건축물 사용승인거부처분을 다툴 수 있는 방법은?
건축물 일부 위법을 이유로 하는 사용승인거부처분의 타당성
1. A씨는 소유 토지 지상에 지하 1층, 지상 4층 건물의 건축허가를 받은 다음 기존 구건물을 철거하고 건축공사에 착수하였다.
2. 그런데 건축공사 도중 A씨와 인접토지 소유자 사이의 경계분쟁으로 인해 새로 경계가 정해졌으며 이로 인해 인접토지로부터의 이격거리를 제대로 지키지 못하였다.
3. A씨는 이후 건축공사를 이를 완료하였고 신축 건물에 대한 사용검사신청서를 제출하였다.
4. 그런데 관할 구청은 건물 중 모퉁이 2m 정도가 인접 대지의 경계선으로부터 법정이격거리를 확보하지 못하고 있다는 이유로 사용승인신청을 거부하였다.
1. 건축주가 건축허가를 받고 건축공사를 완료한 후 건축물을 사용하려면 건축법 제22조에 따른 건축물의 사용승인신청을 하고 관할 행정청으로부터 사용승인처분을 받아야 합니다. 이러한 사용승인절차는 건축공사의 완료결과가 허가사항등에 부합하는지 여부를 판단하기 위해 필요한 절차입니다. 만약 사용승인을 받지 아니한 채 건축물을 사용하게 되면 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 형사처벌을 받게 됩니다.
2. 그런데 사용승인신청과 사용승인처분은 모두 건축허가를 득한 건축주가 건축물을 모두 공사한 이후에 이루어지는 과정이기 때문에 행정청이 사용승인을 거부하려면 고도의 공공의 이익이 존재해야 합니다.
즉 건축허가를 받게 되면 그 허가를 기초로 하여 일정한 사실관계와 법률관계를 형성하게 되므로 건축주가 입게 될 불이익과 건축행정상의 공익 및 제3자의 이익과 허가조건 위반의 정도를 비교, 교량하여 개인적 이익을 희생시켜도 부득이하다고 인정되는 경우가 아니면 함부로 그 허가를 취소할 수 없는 것이므로 건축주가 건축허가 내용대로 완공하였으나 건축허가 자체에 하자가 있어서 위법한 건축물이라는 이유로 허가관청이 사용승인을 거부하려면 건축허가의 취소에 있어서와 같은 조리상의 제약이 따르고 만약 당해 건축허가를 취소할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우라면 그 사용승인도 거부할 수 없는 것입니다.(대법원 2009. 3. 12. 선고 2008두18052판결, 대법원 1992. 4. 10. 선고 91누5358판결, 대법원 1996. 9. 10. 선고 96누1399판결)
3. 결국 건축허가 내용과 이후 완공된 건축물 사이에 다소간의 차이가 있다는 사정만으로 당연히 관할행정청은 건축물의 사용승인을 거부할 수 있는 것은 아닙니다. 공익을 위해 개인적 이익을 희생시켜도 부득이하다고 인정될 수 있는 중대한 위법이 발견된 경우에 한해 사용승인거부처분이 적법하다고 볼 수 있는 것입니다.
4. 일반적으로 법원에서는 건축허가 당시 거짓이나 사위로 건축허가신청을 한 경우가 아닌 경우, 건축허가 내용대로 건물을 완공하였으나 관련법령에서 규정한 기준에 충족되지 못한 사항이 발견되는 경우, 건축허가 이후 건축 과정에서 예측한 수 없는 사정으로 인해 건축허가의 내용대로 건축공사가 이루어지지 못하는 경우, 건축법 관련규정 위반정도가 경미한 경우 등에는 건축주가 입게 되는 불이익이 그로 말미암아 달성하려고 하는 건축행정상의 공익에 비해 지나치게 크다고 보아 사용승인거부처분을 위법하게 보는 경향이 있습니다.
5. 법원에서 사용승인거부처분이 위법하다고 본 구체적인 사례는 일조권 확보를 위한 건축물의 높이제한규정의 위반하였으나 그 위반 이격거리가 4.14m에 불과한데 건축주가 문제된 부분을 철거하는 것은 사실상 불가능 한 사례, 건축허가 후 공사에 착수하였고 임시사용승인까지 받았으나 이후 대지 중 일부의 소유권이 경매로 제3자에게 넘어가 대지 중 일부의 사용권을 확보하지 못한 사례, 적법한 건축허가를 받고 공사를 진행하던 중 경계분쟁이 발생하여 경계로 새롭게 정해지면서 토지경계선으로부터 이격거리가 10~40m정도 밖에 떨어져 있지 않은 사례 등이 있습니다. 반면에 용도변경 신고를 한후 용도변경을 하였으나 건폐율, 용적율 기준에 위반되는 경우에는 사용승인거부처분이 적법하다고 판단하기도 하였습니다.(대법원 1996. 9. 10. 선고 96누1399판결, 대법원 2009. 3. 12. 선고 2008두18052판결, 의정부지방법원 2011. 4. 5. 선고 2010구합5184판결, 서울고등법원 2006. 10. 12. 선고 2006누6422판결 등)
6. 결국 건축주 입장에서 사용승인신청이 거부된 경우 사용승인신청거부가 경미한 위반을 이유로 한 것이라거나 건축허가 당시에는 예측할 수 없었던 후발적 사유로 인한 것일 때에는 관할 행정청의 사용승인신청 거부처분에 대한 취소소송을 제기할 수 있을 것입니다. 거부처분의 취소판결을 받게되면 행정청은 판결의 기속력에 따라 동일한 사유로 거부처분을 내릴 수는 없게 될 것입니다. 결국 실질적으로 취소판결을 받게 되면건축주는 사용승인을 받아 건물을 사용할 수 있게되는 것입니다.
7. 건축물의 사용승인반려는 이미 건축주의 노력이나 비용이 막대하게 투입되었다는 점에서 일반 건축허가거부와는 그 중대성이나 심각성이 훨씬 큰 거부처분입니다. 따라서 건축주 입장에서는 행정청으로부터 사용승인 반려처분을 받게 되면 관련 법령이나 판례를 자세히 검토하여 거부처분에 위법성은 없는 것인지 여부를 상세히 살펴보아야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 9. 10.
부동산 법률사무소
변호사 문석주
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