24.11.26(화) 부동산 트렌드 빅블러

아파트 살까 꼬마빌딩 살까 고민하는 시대

어제는 오래간만에 강남 나들이를 했습니다. 많은 진전을 이룬 검토건이 있는데 역시나 손쉽게 마무리까지 이어지진 않고 있습니다. 함께 노력하신 분들과 아쉬움을 뒤로한 채 돌아왔습니다. 시시각각 바뀌는 게 시장이니 마지막 희망을 가지고 기다려 봅니다.

오늘은 팩트보다는 저의 생각과 감을 기반으로 한 부동산 아야기를 좀 해볼까 합니다. 동의를 하지 못하시는 부분도 있을 수 있습니다. 자유로운 의견 교환이 있길 기대해 봅니다. 

비슷한 일을 하시는 분들과 이야기를 나누다 보면 최근에 주거용 부동산과 상업용 부동산 사이에 장벽이 많이 사라지고 있다는 이야기를 합니다. 쉽게 말해 국평 아파트도 50억이 넘는 시대에 살다 보니 '그럼 차라리 이 돈으로 꼬마빌딩을 살까?'하고 생각하는 투자자들도 많아지고 있다는 의미입니다. 경제학에서는 기술의 발전등에 의해 산업 간 경계가 희미해지는 현상을 빅 블러(Big blur)라고 설명하는데, 저는 부동산 시장에서도 자산 간 빅 블러 현상이 나타나고 있다고 말합니다. 

부동산 시장을 자산효과가 가져다주는 수익(자본차익)과 공간이 가져다주는 수익(임대수입)으로 구분해서 볼 때, 서울의 핵심지역들은 자본차익 중심의 시장으로 바뀌어가고 있고 수도원 외곽지역들은 자본차익을 담보하지 못하는 임대수입 중심의 시장으로만 흘러가는 모습입니다. 결국 자본차익형 빌딩 투자는 '비싼 걸 알지만 더 비싼 곳에 투자하는 형태'로 흘러가고 있다고 생각합니다. 도산공원 옆 꼬마빌딩이 평당 2억 9천만 원에 거래가 되고 청담동 명품거리가 평당 4억 원에 거래가 되는 것이 공간의 임대수익률 관점에서는 절대로 이해할 수 없는 수준이 되었기 때문입니다.

올해 대부분의 신축 아파트의 가격상승도 이러한 자본의 집중 행태에 기인했다고 생각합니다. 그렇다 보니 주택의 평균 가격과 상업용 부동산의 토지평당 가격을 직접적으로 비교하는 것이 상당히 합리적인 시세전망의 방법이다라는 믿음이 점점 강해집니다. (토지값이 오르면 집값이 올라가는 것이 너무나 당연한 이야기이긴 하지만 가격 상승 지역의 패턴은 달라지고 있습니다.

결국 압구정, 반포, 청담, 한남, 이촌, 성수 등 아파트 가격이 가장 비싼 동네들의 빌딩가격의 상승률이 전통적 상권을 기반으로 한 강남, 종로, 홍대 등 지역의 빌딩가격 상승률을 넘어서게 모습이고 이 격차도 더욱 확대되는 모습입니다.

서울시에서 거래되는 빌딩들의 평균토지가격이 평당 9000만 원 정도입니다. 지도를 쭉 펴놓고 매물들의 호가를 보면 정말 대부분 다 1억 원이 넘습니다. 그만큼 섬새한 옥석 찾기가 중요해지는 요즘입니다.

비 내리는 겨울 출근길 모두 안전하게 출근하시기 바랍니다!