행정재산, 공유재산에 임대차보호법이 적용될 수 있을까
행정재산, 공유재산의 부속물매수청구권, 권리금회수기회보호 여부
[상담사례]
저는 서울시 소유 행정재산인 부동산에 관하여 서울시로부터 관리위탁을 받은 구청과 임대차계약을 체결하고 그 곳에서 마트를 운영하고 있습니다.
그런데 최근 임대인인 구청은 임대차기간이 10년을 넘었으니 계약 갱신을 거절하고 부동산에서 퇴거하라는 통보를 하였습니다.
저는 임차목적물에서 퇴거할 수밖에 없는 것인가요?
설령 퇴거한다 하더라도 기존에 제가 설치한 시설들에 대하여 임대인에게 매도하고 그 매매대금을 지급받는 부속물매수청구권을 행사하는 것이 가능할까요?
아니면 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수하는 것도 불가능한 건가요?
1. 행정재산인 부동산의 임대차에 있어 임대차보호법이 적용될 수 있는지 여부
국가나 지방자치단체가 소유하고 있는 일부 행정재산이나 공유재산의 경우에는 공법상 사용계약이 아니라 사법상 임대차계약을 체결하고 부동산을 임대하는 경우가 종종 있습니다. 이와 같이 공법상 사용계약이 아니라 사법상 임대차계약을 체결하고 행정재산 또는 공유재산인 부동산을 임차하여 사용한다면 이는 통상의 사인간의 임대차와 다를 바가 없고, 그 임대차계약이 임차인의 사용승인신청과 임대인의 사용승인의 형식으로 이루어졌다고 하여 달리 볼 것은 아니다.
따라서 행정재산이나 공유재산에 대한 임대차의 경우에도 계약 형식에 따라 상가임대차보호법의 규정들이 적용될 수 있는 것입니다.
2. 행정재산인 부동산의 임대차에서 10년을 초과하여 갱신요구를 할 수 있는지 여부
상가임대차법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인은 처음 임대차계약을 체결한 후 10년까지만 갱신요구를 할 수 있으며 10년이 넘는 기간에서는 상가임대차보호법 제10조 제1항에 따른 임대차갱신을 주장할 수 없고 임대인의 갱신 거절에 따라 임차목적물에서 퇴거할 수밖에 없는 것입니다.
3. 부속물매수청구권이 인정되기 위한 요건
행정재산이나 공유재산이라고 하더라도 임대차계약상 부속물매수청구권, 필요비 또는 유익비 청구 등은 인정될 수 있습니다.
민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물 자체에 시설되어 용이하게 분리할 수 없고 분리하면 그 경제적 가치가 크게 감소하는 물건을 말합니다. 또한 부속물은 건물의 구성부분으로는 되지 아니하는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한정됩니다.(대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결 등 참조).
따라서 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이나, 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것입니다.(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결 등 참조).
구체적으로 임차목적물의 건축물관리대장상 그 용도 기재 내용과 시설 내용이 부합한다면 임차인이 업종 영업을 위하여 설치한 것은 일응 임차 목적물의 사용에 객관적 편익을 가져오게 하는 것이라고 볼 수 있고 임차인이 부속물매수청구권을 행사하여 부속물을 임대인에게 매도할 수 있는 것입니다.
4. 행정재산인 부동산의 임대차에 있어 권리금 회수 주장을 할 수 있는지 여부
상가임대차보호법상에서는 임대차 목적물이 행정재산이거나 공유재산인 경우 상가임대차보호법상의 권리금 회수기회 보장 규정이 적용되지 않는다고 정하고 있습니다.
이처럼 임대차 목적물이 행정재산이나 공유재산인 경우 권리금 회수기회를 보장하지 않는 상가임대차보호법 규정에 대해 비판이 제기된 바 있으나,
임차인 보호를 위해 사적자치원리에 수정을 가하여 임차인의 지위를 강화하는 것은 임대인 등 다른 권리주체의 법익과 충돌하므로 상충하는 법익 간의 균형을 이루기 위해 상가임대차법의 적용을 일정 범위의 임대차관계로 한정하는 것은 그 목적의 정당성이 인정되는 점,
공유재산은 지방자치단체의 부담, 기부채납이나 법령에 따라 지방자치단체 소유로 된 재산으로, 해당 지방자치단체 전체의 이익에 맞도록 관리되어야 하는바, 공유재산의 특성을 고려하여 임대인의 계약 상대방 선택의 자유를 보다 넓게 인정하는 등 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있는 점,
임차인은 퇴거 시 부속물매수청구권(민법 제646조) 또는 비용상환청구권(민법 제626조 제2항)을 행사하여 투하자본을 회수할 수 있는 점,
또한 상가임대차법에서 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조)을 부여한 것은 임차인에게 일정기간 계약기간을 보장함으로써 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 한 것인 점,
양도인에 대하여 대항력을 인정한 규정이 존재하는 점 등을 종합하면 국유재산이나 공유재산의 임차인도 위와 같은 규정을 통하여 간접적으로 보호받을 수 있다고 볼 수 있으므로 권리금 회수 기회가 보장되지 않는다고 하더라도 위헌적인 규정이라고 볼 수는 없는 것입니다.
결국 행정재산이나 공유재산인 부동산의 임차인은 임대인에 대해 권리금 회수 기회 보장을 요구하면서 신규 임차인을 주선하는 것을 불가능한 것입니다.
본 글을 읽어보신 후 추가로 궁금하신 부분이 있거나 현재 임대인을 상대로 소송을 고민 중인 분들이 있다면 아래 상담 문의 전화로 연락주셔도 좋습니다.
상담문의 02-956-4714
다만 현재 임대차 종료에 따른 임차인의 권리보호 문제로 하루에 2~3통 이상 상담문의 전화가 오고 있는 관계로 상담예약 요청을 하신 순서에 따라 순차적으로 상담예약을 잡고 있는 점 양해 부탁드립니다.
