백화점, 마트, 행정청과의 임대차계약과 권리금 주장
권리금 규정의 적용범위
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사례1
A씨는 대규포 쇼핑센터 점포 중 하나에 관하여 4년간 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였다.
그런데 이후 임대차계약기간이 종료될 무렵 쇼핑센터를 소유하고 있는 B회사는 A씨에게 임대차계약을 연장할 의사가 없다는 취지의 내용증명을 발송하였다.
이에 A씨는 임대차계약기간이 종료되더라도 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보장받아야 한다고 주장하면서 B회사를 상대로 권리금 회수방해에 따른 손해배상청구 소송을 제기하였다.
사례2
C씨는 사립학교 시설 내 매점에 관하여 일반경쟁입찰 방법을 통해 임대차계약을 체결하였다.
이후 임대차 계약 종료 무렵 학교법인은 C씨에 대해 임대차계약 갱신을 거절하는 취지의 내용증명을 발송하였다.
이에 C씨는 신규임차인인 D씨를 학교법인에 주선하면서 권리금을 회수하려 하였으나 학교법인은 사립학교법 제33조, 사학기관 재무회계규칙 제35조 제1항을 근거로 일반경쟁입찰을 통해 임대차계약을 체결해야 한다고 주장하면서 C씨의 신규임차인 주선을 거절하였다.
이에 C씨는 학교법인을 상대로 권리금회수 방해를 원인으로 하는 손해배상청구 소송을 제기하였다.
1. 상가임대차법 제10조의 4에서는 임차인이 기존에 점포에 투하하였던 유형, 무형의 자산에 대한 권리금을 회수할 수 있는 기회를 법적으로 보장하였습니다. 만약 임대인이 임차인의 신규임차인 주선 방법에 따른 권리금 회수를 방해한다면 임대인은 상가임대차법에 따라 임차인에게 권리금을 회수하지 못한 손해를 배상해 주어야 합니다.
2. 그런데 추가로 상가임대차법 제10조의 5는 임차인의 권리금 회수에 대한 권리를 인정받지 못하는 점포를 정하고 있습니다. 즉 임차목적물이 대규모점포(대형마트, 백화점, 쇼핑센터, 복함쇼핑몰 등) 중 일부인 경우, 임차목적물이 국가재산(국유재산)이거나 지방자치단체의 재산(공유재산)인 경우에는 상가임대차법상 임차인이라고 하더라도 권리금을 회수하겠다는 주장을 할 수 없는 것입니다.
3. 이와 같이 대규모점포에 대해서 권리금 규정의 적용을 배제하는 것은 대규모점포의 경우 상권 자체가 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 형성하고 그 유지, 관리에 임대인의 노력이 들어가는 구조이며, 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있는 점을 고려한 것입니다.[헌법재판소 2020. 7. 16. 자 2018헌바242 508(병합)], 또한 국유재산이나 공유재산의 경우 국가계약법 및 동법시행령 상 일정금액 이상의 임대차계약을 체결할 때에는 일반경쟁의 방법에 의하여야 한다는 규정에 따라 임차인이 주선한 신규임차인과 수의계약을 할 수 없기 때문인 것으로 보여집니다.
4. 한편 상가임대차법상 권리금 규정 적용이 제외되는 점포에 해당되지는 않지만 임대인이 임차인의 신규 임차인 주선을 거절할 정당한 사유가 인정되는 경우도 있습니다. 최근 대법원에서는 사립학교의 경우 사립학교법 제33조, 사학기관 재무회계규칙 제35조 제1항로 인해 임대차계약을 수의계약의 방법으로 체결할 수 없기 때문에 종전 임차인이 주선하는 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 것은 정당한 사유가 있다고 보아 임차인의 권리금 회수방해를 원인으로 하는 손해배상청구를 인정하지 않은 바 있습니다.(대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 2019다296189판결)
5. 결국 정리하면 현행규정으로는 임차점포가 백화점, 마트, 대형 쇼핑몰 등 대규모 점포이거나 국유재산, 공유재산, 또는 학교법인 등 법령에 의해 수의계약이 제한되는 점포라면 임차인은 신규임차인을 주선하는 방법으로 권리금 회수를 주장할 수 없게 됩니다. 따라서 임차인으로서는 임대차계약 체결 전 미리 권리금 규정 적용이 배제되는 점포인지 여부를 확인하여 임대차계약 체결에 있어 고려조건에 포함시켜야 할 것입니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
2020. 9. 23.
부동산 법률사무소
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