부동산 대책은 20년이 지나도 그대로
1998~2000년 부동산 대책과 2024년 부동산 대책
목차
1. 외환위기(1997 IMF) 이후 부동산 상황
2. 1998~2000년 부동산 대책
3. 1998~2000년 부동산 대책 이후
4. 2024년 부동산 상황
5. 2024년 부동산 대책
6. 1998~2000년과 2024년 부동산 대책의 공통점과 차이점
7. 향후 예상
1. 외환위기(IMF 1997) 이후 부동산 상황
1997년 말 정부가 국제통화기금(IMF)에 긴급 자금지원을 요청하며 시작된 외환위기로 주택과 부동산 부문은 깊은 충격에 빠졌다. 위기에 따른 금융경색과 실물경제의 침체는 부동산시장의 붕괴로 이어졌다. 1998년 한 해에만 땅값은 13.5%, 집값은 12.4%나 폭락했다. p.164
<내 집에 갇힌 사회 | 김명수> 중에서
부동산은 필수재이기도 하지만 투자상품이기도 하기 때문에 경기 영향을 많이 받을 수밖에 없습니다. 1997년 IMF로 인한 영향은 굉장히 컸습니다. 부동산 시장뿐만 아니라 경제 전반에 큰 변화를 가져왔죠. IMF에서 긴급 자금을 투입하는 조건으로 금융시장 개방이 허용되면서 외국 자본이 물밀듯이 들어오게 됩니다. 대규모 구조조정으로 인해 실업자가 많아졌어요.
부동산 시장도 수요와 공급이 있어야 하는데 한순간에 둘 다 사라져 버린 거죠. 경제위기로 인해 수입이 감소하여 수요자가 줄어듭니다. 건설업 또한 돈이 있어야 대출을 통해 시작을 할 수 있는데 금융위기로 시작조차 할 수 없게 됩니다. 1997년 이전까지는 부동산에 대한 수요가 높았기 때문에 기존 산업의 잘못된 관행의 개선 없이 건설업을 영위했었습니다. 토지만 확보해 놓고 선분양으로 건설자금을 충당하는 식이었죠. 급격한 수요 감소로 인해 건설업 위기가 찾아오고 회복할 가능성이 어느 때보다 낮았습니다.
무엇보다 부동산을 사용하는 소비자들에게 '전세대란'이 가장 문제였다고 합니다. 주택시장이 붕괴해 버리자 매매가와 전세가가 한꺼번에 폭락하면서 전세 보증금을 반환받지 못하는 상황이 생깁니다. 주택 가격이 하락하니 팔지도 못하는 상황에 맞닥뜨린 거죠. 전세가 또한 하락하면서 보증금을 돌려받지 못하고 이사도 가지 못하는 진퇴양난의 상황에 처합니다.
2. 1998~2000년 부동산 대책
붕괴해 버린 부동산 시장을 다시 일으키려면 '수요'와 '공급' 모두를 공략해야 했습니다. 주로 규제완화를 통해 수요와 공급을 해결하려고 합니다. 크게 3가지로 공급제도 완화, 조세 감면, 금융지원으로 나뉩니다.
공급제도 완화로 토지거래 신고와 허가제를 폐지합니다. 분양가 상한제를 실시했었는데 분양가 자율화하여 시장에 맡기게 됩니다. 청약제도에서 분양 자격 완화와 재당첨 제한 기간 축소, 분양권 전매 허용을 하게 됩니다.
조세 감면으로 양도소득세/법인세 특별부가세 세율 인하와 토지초과이득세 폐지, 개발부담금제 완화를 실시합니다. 추가로 양도소득세 면제 범위를 확대합니다. 취등록세를 감면해주기도 하죠.
금융지원으로 분양주택 중도금대출과 재개발, 재건축 자금지원을 합니다. 미분양주택 구입자금 대출, 전세금 반환 대출, 서민 주택자금지원 확대를 지원하게 됩니다.
이후 비교해 보겠지만 현재 부동산 시장 활성화를 위해 내놓은 대책과 크게 다르지 않다는 것을 알 수 있습니다.
3. 1998~2000년 부동산 대책 이후
2000년 이후 대책의 효과 덕인지 부동산 시장은 살아나게 됩니다. 심지어 2002년에는 16.4% 주택가격 상승하는 것을 확인할 수 있습니다. 주택자금지원 확대를 대출 제도로 지원해 주며 수요가 상승하게 되었다고 볼 수 있죠. 덕분에 은행은 대출을 통해 수익을 챙길 수 있었고 이후 지속적인 가계대출 증가로 이어지게 됐습니다. 단지 최근 몇 년간의 변화로 인해 가계부채가 늘어난 상황이 아님을 알아야 한다고 생각합니다.
1998~2000년대 부동산 대책 이후 반복적이라고 느껴지는 대책이 계속해서 재생산되고 있습니다. 부동산 시장이 살아나는 것과는 별개로 부동산 시장에 대한 정부 반응을 학습했다고 봐도 무방합니다.
그와 더불어 건설업 지원으로 인해 무분별한 PF가 늘어난 것도 간과할 수 없습니다. 물론 이 시점의 대책이 문제가 아니라 이후 건설업의 잘못된 관행을 개선하려 노력했지만 개선하지 못했던 것이 부메랑처럼 지금 돌아온 것이 있다고 생각합니다. 이런 이야기는 뒤에서 더 자세히 이야기해 볼게요.
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