경제적 자유를 이룬 평범했던 사람의 에세이
<나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다> 읽고 나서
이 책은 39세 삼성에서 잘 나가는 그가 어떻게 살아야 할까를 고민한 끝에 투자자로서의 삶을 결심하고 3년간 혹독하게 투자 공부를 하고 실천한 이야기를 담은 책이다.
책은 총 4장으로 되어있다. 1, 2장은 투자자의 삶을 결심하게 된 계기, 전업 투자자로 살면서 했던 노력과 어려움이 한 편의 소설처럼 담겨 있다. 3장은 경험으로 체득한 투자 원칙의 핵심을 설명하고 있다. 마지막 4장은 돈을 대하는 마인드를 이야기한다.
그가 좋은 회사를 관두고 전업 투자자로 살면서 보낸 시간을 읽으며 전업투자자는 절대 하지 말아야겠다고 생각했다. 자금이 부족해져 결국 다시 취업을 하고 현금 흐름을 만들었던 이야기를 읽으며 현금 흐름의 중요성을 깨달았고 회사를 다니며 투자하는 삶이 여러 가지로 낫겠구나 싶었다. (작가의 고충담 때문인지 회사를 다니면서 투자하는 사람들이 꽤 많다.)
작가가 채득 한 응축된 지식은 3장에 대부분 실려 있는데 내가 생각한 핵심 문장은 아래와 같다.
집값은 정확히 공급량에 의해 좌우된다.
2018년 현재 우리나라는 매년 40만 채의 주택을 새로 지어야 한다.
총인구의 0.8% 수준이다. 그래야 가구 증가나 멸실 주택, 새 집 선호로 인한 신규 주택 수요를 충당할 수 있다.
많은 전문가들은 이야기한다. 부동산에는 사이클이 존재하는데 사이클에 가장 중요한 요인은 공급이다. 공급이 늘어나면 집값이 하락하고 공급이 줄면 집값이 상승한다. 1997년 IMF, 2008년 미국발 금융위기 때 경기가 나빠지면서 건설사들은 집을 짓지 않았고 공급이 이후로 줄면서 수요가 증가하게 되고 그 후 집값이 상승하게 되었다. 최근 2019년도까지 지속적으로 상승했던 이유도 공급 부족으로 인한 상승이었다고 몇몇 전문가들은 이야기한다. (중요한 요인이지 공급이 유일한 원인은 아니라고 생각한다.)
부동산은 갑자기 공급을 늘릴 수 없기 때문에 기차처럼 서서히 가속되고 서서히 감속된다. 따라서 초보자들은 초기에 욕심을 내고 들어가기보다 충분히 시장의 반응을 보고 들어가도 늦지 않다고 조언한다. 이번 상승장을 놓치고 싶지 않아 이제라도 들어가 볼까 하는 조급한 마음이 들더라도 많은 실패 사례들을 떠올려 보며 다음 파도를 기다리는 쪽이 낫겠다 싶었다.
책에는 자신이 경험으로 체득하고 세운 투자 결정 원칙을 설명하고 있는데 이를 참고로 자신만의 원칙을 세워 보면 좋겠다는 생각을 했다.
급매만 산다. (시세보다 10% 이하)
실거주 여건이 좋아야 한다. 교통, 학교, 상권
전세가율이 80% 이상인 물건, 매매 전세 차이는 3,000만 원 이하
20평형대 아파트, 방 2개보다는 3개
전세 물건이 매우 부족한 지역과 단지
가급적 15년이 넘지 않은 아파트, 넘었을 경우 반드시 수리된 물건 매매
실투자금을 최대한 줄인다.
임장 가기 전에 막막하기만 했던 손품 파는 방법을 책에서 구체적으로 설명하고 있다. 상업지역을 확인하고 집값 분포를 확인하는데 500세대 이상의 20평형, 매매와 전세 격차가 적은 아파트를 찾아서 나만의 리스트를 만들라고 조언한다. 가장 좋아 보이는 단지를 한두 곳 골라서 매물을 수시로 살펴보다가 급매가 나오면 전화를 한다. 만약 없다면 부동산 3곳에 전화 임장을 한 후 현장에 가서 집을 봐야 한다고 설명하고 있다. 방금 이야기한 매수 물건 찾는 방법은 축약된 것이고 책에는 초보자 눈 높이데 딱 맞게 세세히 설명한다.
책을 읽고 나서 작가가 제시한 방법으로 이사 갈 만한 동네를 찾아보고 있다. 현재 서울의 경우 매매가가 급등해서 몇천만 원으로 갭 투자하기 어려운 시장이 되어 공부한다는 마음으로 직접 살아보면서 동네가 어떤지 느껴보고 싶다. (이 책이 출간된 2018년만 해도 갭 투자가 가능했나 보다.) 그래서 평가가 좋은 단지(비싼 단지)를 위주로 나만의 리스트 만들고 손품을 팔면서 몇 곳은 분석해보고 있다. 이 과정은 생각보다 시간이 오래 걸린다. 나만의 리스트가 정리되면 조만간 임장을 가볼 생각이다.
