소송중인 사실을 고지하지 않은 경우 매수인의 계약 취소
매도인의 소송계속사실 고지 의무와 기망에 따른 매매계약 취소 가능성
Q : 건물에 대한 매매계약을 체결하였습니다.
매매계약 당시에 매도인은 건물에 관하여 소송이 진행 중이라는 사실을 전혀 고지한 바 없었습니다.
그런데 계약 후 확인해 보니 매도인은 건물 임차인과 소송이 진행 중인 상태였습니다.
이 경우 저는 매도인이 소송 계속 중인 사실을 고지하지 않았음을 이유로 매매계약을 해제하는 것이 가능할까요?
A :
1. 매매계약 당시 매매대상 부동산에 관하여 소송 계속 중인 경우 매도인의 고지의무
부동산매매에 있어서 매수인이 매매목적물의 소송계속 사실을 모르고 그 대금을 교부하려는 경우에 신의칙으로 하는 거래의 필요상 매도인측은 이를 매수인에게 고지할 법률상 의무가 있다고 할 것이므로 매수인이 소송 계속중인 사실을 알았다면 매수하지 아니할 것으로 보여지는 경우에 소송계속 사실을 숨기고 매도하여 그 대금을 교부받았다면 매도인에게는 형사상 사기죄가 성립하고 매수인은 매도인의 기망을 이유로 매매계약을 취소하는 것이 가능합니다.(대법원 1983. 3. 22. 선고 82도2837 판결)
다만 매도인이 기망을 원인으로 매매계약을 해제하기 위해서는 매매계약 당시 진행되고 있던 소송이 부동산의 소유권과 관련된 분쟁이거나 매수인에게 재산상 피해가 있을 가능성이 있는 것으로 한정된다고 할 것이지 모든 소송 계속 사실을 고지하지 않았다고 하여 매수인이 항상 매매계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.
2. 매매계약 당시 매매대상 부동산 임차인과 소송 계속 중인 경우 매도인의 고지의무
매매계약 당시 매매대상 부동산의 임차인과 소송계속 중인 경우라면 원칙적으로 매도인은 매수인에게 이러한 사실을 고지해야 합니다. 즉 부동산 거래에 있어 거새 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있고 매도인이 매수인에게 신의칙상 고지의무의 대상이 되는 사정을 고지하지 아니한 것은 불법행위인인 기망에 해당하는 것입니다(대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다20890 판결)
만약 매매계약 당시 매매대상 부동산 임차인과의 소송계속 중인 사실을 고지하지 않았다면 매수인은 매도인의 기망을 이유로 매매계약을 취소하는 것이 가능할 것입니다. 다만 이 경우에도 임차인과의 사소한 분쟁이고 매수인에게 손해가 없는 사안에 대해서는 소송 진행중이라는 사실만으로 매매계약의 취소가 인정되기는 어려울 것입니다.
3. 매매계약 이후 소송이 제기된 경우 매수인은 항상 매매계약을 해제할 수 있는지 여부
원칙적으로 매매계약 당시 매매목적물에 대한 소송이 제기되지 않은 상태라면 매도인은 앞으로 소송이 제기될 것이라는 사실을 알지는 못했을 것이므로 매매계약 후 소송이 제기되었다고 하여 이를 이유로 무조건 매매계약을 취소하는 것은 불가능합니다. 다만 매도인의 입장에서 분쟁으로 인해 향후 매수인에게 손해가 발생할 것이라는 점을 명백히 예견 가능했다는 점이 인정된다면 이를 이유로 손해배상청구를 하는 것은 가능할 수 있을 것입니다.
이처럼 매매계약 당시 매매목적물과 관련하여 소송이 계속 중이었음에도 매도인이 매수인에게 이러한 사실을 고지하지 않고 매매계약 체결 후 계약금을 지급받았다면 원칙적으로 매수인은 매도인에 대해 매매계약의 취소나 손해배상을 요구할 수 있는 것이 원칙입니다.
따라서 매수인은 매매계약 이후 소송이 진행 중인 사실을 알게 되었다면 즉시 매도인에게 문제를 제기하고 계약 취소나 손해배상을 요구하는 의사를 표시해야 할 것입니다. 만약 추후 소송 계속 사실을 인지한 후에도 별다른 조치 없이 지나가게 되면 법적으로 매수인이 추인을 한 것으로 인정되어 더 이상 매도인에게 소송 계속 사실을 고지하지 않은 책임을 묻기 어려워 질 수도 있다는 점에 주의해야 할 것입니다.
이상 문석주 변호사였습니다.
2021. 11. 3.
문석주 변호사
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