공동임대인의 임대차계약 해지 또는 갱신거절방법은?
공동소유 부동산의 임대차관계에 있어 그 해지방법
Q : 건물의 소유자가 3명입니다. 건물 소유자인 3인은 건물 내 점포에 대해 임차인과 공동으로 임대차계약을 체결하였습니다. 그런데 임차인이 차임을 연체하고 있어서 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하려고 합니다. 임대차계약을 해지하기 위해서 공동임대인들은 어떻게 해야 할까요?
A : 원칙적으로 수인이 공유하는 부동산의 경우 이를 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위, 임대차계약을 갱신, 갱신거절하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정해야 합니다.(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905판결)
한편 공동임대인들이 과반수의 동의로 임대차계약을 해지하기로 했다면 임대인들은 임차인에게 임대차계약 해지의 의사표시를 해야 합니다. 이 경우 민법 제547조 제1항은 "당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다."라고 규정하고 있으므로, 여러사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지하여야 합니다.(대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다5537판결)
즉 공동임대인들이 내부적으로 과반수의 동의에 따라 임대차계약을 해지하기로 합의했다고 하더라도 임차인에 대한 해지의 의사표시는 공동임대인 전원의 명의로 하여야만 그 해지통보의 효력이 발생한다고 할 것입니다.
위 해지의 의사표시는 일방의 임대인이 다른 임대인들의 해지통지 권한 위임을 받아 임차인에게 해지통지를 하는 것도 가능할 것이며 일부 임대인이더라도 다른 임대인들의 권한위임을 받아 임차인에게 임대차계약 해지의 의사를 표시하였다면 이로서 임대차계약 해지통보의 효력이 발생한 것이라고 보아야 할 것입니다.(대법원 1993. 2. 23. 선고 92다50805판결)
이상과 같이 부동산이 공유인 경우 공동임대인들은 과반수의 합의 하에 임대차계약을 종료할 수 있으며 만약 중도에 해지를 하려면 공동임대인 전원의 명의로 임차인에게 해지의 의사표시를 해야만 합니다. 전원이 해지의 의사표시를 하는 불편을 줄이려면 공동임대인 상호간에 임대차계약을 체결할 시 공유자 전원의 해지통보를 정하고 있는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약을 삽입하는 것이 필요할 것입니다.
2019. 6. 27.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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