석주 변호사였습니다.