토지 소유자의 건물 임차인에 대한 퇴거청구와 손해배상
토지 소유자의 건물임차인에 대해 임료 상당의 부당이득 또는 손해배상청구
Q : 건물 소유자와 임대차계약을 체결하고 건물을 임차하고 있는 상태입니다.
그런데 최근 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송에서 승소 확정판결을 받았고 건물 임차인인 저를 상대로 건물에서 퇴거하고 퇴거시까지 손해를 배상하라는 소송을 제기했습니다.
저는 건물에서 퇴거할 때까지 토지 소유자에게 발생한 손해를 배상해야 할 의무가 있을까요?
A :
1. 철거되는 건물 임차인의 퇴거의무
원칙적으로 타인의 토지 위에 건물을 건립하기 위해서는 정당한 토지 사용권이 존재해야 합니다. 그런데 건물 건립 이후 토지 사용권을 상실하는 경우가 종종 발생하는데 건물 소유자가 토지 사용권을 상실하게 되면 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물을 철거하고 건물 대지를 인도하라는 청구를 할 수 있습니다.
문제는 건물 내에 건물 소유자가 아닌 임차인이나 전세권자 등 제3자가 있는 경우입니다. 건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없기 때문입니다.
따라서 건물을 철거하려는 토지 소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴거 판결을 받아야만 비로소 건물의 철거 집행을 할 수 있습니다.(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결)
2. 건물 임차인이 퇴거시까지 토지 임료 상당의 부당이득을 토지 소유자에게 반환해야 하는지 여부
토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물 철거 소송을 제기하여 그 판결이 확정된 경우라면 임차인이나 전세권자 등 건물을 점유하고 있는 제3자는 특별한 사정이 없는 이상 해당 건물에서 퇴거해야 할 의무를 부담합니다. 그런데 토지 소유자들은 종종 건물점유자들을 상대로 건물에서의 퇴거와 더불어 건물 대지 점유에 따른 임료 상당액의 부당이득을 반환하는 청구를 함께 구하기도 합니다.
그러나 건물 대지를 점유하고 있는 자는 건물의 소유자입니다. 건물의 소유자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로서 볼 수 없다고 할 것입니다. 따라서 건물 점유자를 상대로 건물 대지에 관한 부당이득 반환을 구하는 것은 인정되기 어렵습니다.(대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다58935 판결)
3. 건물 임차인이 퇴거 지체로 인한 손해배상을 토지 소유자에게 해주어야 하는지 여부
두번째로 토지 소유자가 할 수 있는 주장은 건물을 점유하고 있는 임차인으로 인해 건물 철거가 지연되고 있으므로 퇴거 시까지 건물 철거 지연에 따른 손해배상을 할 의무가 있다는 것입니다.
건물 점유자의 손해배상의무 인정 가능성과 관련하여 아직까지 명시적인 대법원 판례는 존재하지 않는 것으로 보입니다. 다만 일본의 최고재판소 판례에 따르면 대지소유권 침해를 원인으로 한 손해배상 청구는 건물소유자에 대해 청구해야 하고 그 건물임차인에 대하여는 건물임차인의 대지 점유와 대지소유자의 손해 사이에 원칙적으로 상당인과관계가 없으므로 손해배상청구를 할 수 없다고 판시한 바 있습니다.(最高裁判所 昭和 31. 10. 23. 判決)
즉 건물 임차인이 건물에서 퇴거하여도 건물소유자가 건물을 철거하지 않는 한 토지소유자는 토지를 사용할 수 없게 되는 점에 비추어 토지 소유자가 토지를 사용, 수익할 수 없게 된 것은 토지 상에 건물이 존재하기 때문이지 건물임차인이 건물을 점유하고 있기 때문이 아니므로 건물소유자가 건물을 철거하여 토지를 인도하여 주려고 하여도 건물임차인이 일부러 퇴거하지 아니함으로써 이를 방해하고 있다는 등의 사정이 없는 한 건물 점유자의 토지 점유와 토지 소유자의 손해 사이에는 인과관계가 없다고 볼 수 있는 것입니다.
4. 임대차 당시 건물 소유자와 토지 소유자가 동일인인지 여부를 면밀히 살펴야
결국 건물 소유자에게 토지를 사용할 수 있는 권한이 없다면 건물 임차인은 토지 소유자의 퇴거청구에 대해 대항할 방법이 거의 없습니다. 따라서 임차인은 건물 뿐만 아니라 건물의 대지 소유자가 누구인지 여부를 확인하고 건물과 대지 소유자가 동일인이 아니라면 애초에 해당 건물에는 임차하지 않는 것이 안전합니다.
임대차계약 시 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 사정을 제대로 설명하지 않았거나 잘못된 내용으로 고지했다면 임대차계약을 중개한 공인중개사에 대해 손해배상책임을 물을 가능성도 있습니다.
이와 별개로 토지 소유자가 건물 퇴거와 더불어 부당이득반환이나 손해배상 주장까지 함께 하고 있다면 건물 점유자에 대한 청구는 인정되기 어려우므로 금전 청구 부분에 대해서는 적극적으로 다툴 필요가 있습니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 9. 8.
문석주 변호사
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