내 숙소 얼마에 팔아야 할까
금액 설정부터 수익률 분석까지, 수치로 보는 운영 전략
에어비앤비 호스팅 가이드북 8편
수익은 감성이 아니라 계산으로 완성된다
인테리어가 끝났다면 이제 실전 운영이다. 첫 단계는 숙소의 설명과 1박당 금액 설정. 이때 가장 먼저 할 일은 비슷한 지역, 비슷한 컨디션의 에어비앤비들을 참고해보는 것이다. 단순히 가격만 볼 게 아니라, 예약률도 함께 확인하자. 여러 숙소 중 예약률이 높은 숙소들을 리스트업하고, 그들의 평균 금액을 참고하는 것이 기준이 된다.
그다음엔 해당 금액으로 수익이 남는 구조인지 확인해야 한다. 필자의 경험상, 2룸 기준으로 월 200만 원 이상, 3룸 기준으로 월 300만 원 이상의 순수익이 남는 구조라면 ‘적당하게’ 설정된 금액이라 할 수 있다.
*스타일링 기준. 공사가 들어간다면 더 높은 수익을 목표로 해야한다.
추가로 주말 요금은 평일 요금의 1.2~1.5배로 책정하고, 연말 · 연휴 · 공휴일과 같은 성수기 시즌은 미리 설정해둬야 한다. 특히 12월 마지막 주는 경쟁이 치열한 시즌이다. 예약이 몰리기 전, 평소 요금의 2배 이상으로 설정해두는 것이 좋다.
운영 숙소 'BonCho(本草)'*에어비앤비 성수기 캘린더 (참고용)
일반 성수기: 1월 초, 4월(벚꽃), 7~8월(휴가), 명절 전후, 공휴일
최대 성수기: 12월 크리스마스~연말
*예약률을 높이는 꿀팁 하나
에어비앤비의 노출 알고리즘은 누구도 정확히 알 수 없다. 하지만 여러 호스트 사이에서 공유되는 팁이 하나 있다. 에어비앤비 플랫폼이 숙소에 대한 호스트의 ‘관심도’를 반영한다는 이야기다.
그래서 많은 숙소를 운영해본 호스트들은 하루에 한 번씩 금액을 소폭 조정한다. 필자는 실제로 매일 금액을 조금씩 올렸다 내렸다 반복하며 이 전략을 써봤고, 그때마다 문의가 더 자주 들어오는 경험을 했다. 물론 공식적인 방법은 아니지만, 한 번쯤 시도해볼 만한 ‘감도 조정법’이다.
숫자로 증명되는 에어비앤비 수익률
숙소 하나도 ‘하나의 사업’이다. 투자금과 월세, 운영 비용, 순익을 정확하게 계산해야 다음 숙소를 확장할 수 있다. 다음은 실제 컨설팅 사례 두 가지다. 입지, 초기 자금, 매출은 다르지만 두 사례 모두 인상적인 수익률을 보여준다.
① 사례 1 – 입지(중), 반전세 구조
사례1 매물의 초기 투자금은 부동산 비용부터 인테리어, 가구 및 소품 등 모든 비용을 합산하여 780만원이다. 조건은 반전세로 보증금 및 월세가 1억/30만원이며, 보증금은 중소기업청년 전세자금대출로 구했다(이율 1.2%).
이를 포함한 실제 월세 및 관리비 금액은 45만원이다. 매월 발생하는 비용(전기세, 난방비, 비품비 등)은 약 20만원 수준이기 때문에 월간 총 비용은 최대 월 70만원 정도 산정되었다.
초기 투자금: 780만 원 (인테리어, 가구, 부동산 비용 포함)
보증금 / 월세 : 1억 / 30만 원 (전세자금대출 1.2% 활용)
월간 고정비 : 약 70만 원
월 매출 : 약 400만 원
월 순익(세전) : 약 330만 원
BEP(손익분기점): 약 3개월
실투자금 대비 연 수익률 : 약 507%
② 사례 2 – 입지(상), 월세 높은 매물
사례2 매물은 사례1보다 상대적으로 좋은 입지에 위치하고 있으며, 보증금과 월세가 각각 2,000/135만원이다. 초기 투자금은 820만원이 들었다. 해당 유닛의 매출은 500만원 수준이며, 관리비를 포함한 월간 총 비용은 약 160만원이다.
초기 투자금 : 820만 원
보증금 / 월세 : 2,000만 원 / 135만 원
월간 고정비 : 약 160만 원
월 매출 : 약 500만 원
월 순익(세전) : 약 340만 원
BEP : 약 3개월
실투자금 대비 연 수익률 : 약 497%
이 수치는 일반적인 부동산 수익률과는 비교할 수 없을 만큼 높은 결과다. 특히 사례 2처럼 입지가 좋고 월세가 비싸더라도, 수익률은 크게 차이 나지 않는다. 월세는 ‘소비’가 아니라 ‘비용’일 뿐이다. 중요한 건 그 비용 대비 얼마나 벌어들이느냐, 즉 ‘수익률’ 중심의 사고방식이다.
처음 에어비앤비를 시작하는 사람들은 월세가 비싸서 고민하는 경우가 많다. 하지만 이는 자가 거주 기준의 사고방식이다. 호스트의 시선으로 바라보면, 월세는 감정이 아니라 숫자로만 접근해야 한다. 내가 지출한 비용 대비 얼마나 벌 수 있는가. 이 구조를 정교하게 설계해야만 다음 숙소도, 더 큰 확장도 가능하다.
이제 숫자를 다뤄야 한다. 수익이 보이는 숙소는 결국, 다르게 관리되기 때문이다.
'에어비앤비 호스팅 한 권으로 끝내기' 칼럼은 매주 1회 연재됩니다.
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