똑똑한 한 채로 시작하는 에어비앤비 전략
합법 호스트의 시대가 온다
에어비앤비 호스팅 가이드북 10편
2024년 10월, 에어비앤비는 ‘영업신고 증’이 등록된 숙소만 리스팅 할 수 있도록 정책을 전면 개편했다. 이 말은 즉, 오피스텔을 중심으로 한 수많은 비허가 숙소들이 사라질 예정(2025년 10월)이라는 뜻이다. 처음 이 전자책을 쓸 당시만 해도 합법적으로 운영되는 숙소는 전체의 10~20% 남짓에 불과했다. 그만큼 불법 운영이 대세였고, 적지 않은 사람들이 불안한 마음을 안고 운영을 이어가고 있었다.
에어비앤비 영업신고증 의무화하지만 이제부터는 다르다. 합법적으로 운영 중인 숙소만 남게 되고, 그 숫자 자체가 줄어드는 만큼 합법 호스트에게는 더 많은 기회가 주어질 것이다. 검색 노출부터 예약률, 객단가까지 에어비앤비 시장의 질서 자체가 재편되기 때문이다. 그래서 앞으로는 ‘합법’이 귀찮은 절차가 아니라 ‘확실한 경쟁력’이 된다. 바로 지금이 준비할 타이밍이다.
에어비앤비 호스팅을 고민 중이라면 가장 먼저 떠오르는 질문은 이것일 것이다. ‘나는 합법적으로 운영할 수 있을까?’ 정답은 생각보다 간단하다. 도시민박업, 농어촌민박업, 공유숙박업, 어떤 형태든 상관없다. 일단 영업 허가와 사업자 등록만 마치면, 그 순간부터 법적인 테두리 안에서 운영이 가능하다.
필자도 처음엔 이 부분이 가장 걱정됐다. 사업을 한 번도 해본 적 없었기 때문이다. 특히 처음에는 ‘사업자’라는 단어 자체가 주는 부담이 꽤 크다. 괜히 어려울 것 같고, 무언가 복잡한 절차가 있을 것만 같다. 하지만 알고 보면 전혀 어렵지 않다. 차근차근 따라가면 누구나 충분히 가능하다.
우선 간단하게 짚고 넘어가자. 우리나라에서 ‘돈’을 벌기 위해선 반드시 그 소득의 주체가 필요하다. 직장인의 경우, 급여에 대한 세금 처리를 회사가 대신해주기 때문에 별도로 신경 쓸 필요가 없다. 하지만 직장 외의 수익이 발생한다면, 그 수익에 대한 ‘책임 주체’가 있어야 하며, 이를 위한 최소 단위가 바로 ‘사업자’다. 에어비앤비 호스팅도 마찬가지다. 공간을 빌려주고, 숙박료를 받는 순간부터 하나의 사업으로 간주된다.
이쯤 되면 직장인이라면 이런 걱정도 생길 것이다. “사업자를 내면 혹시 회사에서 알게 되는 건 아닐까?” 실제로 필자도 처음에는 이 부분이 가장 마음에 걸렸다. 은행에 다니면서 에어비앤비를 부업으로 운영하려는 입장에서, ‘괜히 겸업 문제가 될까?’ 하는 불안이 계속 맴돌았다.
사업자를 내면 혹시
회사에서 알게 되는 건 아닐까?
결론부터 말하자면, 사업자 등록은 ‘개인정보’에 해당되기 때문에 일반적으로 회사에서 조회할 수 없다. 법인 사업자를 세우거나, 직원을 고용해 4대 보험을 가입하지 않는 한, 회사가 알아차릴 방법은 사실상 없다. 필자 역시 4년간 직장 생활을 하며 에어비앤비를 부업으로 운영했지만, 별다른 문제는 없었다. 물론 이 부분은 개개인의 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에, 사전에 최대한 확인하고 시작하는 것을 추천한다.
이 글에서 강조하고 싶은 점은 단순히 “에어비앤비로 돈을 벌 수 있다”가 아니다. 지금까지의 흐름과 리스크를 정확히 알고, 스스로 판단할 수 있는 정보를 충분히 갖춘 상태에서 출발하자는 것이다. 우리는 무작정 시작하는 것이 아니라, ‘준비된 출발선’에 서 있는 것이다.
‘똑똑한 한 채’부터 시작하자
그렇다면 이제 다시 물어보자. 에어비앤비를 운영해보고 싶은 마음이 여전히 있는가? 만약 그렇다면 지금이 가장 좋은 타이밍이다. 다만, 지금 이 시점에서 무작정 여러 채를 시작하기보다, ‘똑똑한 한 채’를 골라 안정적으로 운영하는 것이 가장 현명한 전략이다.
부동산 시장에서 유행했던 ‘똑똑한 한 채’라는 말이 있다. 다주택자 규제로 인해 여러 채보다 좋은 입지의 아파트 한 채를 선택하는 것이 낫다는 의미다. 이 개념은 에어비앤비에도 그대로 적용된다. 도시민박업으로 운영하기 위해서는 ‘전입’이 필요하기 때문에 원칙상 하나의 유닛만 등록이 가능하다. 결국 여러 채를 운영하는 전략보다는, 가장 수익률이 높고 좋은 입지의 숙소 ‘한 곳’을 제대로 세팅하는 게 낫다는 뜻이다.
필자는 이 전략으로 월 200만 원 이상은 물론, 상황에 따라 월 300만 원, 그 이상의 수익도 만들 수 있었다. 핵심은 입지와 조건이다. 지하철역 도보 5~10분 이내. 투룸 이상이면 좋고, 쓰리룸이면 더 좋다. 여기에 뷰가 좋거나 테라스, 마당, 다이닝룸 같은 공간적 포인트가 있다면 경쟁력은 훨씬 높아진다.
몇 년 동안 수십 곳의 부동산을 돌아다니다 보니 확실히 알게 된 것이 있다. 좋은 매물은 분명히 존재한다는 것. 급하게 마음먹지 말고, 조건에 맞는 공간을 기다리며 천천히 준비하자. 똑똑한 한 채를 제대로 세팅해 두면, 불안한 운영이 아니라 ‘지속 가능한 수익’을 만들 수 있다.
지금은 불법 운영의 시대가 끝나고, 합법 호스트의 시대가 시작되는 시점이다. 그러니 ‘귀찮더라도 합법’을 택하자. 단 하나의 숙소라도, 제대로 만든다면 그 자체로 의미 있고 강력한 수익 모델이 될 수 있다.
'에어비앤비 호스팅 한 권으로 끝내기' 칼럼은 매주 1회 연재됩니다.
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