재개발 재건축 현금청산금 지급시기와 지연이자
현금청산금 지급시기와 지연이자에 대한 최근 판례에 태도
1. A씨는 재개발 정비사업구역 내에 토지등을 소유한 조합원이었으나 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않아 조합관계에서 탈퇴하여 현금청산대상자가 되었다.
2. 이후 관리처분계획이 인가되고 조합은 A씨와 보상협의가 성립하지 않자 수용재결을 신청하였고 토지수용위원회는 일정한 손실보상금을 지급하고 토지등을 수용하는 것으로 수용재결을 하였다.
3. A씨는 조합에게 본인 소유 토지 등 부동산을 이행제공하였고 조합을 상대로 수용재결보상금 및 관리처분계획인가 다음날부터 90일이 도과한 때부터 수용재결보상금 공탁일까지의 지연이자를 구하는 청구를 하였다.
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1. 현금청산자에 대한 청산금지급의무
재건축, 재개발 조합이 정비사업을 시행하는 과정에서 조합은 조합설립 동의를 하지 않거나 분양신청을 하지 않음으로 인해 신 주택을 분양받지 못하는 토지 등 소유자에게 토지 등 부동산의 권리에 대해 현금으로 청산해야 합니다.(도시정비법 제73조) 재개발조합의 경우 현금청산금에 관하여 조합과 현금청산대상자 사이에 협의가 성립하지 않은 때에는 토지보상법에 따른 수용재결절차를 따르고 재건축사업의 경우에는 집합건물법 제48조에 따른 매도청구절차를 따르게 됩니다. 현금청산자인지 여부에 대해 조합과 다툼이 있다면 현금청산자는 조합을 상대로 현금청산자지위확인소송을 제기할 수 있습니다.(서울행정법원 2014. 1. 3. 선고 2013구합16258판결 등)
2. 조합의 청산금 지급시기
2013. 12. 24. 도시정비법 개정 시행 이후 조합설립인가를 신청한 조합의 경우 분양신청을 하지 않은 자 또는 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음날이 현금청산 기준일이며 현금청산기산일은 그 다음날부터 90일이 지난 다음날이 됩니다. 한편 분양신청은 했으나 이후 분양계약을 체결하지 않은 자의 경우에 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 분양계약체결기간의 종료일 다음날입니다.결국 조합의 현금청산 의무는 일반적으로 관리처분계획 인가를 받은 다음날부터 이행책임을 지는 것입니다(분양계약을 체결하지 않은 자는 분양계약체결기간의 종료일 다음날부터 이행책임을 지게 됩니다)
(2013. 12. 24. 도시정비법 개정 시행 이전에 조합설립인가를 신청한 조합의 경우에는 분양신청기간 종료일의 다음날이 현금청산기준일이고 현금청산기산일은 현금청산기준일로부터 150일이 지난 다음날이 됩니다. 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획인가를 받은 다음날이 현금청산기준일이며 현금청산기산일은 이 기준일로부터 150일이 지난 다음날이 될 것입니다. 분양신청은 했으나 분양계약을 체결하지 않은 자의 청산금 지급의무 발생시기는 분양계약체결기간의 종료일 다음날입니다.) (대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936판결)
3. 현금청산 지체에 따른 지연손해금 배상책임
조합이 지급해야 하는 현금청산금은 토지등소유자의 종전자산 출자에 대한 반대급부이고 90일은 그 이행기간에 해당합니다. 즉 조합이 이행기간까지 조합에서 현금청산금을 지급하지 않는다면 원칙적으로 조합은 현금청산자에 대해 지체책임을 부담해야 합니다. 다만 민법 제587조 후단에 따라 이행기간이 도과했다 하더라도 여전히 토지 등 부동산을 조합에 인도하거나 이행제공하지 않은 경우에는 이행기간이 경과한 시점이라고 하더라도 현금 청산금 지급이 지연된 데에 따른 지체책임을 부담하지는 않는다고 보아야 할 것입니다. 결국 현행 도시정비법에 따를 경우 현금청산자가 조합에 지체책임을 요구하려면 현금청산금 이행기간이 도과함과 동시에 토지 등 부동산을 조합에게 이행 또는 이행제공해야 하는 것입니다.(대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두46411판결) 위와 같은 요건이 갖추어진 경우라면 현금청산자는 조합에게 연5%의 지연이자를 추가로 청구할 수 있습니다.
만약 조합원으로서의 부동산을 인도하였으나 이후 분양계약체결기간에 분양계약 체결을 거부하여 현금청산사유가 발생한 경우에도 토지등소유자가 조합을 상대로 기존에 적법하게 출자하였다면 이미 토지등소유자의 반대의무 이행을 이루어진 것으로 보아야 하므로 분양계약 체결기간 종료일 다음날부터 지연이자가 발생하는 것으로 볼 수 있을 것입니다.(대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170판결)
한편 현행 도시정비법 제73조에 의하면 2012. 8. 2. 이후 최초로 조합설립인가를 신청한 정비사업부터는 현금청산사유가 발생한 경우에는 관리처분계획 인가 다음날부터 90일 이내에 현금으로 청산하여야 하고 그 기간 내에 협의가 성립하지 아니하면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 하며 만일 60일의 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기한 경우에는 해당 토지등 소유자에게 지연일수에 대하여 100분의 15이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용한 이자를 지급하여야 한다고 정하고 있습니다. 이에 따르면 현금청산자는 현금청산금 지급의무 지체에 따른 지연이자청구권 뿐만 아니라 재결신청 및 매도청구 소송 지연이자청구권도 가지게 됩니다.(2012. 8. 2. 이전에 조합설립인가를 신청한 재개발조합의 경우에는 구 도시정비법 제40조에 의해 준용되는 토지보상법 제30조에 따라 사업시행자가 토지소유자등의 재결신청 청구가 있은 날부터 60일 이내에 재결을 신청하지 않으면 그 지연한 기간에 대하여 소촉법상에 따른 지연가산금(현재는 12%)을 지급하도록 하고 있으므로 종전 규정에 따른 재결신청 지연가산금 청구권을 가지게 됩니다)(2020. 8. 20. 선고 2019두33630판결)
그런데 위 현금청산금 지급 지체에 따른 지연이자 청구권과 수용재결신청 및 매도청구소송 지체에 따른 지연이자청구권은 그 근거규정과 요건, 효과를 달리하는 것으로서 각 요건이 충족되면 성립하는 별개의 청구권이지만 토지등 소유자는 어느 하나만을 선택적으로 행사할 수 있을 뿐이고, 양자의 청구권을 동시에 행사할 수 없습니다.(대법원 2020. 7. 23. 선고 2019두46411판결, 대법원 2020. 7. 29. 선고 2016다51170판결)
4. 현금청산자의 청산금지급청구소송 제기 가능성
위 내용을 종합하면 현금청산자는 조합에 대해 청산금을 지급받을 권리가 있는 것입니다. 그런데 조합의 명도청구에 대해 대항하여 청산금 지급의 항변을 하는 것이 아니라 먼저 적극적으로 청산금지급청구소송을 제기하는 것이 가능할 것인지가 문제됩니다.
재개발의 경우 수용재결 절차에 따라 부동산을 수용하므로 청산금의 지급 및 증액을 다투려면 수용절차에 따라 보상금 증액소송을 해야 할 것입니다.
이와 달리 재건축의 경우에는 조합에 대해 적극적으로 청산금의 지급을 구하는 소송을 제기할 수 있을 것입니다. 다만 청산금 지급 청구는 이행기간이 도과한 다음에야 구할 수 있는 것으로 해석되어야 할 것이므로 결국 재건축의 경우 현금청산자는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음날부터 90일이 도과한 때에야 비로소 청산금지급청구소송을 제기하는 것이 가능할 것입니다.(수원지방법원 2015구합63839판결, 수원지방법원안양지원 2013. 12. 18. 선고 2012가단23298판결, 서울행정법원 2014. 5. 29. 선고 2013구합24464판결)
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 9. 9.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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