전전매도한 부동산의 하자를 이유로 하는 손해배상청구
부동산의 하자를 이유로 한 손해배상 청구의 가능성은?
1. 매매에 있어 목적물의 하자 또는 흠결로 인해 다양한 문제들이 발생합니다. 즉 실제 매매계약상 면적과 실제 면적이 다른 경우, 계약상 용도와 대장상 용도가 다른 경우, 부동산 매매계약 당시에는 드러나지 않은 부동산 장애물 등이 실제 부동산 내에 위치하고 있는 경우 등이 바로 목적물의 하자, 또는 흠결이 존재하는 때에 해당합니다.
2. 이와 같이 매매계약상 내용과 현황이 다른 경우 특별한 사정이 없는 한 매도인은 매수인에게 하자에 따른 손해배상책임을 부담하게 됩니다. 매도인은 매수인에게 하자 또는 흠결이 없는 상태를 전제한 매매대금에서 하자 또는 흠결이 포함된 부동산 시가를 뺀 차액을 손해로 배상해 주어야 합니다.
3. 그런데 위와 같은 상태에서 하자가 있던 물건을 매수한 사람이 이러한 흠결을 모르고 다시 하자있는 부동산을 제3자에게 매도한 경우 중간 매수인이 원래 매도인을 상대로 하자 또는 흠결을 원인으로 하는 손해배상 청구를 할 수 있을까요?
4. 불법행위나 채무불이행을 이유로 배상하여야 할 손해는 현실로 입은 확실한 손해에 한하는 것이기 때문에 불법행위나 채무불이행 등으로 인하여 피해자 또는 채권자가 제3자에 대하여 어떤 채무를 부담하게 된 경우 상대방에게 채무액과 동일한 배상을 구하기 위하여는 채무의 부담이 현실적, 확정적이어서 실제로 변제하여야 할 성질의 것임을 요합니다.(대법원 1992. 11. 27. 선고 92다29948판결, 대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다65604판결, 대법워 2019. 8. 14. 선고 2016다217833판결)
5. 그런데 중간매수인이 목적물의 하자로 인해 최종매수인으로부터 손해배상을 청구당하고 그에 따라 그 채무의 변제조치를 실제로 한 바 없는 경우에는 계약상 중간매수인이 최종매수인에 대해 손해배상채무를 부담하게 되어 있다 하여 곧바로 그것이 현실로 입은 확실한 손해에 해당한다고 보기 어렵습니다.
6. 결국 중간매수인은 실제로 최종 매수인에게 실제 손해배상금을 지급하였거나 손해배상의 지급을 명하는 판결을 받는 등으로 현실적, 확정적으로 실제 변제해야 할 성질의 채무를 부담하는 등의 특별한 사정이 없는 한 매매대금을 실제와 달리 과다 지급하였다거나 최종매수인으로부터 흠결의 복구를 요구받았다는 사정만으로 원매도인을 상대로 손해배상청구를 할 수 없는 것입니다.
7. 하자있는 부동산을 매수했다는 사정만으로 당연히 원매도인에게 손해배상을 청구할 수 있을 것이라 판단하기 쉽습니다. 그러나 중간매수인은 부동산을 원래 매매대금으로 매도하였고 이에 따라 손해를 입은바 없기 때문에 최종매수인이 손해배상청구를 하였다는 특별한 사정이 없는 이상 중간매수인의 손해배상을 인정하지 않은 판례의 입장은 타당하다 하겠습니다.
2019. 8. 27.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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