보증금 증액과 우선변제권
법률산책
# 사실관계
A는 2005. 1. 21.경 B와 보증금 5,000만원에 임대차계약을 체결하였고, B는 2006. 10. 25.경 C은행으로부터 대출을 받으면서 근저당권설정등기를 하였다.
그 이후 A는 2006. 12. 21.경 B와 임차보증금을 6,000만원을 증액하기로 합의하면서 그 무렵 B에게 증액된 보증금 1,000만원을 지급하였다.
그런데, B가 대출채무를 변제하지 못 하여 이 사건 부동산에 경매절차가 진행되었고, A는 보증금 6,000만원을 상환받을 때까지 건물을 넘겨줄 수 없다고 거절하였다.
# 대법원의 판단
대법원(90다카11377)은,
1. 임차인은 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위 저당권자에게 대항할 수 있는 점,
2. 저당권이 설정등기된 이후 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없으므로 그 합의는 당사자 사이에서만 효력이 있는 점,
3. 임차인으로서는 임차보증금 5,000만원을 상환받을 때까지 건물의 인도를 주장할 수 있을 뿐인 점,
등을 이유로 저당권설정등기 이후 증액된 보증금 임차보증금에 대해서는 대항할 수 없다고 판시하였다.
# 변호사의 TIP
주택임대차보호법, 상가임대차보호법상 임차보증금에 대해 우선변제권을 인정받기 위해서는 대항력과 확정일자를 구비하여야 한다.(주택 : 전입신고+주택점유+확정일자, 상가 : 사업자등록+상가점유+확정일자).
그런데, 임대차계약이 체결된 이후 근저당권설정이 있고, 그 후에 보증금이 증액된 경우에는 그 우선변제권의 범위가 문제될 수 있다.
보증금의 증액이 계기가 된 최초의 임대차계약을 기준으로 할 때는 증액된 보증금 부분도 우선변제권이 인정된다고 볼 여지도 있겠으나, 다른 근저당권자들의 이해관계도 조정하여야 할 필요가 있기 때문이다.
위 판례는 임차인으로서는 저당권설정등기 이전의 보증금에 대해서는 우선변제가 인정되고, 증액된 부분에 대해서는 저당권설정등기 이후에 발생한 법률행위이기 때문에 증액부분에 대해서는 우선변제가 인정되지 않음을 명시하였다.
따라서, 임차보증금을 증액할 경우 새로운 계약서를 작성하여 새롭게 확정일자를 받을 필요가 있고, 증액 합의 이전에 다른 근저당권자 등 이해관계가 있는 제3자가 발생한 경우, 그 증액 부분에 대해서는 우선변제를 받을 수 없기 때문에 주의를 요한다.
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