등기부등본과의 차이로 보증금을 배당받지 못 한 경우

법률상식

# 사실관계

A는 2012. 3.경 공인중개사 B의 중개로 원룸 건물 309호를 보증금 7,000만원, 임대차기간 1년으로 정하여 임차했다. 공인중개사 B는 현관문에 표시된 대로 '309호'로 임대차계약을 중개했고,  A도 '309호'로 전입신고를 하고 확정일자를 받았다.
 
그러나, 임대인은 임대차 당시 건물 3층 301호실을 301~316호까지 16개 호실로 나눠 원룸으로 운영하고 있었고,  A가 임차한 309호는 사실 301호실의 일부로, 등기부등본에는 301호 단일 호실로만 등기되어 있었다.  
 
그후 이 사건 건물 전체에 대해 경매절차가 진행되면서 309호가 포함된 301호도 경매목적물에 포함되었는데,  A가 배당기일에서 우선변제권이 있는 확정일자 임차인이 아니라는 이유로 배당을 받지 못했다. 
 
이에 A는 2016. 7.경  공인중개사 B와 1억원의 공제계약을 체결한 공인중개사협회를 상대로 배당받지 못 한 보증금 5,600만원을 배상하라며 소송을 제기했다. 

# 법원의 판단

서울중앙지방법원((2016가단5172544)은 한국공인중개사협회는 2,800만원을 지급하라는 원고 일부 승소판결을 했는데, 

1. 중개업자는 중개하는 부동산의 공부와 현황이 일치하는지 여부 등을 조사·확인한 다음 이를 의뢰인에게 고지하고 거래계약서의 목적물 표시가 최대한 건축물 대장이나 등기부상의 표시와 일치하도록 작성해 줘야 할 의무가 있는 점, 

2. B는 301호 자체가 16개 호실로 나눠져 있어 소액임차인들이 추가 입주할 가능성이 있고 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 위해서는 현황상 표시된 방실 호수가 아니라 등기부상 호수로 전입신고해야 한다는 것을 제대로 설명해주지 않은 점, 

3. 임대차계약서에도 등기부상 호수(301호)가 아닌 현황상 표시(309호)대로 작성해 주는 등 주의의무를 다하지 못한 점

등에 비추어 손해배상책임이 있으나, A도 임대차계약 당시 등기부등본을 열람해 '309호'는 존재하기 않는다는 사실을 알 수 있었기 때문에 일부 과실이 있으므로 협회의 책임을 40%로 제한했다.

# 변호사의 TIP

위 사례는 공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 실제 임차 목적물의 호수(현황)과 등기부등본 기재상의 호수가 다른 것을 제대로 확인하지 않은 채 임대차를 체결하게 한 것이다. 

주택임대차보호법, 상가임대차보호법상 대항력은 주택이나 상가를 인도받고 전입신고를 한 다음날부터 발생하는데, 전입신고는 등기부등본의 기재를 기준으로 하여야 한다. 특히, 실제 현황과 등기부등본 기재가 다를 경우, 등기부등본을 확인하여 이를 기준으로 전입신고를 하여야 한다. 

중개사는 부동산의 현황과 등기부 등본 기재 등을 확인하고, 이를 임차인에게 설명해 줄 의무가 있기 때문에 이를 하지 않았다면 소내배상책임을 부담할 수 있다. 다만, 임차인 역시 등기부등본의 열람 등으로 손쉽게 임차목적물에 관해 확인을 할 수 있었기 때문에 과실이 인정된다. 

위 사례에서는 임차인의 과실 60%, 중개사(협회)의 과실 40%로 인정한 것이다.

* 상담 1599-9462 / 카카오톡 ysp0722