임대인이 전대받은 사람에게 차임청구를 할 수 있을까?
임차인의 차임연체와 전차인의 연체차임지급의무의 범위
1. 임대차계약 관계에서는 종종 임차인이 임차한 점포를 다른 사람에게 다시 전차하는 경우가 발생합니다. 임차인이 다른 사람에게 점포를 전차한 후라도 임차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 존속합니다. 그런데 임차인이 점포를 전대한 후 임대인에게 차임을 지급하지 않는 경우 임대인은 임차인으로부터 전대받은 전차인에게 임차인이 연체한 차임의 지급을 요구할 수 있을까요?
2. 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않고 점포를 전대한 경우 전차인은 임대인에 대해 건물을 사용할 아무런 권리없는 자이기 때문에 임대인에 대해 사용이익 상당의 부당이득을 반환할 의무가 발생합니다. 따라서 임차인이 임대인에게 차임을 연체한 경우에 임대인은 전차인을 상대로 부당이득를 원인으로 한 연체차임의 지급을 구하는 것이 가능할 것입니다.
3. 반면 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되며 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립합니다. 이 경우 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담합니다.(민법 제630조) 즉 임대인은 전차인에게 임차인이 연체한 차임의 지급을 구할 수 있는 것입니다.(대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266판결)
4. 다만 이 경우 전차인은 전대차계약으로 임차인에 대해 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않고 동시에 임대차계약으로 임차인이 임대인에 대하여 부담하는 의무 이상으로 임대인에게 의무를 지지 않습니다. 결국 임대인은 임차인이 연체한 차임의 지급을 전차인에게 구할 수 있지만 전대차계약상 전차인이 지급할 의무가 있는 차임 이상의 금액을 요구할 수는 없는 것입니다.(대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518판결)
5. 이러한 법리는 임차인과 전차인이 전대차계약 내용을 변경하여 차임이 감액된 경우에도 동일하게 적용됩니다. 즉 전차인이 적법하게 기존 전대차계약의 차임 부분을 감액하는 것으로 변경하였다면 전차인은 감액된 차임 이상으로 임대인에게 임차인이 연체한 차임을 지급할 의무가 없습니다.
6. 한편 전차인은 이미 임차인에게 전대차 계약에 따라 차임을 지급한 사정을 들어 임대인에게 대항할 수 있습니다. 즉 임차인이 지급하지 않은 연체차임의 지급을 구하는 임대인의 청구에 대하여 전차인은 차임지급시기가 도래하여 임차인에게 이미 지급한 차임 상당의 금액의 공제를 주장할 수 있는 것입니다.(대법원 2008. 3. 27. 선고 2006다45459판결)
7. 종합하면 임대인이 동의한 전대차계약과 관련하여 임차인이 연체한 차임에 대하여 임대인이 전차인에게 그 지급을 구할 수 있으나 임대인은 전대차계약상 차임 이상의 금액 지급을 청구하지 못합니다. 또한 전차인이 이미 차임지급시기가 도래하여 임차인에게 지급한 차임 상당의 금액은 역시 임대인에게 대항할 수 있는 것입니다.
8. 임대차와 전대차의 관계는 임대인과 전차인 사이에 직접적인 계약관계가 존재하지 않는다는 점에서 그 해결이 복잡하고 판례의 법리도 세부적인 내용까지 정리되어 있습니다. 전대차와 관련된 민법규정과 판례의 법리를 고려하여 임대인과 전차인의 각각은 차임분쟁을 현명하게 해결해 나가야 할 것입니다.
2019. 8. 16.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
↓부동산 분쟁상담센터 상담방법(02-956-4714)↓
https://blog.naver.com/withyoulawyer/221491751499
