만원으로도 부동산 투자할 수 있는 시대

블록체인을 활용한 부동산 조각투자

안녕하세요, 경제유캐스트 윰기자입니다.

지난 영상을 통해 조각투자를 소개드렸는데요,

이번에도 조각 투자를 준비해봤습니다. 이번 조각투자는 부동산 분야입니다.

일단 부동산에 투자하려면 많은 돈이 있어야 하는데, 첫 투자부터 쉽지 않습니다. 작은 규모라도 일부 투자하고 싶은 마음이 생길 때가 있죠. 부동산에도 조각투자가 있습니다.

카사

부동산이나 빌딩에 투자하는 플랫폼 카사인데요. 카사는 건물을 댑스(DABS)라고 하는 수익증권 지분을 만들어 투자자들에게 청약을 받는 방식입니다. 댑스는 임대수익, 매매차익, 건물 처분수익을 누릴 수 있는 건물 수익증권 지분이죠. 1댑스당 5000원의 가치를 갖고 처음에 청약을 할 때는 선착순으로 배정합니다. 

댑스를 통해 수익을 낼 수 있는 방법은 크게 세 가지 입니다.

1) 빌딩에 세입자가 있으면 임대수익을 받을 수 있고, 
2) 댑스를 다른 사람에게 팔고 살 수가 있습니다. 이를 통한 매매 차익을 낼 수 있습니다. 
3) 또 건물 자체를 매각 할 때는 건물 처분 수익을 낼 수 있습니다.

물론 임대수익이 나지 않은 경우도 있고, 댑스를 공모 청약받을 땐 5000원이었지만 가격이 더 떨어질수도 있고 건물을 매각할 때는 투자했을 때보다 더 내려간 가격으로 매각될 수도 있습니다. 이럴 땐 수익이 나지 않게 되겠죠. 

다만 카사가 일반 부동산 투자와 다른 점은 건물 수익 증권의 지분인 댑스를 매매할 수 있다는 점이겠죠.
주식 한주를 매매하듯이요.

일반 부동산에서는 임대수익이거나 건물 처분 수익 두 가지 방식으로만 수익을 낼 수 있죠.
카사를 통해서 투자할 때는 건물 소유권을 그대로 받는 것이 아니라 건물에 대한 수익을 가질 수 있는 수익증권 지분에 투자하는 것이기 때문에 주식을 사고 팔듯이 수익증권인 댑스를 사고 팔 수 있는 것입니다. 건물 자체의 가격이 오르는 것과 별도로 1댑스의 가격도 변동합니다. 

건물이나 빌딩, 부동산을 직접 소유하는 것은 아니기 때문에 부동산에 적용되는 세금인 양도세, 취득세, 종합소득세는 적용되지 않습니다. 

카사의 경우 투자소득에 의한 소득세 15.4%가 부과되고 플랫폼 수수료 0.2%가 적용됩니다.

이해가 어려울 수도 있는데 쉽게 카사 투자를 주식이랑 비교를 해보겠습니다.

기업은 주식을 발행을 합니다. 주식을 보유한 비율만큼 지분을 갖게 되고, 이 지분이 회사에 대한 소유권이라고 볼 수 있죠. 

주식은 주식시장에서 거래를 할 수 있습니다. 주식을 통해 낼 수 있는 수익은 주식 매매차익과 배당금입니다. 

주식과 카사의 댑스와 유사합니다. 댑스는 DABS로 디지털 에셋 백트 시큐리티, 부동산을 기초로 한 자산유동화증권입니다. 자산유동화증권은 이동하기 어려운 자산을 증권으로 만들어서 증권으로 매매하거나 이를 담보로 대출을 받는 등 현금화할 수 있도록 하는 증서입니다.

카사는 부동산을 기초로 이러한 자산유동화증권을 만들고 이를 카사 플랫폼 내에서 매매할 수 있도록 디지털 방식으로 만든 것이죠.

카사의 증권 매매 방식은 주식과 비슷하지만 주식은 한국거래소를 기반으로 여러 증권사에서 매매를 할 수 있지만, 댑스는 카스 플랫폼 내에서만 가능합니다. 그리고 매매가격 결정방식이 다릅니다. 
주식은 경쟁매매 방식입니다. 

매수자는 더 높은 가격을 부를 수록, 매도자는 더 낮은 가격을 부를 수록 매매가 체결될 가능성이 높습니다. 하지만 카사는 매도 호가와 매수 호가가 일치해야지만 매매가 체결되는 다자간 상대매매방식입니다. 
 
부동산은 고액 자산가들만 투자할 수 있다, 한번 투자하고 나면 쉽게 매매할 수 없다, 는 두 가지 단점을 극복하기 위해 카사가 만들어졌습니다. 카사는 고액의 부동산 자산에 대한 권리를 여러 개로 나눠 소액 투자자들도 투자를 할 수 있고, 증권 매매를 통해 쉽게 현금화할 수도 있습니다.

카사구조

어떻게 이러한 방식이 가능할까. 간단하게 구조를 살펴보겠습니다. 역삼동에 A 빌딩이 있어요. 이 A 빌딩의 건물주가 빌딩을 팔고 싶어요. 그래서 신탁회사에 빌딩을 처분하겠다고 맡깁니다. 이를 신탁이라고 하죠. 그럼 이 신탁회사는 카사에게 디지털 유동화증권인 DABS를 발행을 하고 카사는 이를 투자자들로부터 공모를 받고 배정합니다. 그러면 카사에 자금이 들어오고 이 자금은 신탁회사를 통해 A빌딩 건물주에게로 갑니다. 그리고 댑스는 카사 플랫폼에서 매매가 이뤄지게 되는 것입니다.

카사가 부동산 펀드나 리츠와 다른 점은, 부동산 펀드는 여러 부동산에 투자한 펀드에 대한 수익증권을 발행해 투자자들이 투자를 할 수 있도록 한 것이고, 리츠 또한 여러 부동산에 투자한 리츠라는 회사의 주식을 발행해서 투자자들이 주식을 매수할 수 있도록 한 것입니다.
하지만 카사는 빌딩 하나하나, 건물 하나하나에 대한 수익증권을 발행하는 것이죠.

금융위원회는 지난 2019년 카사를 혁신금융서비스로 지정했고 규제 샌드박스에 적용했습니다. 
기존 법으로는 카사 서비스를 할 수 없기 때문에 법을 바꾸기 전에 법의 규제를 떠나 서비스를 해보고 
괜찮다고 판단이 되면 규제를 풀어주겠다는 의미입니다.

이후 2020년 12월 카사의 첫 공모가 진행됐습니다. 서울 강남구 역삼동의 상업용 부동산에 101억8000만원이 모였고, 203만6000댑스가 발행됐습니다. 1주당 가격은 5000원입니다. 이제 3개월 정도 밖에 되진 않았지만 공모가보다 낮은 가격으로 증권이 매매될 수도 있습니다. 매매를 통한 수익을 볼 수 있다는 건 매매를 통해 손해도 볼 수 있다는 의미죠. 

특히 카사가 사용하는 다자간 상대매매 방식은 현재 1주당 5000원에 매매가 체결된 주문이 있다고 하더라도 내가 4000원에 매도하고 4000원에 매수하는 사람이 있었다면 4000원으로 체결이 되는 것입니다.
그래서 카사는 매매 방식을 경쟁매매 방식으로 바꾸기 위해 위원회의 건의하려고 한다고 합니다. 매매 방식에 대한 규제가 있기 때문에 카사 마음대로 방식을 바꿀 수는 없기 때문이죠.

이렇게 자산을 나누는 걸 자산 토큰화하는 방식은 블록체인 분야에서 최근 주목을 받고 있습니다. 카사도 블록체인을 활용을 한 것이고요.

댑스의 거래내역을 투명하게 관리하기 위해 분산원장 기술을 활용하고 부동산 투자에 대한 거래 내역은 하이퍼레저 패브릭을 기반으로 한 프라이빗 블록체인에 실시간으로 저장됩니다. 

블록체인을 활용하면 거래하는 과정인 청산, 결제, 예탁 등의 과정에서 유관기관을 거칠 필요가 없기 때문에 비용이 저렴해질 수 있습니다. 
기존 주식의 경우 증권을 유통하고 발행하기 위해서는 한국거래소와 예탁결제원을 거쳐야 했죠. 

건물을 매각하고 싶을 때는 어떻게 할까요.

건물 처분 조건이 미리 명시되겠지만, 그것보다 더 이른 시일에 처분을 하고 싶을 때, 예를 들어 건물 가격이 급등해 높은 수익을 보고 싶을 때 매각을 하고 싶겠죠. 건물을 계획보다 조기 처분을 할 때는 댑스를 보유한 투자자들의 의견을 모아야 합니다. 의결정족수인 과반수를 채워야 하고 투표를 해야하죠.

여기서 매각 찬성의견을 모으지 못하면 매각을 하지 못합니다. 조기에 자금 회수를 하고 싶었던 투자자는 원하는대로 하지 못하게 되는 것이고 이후에 건물 가격이 떨어진다면 손해를 볼 수도 있는 것이죠.


단독으로 혼자 건물을 소유하는 것보다는 매각이나 다른 의사결정을 하는 방식이 까다롭긴 합니다.
이건 주식시장에 상장된 기업들도 마찬가지죠. 상장을 하지 않고 회사의 주식을 모두 갖고 있으면 다른 주주의 눈치를 볼 필요는 없지만 주식이 상장되면 다른 투자자들의 눈치도 봐야하는 것이니까요.

>> 유튜브로 보러가기 :https://youtu.be/o6u1LjKqxPg