묵시적 갱신과 차임 증액
윤소평변호사
# 사실관계
- 임대인과 2011. 5. 보증금 5억, 차임 월 120만원, 2011. 5. 30.부터 2013. 5. 29.로 임대차 체결
- 임차인은 2013. 5. 29. 이후로도 계속 거주
- 임대인은 2014. 5. 20.경 차임 월 5만원 증액요구
- 임대인은 2016. 5. 20.경 증액된 차임 120만원(5만원X12개월) 및 2016. 6.부터 다시 5만원 증액 요구
임차인은 얼마의 차임을 임대인에게 지급하여야 하는가요?
# 검토
1. 법정갱신(묵시적 갱신)
주택임대차보호법 제6조 제1항은 '임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다'고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 “제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”고 규정하고 있다.
위 임대차는 임대인이 2014. 5. 20. 차임 증액을 요구하였다고 하더라도 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 한 계약조건 변경이 아니므로 법정갱신(묵시적 갱신)이 되어 2015. 5. 29. 만료하고 그와 동시에 다시 2년간 전과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 되었다고 보아야 한다.
2. 보증금, 차임증액청구
주택임대차보호법 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 규정하고 있다.
위 임대차에 있어서 임차인은 주택임대차보호법이 보장한 임대차계약기간 2년 동안은 2011. 5.경 체결한 임대차계약의 내용에 따라 차임 월 120만 원만 지급할 의무가 있다.
그러나 위 2년 이내이더라도 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있으며 그로 인하여 약정한 120만 원이라는 임대차보증금이 적절하지 아니하게 된 때에 한하여 임대인은 차임 증액을 요구할 수 있다.
그런데 임대인이 2014. 5. 20. 차임 증액을 요구한 이유가 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동을 이유로 들지 않고 다른 이유로 증액을 요구할 수는 없다고 보아야 한다.
임대인은 2016. 5. 20.경 임차인에게 5년간 주변시세가 현저히 올랐다는 이유로 과거에 자신이 증액을 요구한 금원 합계 120만원(5만원 × 24개월)을 지급하라고 요구하나, 「주택임대차보호법」 제7조는 “장래에 대하여”만 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있으므로, 과거 부분에 대해서는 임대인이 청구할 수 없는 것으로 해석하는 것이 타당하다.
임대인은 재차 2016. 6월분부터는 과거 차임 증액이 적법하게 되었다는 전제에서 다시 5만원을 증액한 130만원의 차임을 지급하라고 요구하고 있으나, 임대인이 일방적으로 한 2014. 5. 20. 차임증액 요구는 효력이 없으며, 임대인이 2016. 5. 20.에 한 요구는 기존 차임 120만원에서 10만원이나 증액하겠다는 것이되어 1/20을 초과하게 됩니다.
따라서 임대인이 2016. 5. 20.에 한 요구가 「주택임대차보호법」 제7조가 요구하는 요건을 모두 충족한 경우라도 기존 차임 120만원의 1/20에 해당하는 6만 원을 부분만 유효하게 증액되는바, 임차인은 임대인에게 126만원만 지급하면 될 것이다.
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