합법 운영, 어디서부터 어떻게 준비할까
관광사업 등록부터 사업자 등록까지, 실전 메뉴얼
에어비앤비 호스팅 가이드북 11편
이제부터는 사업자 등록을 위한 실제 절차를 정리해보려 한다. 등록 과정은 크게 세 단계로 나눌 수 있다. ① 주거 형태 확인, ② 관광사업 등록, ③ 사업자 등록. 이 세 가지 단계를 하나씩 따라가면, 에어비앤비를 합법적으로 운영할 수 있게 된다. 참고로 이 중 ‘관광사업 등록’과 ‘사업자 등록’은 전혀 다른 절차다. 종종 둘을 헷갈려 하나만 해도 된다고 생각하는 경우가 있는데, 반드시 둘 다 등록해야 한다.
먼저, 운영하려는 공간이 법적으로 가능한 주거 형태에 해당하는지를 살펴봐야 한다. 일반적으로 합법적으로 운영 가능한 유형은 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 연립주택, 상가주택 등이다. 아파트는 법적으로 가능하긴 하지만, 주민 동의를 구하는 조건이 까다로워 거의 어렵다고 보면 된다.
오피스텔이나 원룸, 상가는 법적으로 운영 자체가 불가능하다. 2018년만 해도 오피스텔에서 에어비앤비를 운영하는 경우가 절반 이상이었지만, 지금은 대부분 사라졌다. 이유는 간단하다. 단속 가능성, 지속가능성, 법적 리스크 때문이다. 꾸준한 수익을 위해서는 안정적인 기반이 먼저다. 이제 막 시작하는 예비 호스트라면, 반드시 주거형 매물 안에서 선택해야 한다.
단독주택을 제외한 대부분의 다세대, 다가구, 연립 형태는 ‘타 세대 동의서’가 필요하다. 동의서는 운영하려는 공간과 같은 건물에 거주하는 다른 세대에게 받아야 하는 서류다. 일반적으로 소소한 선물과 함께 정중히 부탁드리면 어렵지 않게 받을 수 있다.
다음은 관광사업 등록 단계다. 현재 등록 가능한 형태는 도시민박업, 농어촌민박업, 한옥체험업, 공유숙박업(특례) 총 네 가지다. 중요한 기준은 세 가지다. 전입 조건이 있는지, 면적 제한이 있는지, 내국인 숙박이 가능한지. 이 세 가지에 따라 등록 형태가 결정된다.
도시민박업은 가장 일반적인 형태다. 도시지역 내 주거용 공간에서 운영하는 민박업이며, 전입 요건과 230㎡ 이하 면적 제한이 있다. 그리고 외국인만 숙박이 가능하다. 서울이나 수도권 내에서 에어비앤비를 운영하려는 경우 대부분 이 방식으로 등록하게 된다. 직접 해당 숙소에 전입도 해야 하고, 면적도 초과하지 않아야 하니 사전에 확인이 필요하다.
농어촌민박업은 지방이나 제주도 등 농어촌 지역에서 운영할 수 있는 방식이다. 전입 요건과 면적 제한은 도시민박업과 동일하지만, 내국인 숙박이 가능하다는 장점이 있다. 지방 스테이를 기획하고 있다면 적극 고려할 만하다.
한옥체험업은 민박업 중에서도 거의 유일하게 전입 요건이 없고, 면적 제한도 없다. 내국인과 외국인 모두 숙박할 수 있으며, 조건만 맞는다면 매우 유연하게 운영할 수 있는 형태다. 다만, 초기 투자비용과 운영 노하우가 필요한 만큼, 초보보다는 일정 경험이 있는 운영자에게 적합하다.
스테이 '안길사가'공유숙박업은 아직까지 본격적인 법제화가 이뤄지지 않았지만, 현재는 ‘미스터멘션’을 통한 특례 운영이 가능하다. 지하철역 반경 1km 이내에 위치한 숙소에 한해, 연 180일 이내로 내국인 숙박이 허용된다.
미스터멘션은 에어비앤비처럼 자체 플랫폼을 운영하며, 자체 실증특례 운영정책에 따라 등록이 가능하다. 등록이 완료되면 미스터멘션 측에서 배정된 매니저가 상세한 등록 절차를 안내해 준다.
미스터멘션 실증특례실제 관광사업 등록 절차는 다음과 같다. 준비물은 임대차계약서 사본(소유권자 동의 포함), 사업계획서(직접 작성), 시설 평면도, 신청인 기본 증명서, 신분증이다. 사업계획서는 양식이 따로 없으며, 직접 워드나 파워포인트로 작성하면 된다. 시설 평면도는 손그림 후 디지털로 옮겨도 무방하다. 중요한 건 전문성보다는 정보의 명확함이다.
관광사업 등록신청서 샘플서류가 준비되었다면 구청 관광과를 방문해 신청서를 접수한다. 숙소 이름은 사전에 네이버 등에서 검색해 동일한 상호가 없는지 확인해 두는 게 좋다. 접수 후 보통 2주일 이내에 실사 일정이 잡히며, 현장에서 소방안전시설 설치 여부를 점검하게 된다. 각 방에는 단독형 화재감지기와 일산화탄소 경보기, 비상 손전등, 대피도, 소화기, 유도표지판 등이 있어야 하며, 3층 이상이라면 완강기까지 갖춰야 한다. 실사가 완료되면 등록증이 발급되고 관광사업 등록이 마무리된다.
마지막으로 사업자를 등록해 보자
이제 마지막 단계인 사업자 등록만 남았다. 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 온라인으로 신청할 수 있으며, 필요한 서류는 임대차계약서 사본과 신분증만 있다. 임대 기간이 현재 시점까지 유효하면 문제없고, 사업자 유형은 일반과세자가 아닌 ‘간이과세자’로 등록하는 것이 유리하다. 연 매출 4,800만 원 이하까지는 부가세가 면제되며, 소득은 직장 소득과 합산된다. 부가세 신고는 연 1회, 반드시 해야 한다는 점도 잊지 말자.
이 과정을 모두 마쳤다면 이제 당당하게 합법 호스트의 세계에 들어선 것이다. 관리적인 부분만 잘 챙긴다면, 마음 편히 그리고 오래도록 안정적인 운영을 이어갈 수 있다. 다음 장에서는 이렇게 세팅된 숙소를 바탕으로 어떻게 수익을 확장해 나갈 수 있을지에 대해 이야기해보려 한다.
'에어비앤비 호스팅 한 권으로 끝내기' 칼럼은 매주 1회 연재됩니다.
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