옆집 엄마 3억 번 얘기 (11) - 원주
공시가 1억 미만 투자의 파도를 타다.
공시가 1억 미만의 성지 : 강원도 원주
취득세 중과 규제에 이어 각광을 받았던 공시가 1억 미만 틈새 투자처는 춘천, 원주, 청주, 강릉이었다.
규제 이전에 갭투자의 성지로도 주목을 받아 왔는데 바톤을 이어 받았다.
그 중 강릉은 빠르게 선진입한 투자자들로 인해 갭이 벌어지고 있었고, 내가 매수하고 싶어졌을 때는 이미 갭 3천 이상을 달려가고 있었다.
호흡이 빠른 상승장에서는 스피드는 곧 수익이다.
예산을 올릴 것인가?
No~! 라면, 목표한 예산안에서 지역을 바꾼다.
또는 지역 내 입지 또는 평수를 낮춘다.
나는 강릉에서 원주로 지역을 바꿨다.
원주는 평소에 임장을 많이 갔던 것은 아니었지만, 나와 남편이 뮤지엄 산을 좋아해서 자주 오면서
"여기는 강원도인데 왠만한 경기도보다 서울에서 가깝고, 교통이 좋다~ "
올 때마다 생각했었다.
원주안에서도 예산 내에서 매수 가능한 매물은 선택지가 많지 않았다.
지방은 시청을 둘러싸고 상권과 주거 인프라가 발달하는 경우가 많은데, 남원주ic 인근 원주시청과 춘천지방법원 원주지원을 끼고 있는 무실동은 안정적인 투자처로 보였다.
무실동에 매물이 귀하던 당시에 단구동과 잠시 고민하기도 했다.
단구동이 갭이 더 적고 매물의 상태도 좋았지만, 무실동 입지에 무게를 두고 저층을 고르더라도 무실동에 등기를 하리라 마음 먹었다.
(단구동을 매수했던 지인들도 훗날 수익이 꽤 좋았다.)
무엇보다 시청과 법원이 가까운 것은 투자 선택에는 작은 부분일 수 있지만,
소유권이전 셀프등기를 하기에 아주 큰 장점이었다.
이 당시 셀프 등기 미션 클리어하는 것 자체를 즐겼다.
너무 먼 지방은 직접 가는 왕복 ktx 비용과 시간보다 법무대행을 하는 편이 나았지만, 자차 기준으로 편도 2시간 30분이내는 직접 간다!는 나만의 가이드를 세웠다.
공시가는 보통 1층이 제일 낮고, 그 다음 2~4층이 비슷하고, 5층 이상부터 고층까지 비슷한 수준으로 상승한다.
그러니 턱걸이로 공시가 1억에 걸치는 곳들은 저층 매수를 감당해야 한다.
원주 무실동 역시 선택의 여지없이 저층, 입구에서 제일 안쪽 동 매물이 기다리고 있었다.
하지만, 소위 못난이 매물을 산다는 생각보다는 이 시기, 이 지역에 투자 막차를 탄다는 것에 초점을 맞추려했다.
21년 6월, 전세만기 7개월 남은 3층 매물에 계약을 하게 되었다.
그리고 4개월 후, 거주중인 세입자분께 전세 연장 여부 관련하여 연락을 했다.
전세가가 상승하던 차라 연장하지 않고 이사를 간다고 하면 좋겠다고 속으로 생각했는데
오홋 원래 살던 인천으로 직장 이동을 해야 할 거 같아서 이사를 고려중이라 했다.
소소한 에피소드로,
전세 계약 당시의 세입자 주소를 확인했는데, 내가 매수한 인천 아파트와 길 하나를 사이에 두고 마주보고 있는 아파트가 아닌가?!
이사를 가시려면 제가 원래 사시던 곳 길 건너에 좋은 매물 하나 추천해 드릴까요?
하는 상상을 속으로만 했다.
그리고 끝날 때까지 끝난 것이 아니었다.
이사를 간다고 했던 세입자께서는 다시 이사를 안간다고 연락이 왔다.
하지만 이미 부동산에 요청해서 전세 광고가 나가고 있던 차였다. 그렇더라도 임대차3법으로 밀어부쳤다면 5% 연장으로 재계약을 했어야 하는건데, 세입자분은 알았다고 인천에 다시 집을 알아보겠다고 했다.
그렇게 전세 광고는 투 트랙으로 수리 안하고 / 올수리하고 2천만원 차이로 2달을 나가는데 계약이 될 듯 하면서도 되지 않았다.
다시 전세가 역전되어 거주중인 세입자께 이사갈 집은 구했는지 연장의 의지가 아직 있는지를 재문의해야 했다.
하지만 이사는 확정이라는 통보를 받았다.
더이상은 선택의 여지없이 어떻게든 새로운 전세 세입자를 구해야만 한다.
전세 만기가 1달 앞두고는 막막했다.
하아.. 전세금을 내어줄만큼의 목돈을 마련하기란 쉽지 않았다.
그러던 어느날 새로운 세입자님 등장...
올수리 조건으로 하는데 전세잔금을 먼저 치룰 수 있다.
이 조건이 가능했던 이유는 직장 발령으로 인한 기숙사 용도의 집 구함
50대 여성 혼자 사용할 예정
고로 집을 매우 깨끗하게 쓸 예정
이 구세주같은 조건에 마음을 다 내주면서 나는 첫 인테리어에 영혼까지 탈탈 털어넣게 된다.
뭐든 처음은 특별하지 : 인테리어
전세 계약에는 도배, 장판과 화장실 1개 수리였다.
기존에 샷시와 싱크대는 교체가 되어 있었고 집 내부 구조는 방3, 화2였다.
24평 구축 주공아파트에 화장실 2개는 굉장히 드문 구조이다.
보통은 화장실 1개가 많고, 이 단지에서도 몇몇 동에만 화장실이 2개였다.
임대용에는 거실 화장실만 수리하는 추세라고 부동산 사장님께서 귓뜸해주셨다.
하지만 첫 인테리어에 구세주 세입자님까지 만났다는 들뜸에 나는 계약에 없던 것까지 다 바꾸며 오버를 했다.
반셀프로 해볼까 숨고 견적도 받아서 턴키와 비교하니 어째.. 턴키가 더 합리적이라 일부만 셀프로 추가해서 진행했다.
화장실 1,2 리모델링 (변기는 대림 그외는 한샘) + 문짝 시트지
거실,주방,방123 도배
베란다 타일보수, 장판설치
보일러 교체 (장판을 하지 않고 보일러 수리로 대체)
최신형 인터폰 (새거면 됐지 최신형일 필요까지 있었던가)
스위치, 콘센트 (벽지가 깨끗한데 이 두개가 누렇게 있으니 그게 왜 보기 싫던지...)
빨래건조대 교체 (인테리어 사장님마저도 철거로 끝내라고 했는데, 굳이 5만원 더 들여서 새거로 교체)
식탁 조명 (조명은 메이크업과 같다. 저비용 고효율이므로 반드시 사수한다!!)
인테리어 비용
화장실 1개만 올수리 210만
화장실 추가 180만
+라지에이터 철거 10만씩
1. 화장실2개 390만 + 20만 = 410만
2. 도배 광폭합지 85만(0) / 소폭합지 75만 (x)
3. 장판 63만-> 보일러 60만
4. 베란다 2곳 장판설치 15만
5. 베란다 타일 일부 교체 20만
6. 문짝 시트지 찢어진 거 교체 10만
7. 콘센트+스위치 30만
8. 조명 4만
거실 화장실의 변신!
굳이 굳이 추가로 진행한 안방 화장실 수리
벽면과 천장까지 올 화이트로 깨끗한 도배
베란다 일부 손상된 타일 보수 공사와 장판까지 연장해서 깔았더니 거실이 넓어 보이는 효과까지!
이불 못 말리고 사실까 걱정되어 추가로 설치한 건조대;;
집안과 현관문 옆 벨까지 세트로 구성된 최신식 인터폰
그 아래는 교체된 보일러 버튼
모두 모두 새거~~~
마지막, 심혈을 기울여서 고른 식탁 조명까지!
나 혼자 뿌듯했던 (세입자도 속으로 의아했을) 인테리어를 마치고 무사히 세입자분 이사까지 마무리를 하니 크리스마스가 다가오고 있었다.
21년 12월은 정말 메리크리스마스였다.
