명의신탁 부동산의 무단처분과 처분대금 반환청구
명의신탁 부동산의 처분, 수용, 경매와 실소유자의 대처방법
상담사례
1. A는 ㄱ토지를 매수하면서 B명의로 소유권이전등기를 하였고 다시 매매형식으로 C에게 소유권이전등기를 마쳤다.
2. 이후 A는 ㄱ토지를 담보로 1억 원을 대출받고 그에 대한 이자를 C에게 지급해왔다. 그런데 C는 실소유자 A의 허락없이 ㄱ토지를 담보로 제공하고 1억 5천만원을 다시 대출받았다.
3. 이 사실을 안 A는 C에게 ㄱ토지를 자신에게 이전등기해달라고 요구하였으나 C는 이를 거부하였고 그러던 중 C가 대출금의 이자를 지급하지 않자 경매가 진행되어 ㄱ토지는 D에게 낙찰되었다.
4. A는 ㄱ토지가 경매처분됨으로써 C가 얻은 돈의 반환을 구하는 소송을 제기하였다.
1. 3자간 명의신탁 약정과 실소유자의 소유권 회복 가능성
매도인과 실제소유자가 매매계약의 당사자가 되는 3자간 등기명의신탁은 부동산실명법에 따라 명의신탁약정은 무효이고 명의신탁약정에 이루어진 부동산의 소유권변동도 무효입니다.(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항) 결국 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁 부동산에 관한 명의수탁자의 소유권이전등기는 무효이고 소유권은 매도인에게 다시 귀속됩니다.
다만 3자간 등기명의신탁의 경우 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 유효하기 때문에 명의 신탁자는 매도인에게 매매계약에 기초한 소유권이전등기를 청구할 수 있고 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 무효인 명의수탁자 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다.(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654판결)
즉 실소유자가 매매계약의 당사자가 되는 3자간 등기명의신탁의 경우에 실소유자는 명의자로부터 신탁한 부동산의 소유권을 회복할 수 있는 것입니다.
2. 등기명의인이 몰래 부동산을 처분한 경우 실소유자의 대처방법 – 처분대금 반환청구
다만 3자간 등기명의신탁에서 등기명의인이 실소유자 동의 없이 본인 명의로 된 부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 됩니다.(부동산실명법 제4조 제3항) 즉 등기명의인이 명의신탁된 부동산을 임의로 처분하면 이후 부동산의 실소유자는 해당부동산의 매매계약 무효를 주장하며 소유권을 다시 되돌릴 수 없게 되는 것입니다.
이 경우 실소유자는 명의신탁 부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 되는 반면, 명의수탁자는 명의신탁 부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다207235판결)
3. 명의신탁관계가 해소되는 경우 세금과 대출금의 이자 정산의 문제
반대로 등기명의인의 경우 부동산 처분대금이나 수용으로 인한 보상금을 실소유자에게 반환해야 되지만 그 반환대금 중 등기명의인이 대신 지급한 대출금의 이자 등은 공제 주장을 하는 것이 가능합니다. 하지만 등기명의인이 실소유자 대신 납부했던 재산세나 종합부동산세는 등기가 본인 앞으로 되어 있기 때문에 납부한 것으로서 실소유자에게 반환을 구할 수 없으므로 공제를 주장하는 것이 어렵습니다.(대법원 2020. 9. 3. 선고 2018다283773판결)
결국 명의신탁에서 실소유자가 소유권을 회복할 수 있는지 여부에 따라 명의자가 소유자 동의 없이 명의신탁 부동산을 처분하거나 경매에 넘어간 경우 실소유자가 손해를 회복할 수 있는 방법이 달라질 수 있습니다. 특히 실질적으로 명의신탁 관계가 해소되면서 실소유자와 등기명의인 사이에는 등기비용, 세금 등 각종 금전관계의 해소가 문제될 수밖에 없습니다. 따라서 명의신탁 분쟁이 발생하거나 해소의 단계에 접어든 경우에는 신속히 변호사와의 상담을 통해 금전 분쟁의 국면을 보다 유리하게 가져오는 것이 필요하다고 볼 수 있습니다.
2021. 1. 19.
변호사 문석주
부동산분쟁상담센터
