사해행위취소 사례 #주택의 매매
법과 생활
채무자 A는 은행으로부터 대출채무를 변제하지 못 하고 있고, 지인들로부터 빌린 돈도 갚지 못 하고 있는 상황이었다. A는 1인기업이나 다름 없는 법인을 운영하고 있었는데, 대부분 대출금을 운영자금으로 사용하였고, 은행대출은 보증기관의 보증을 받아 이루어졌다.
원리금을 갚지 못 하자 보증기관에서는 보증사고 발생으로 보증금을 은행에 지급하고 채무자 A에게 구상금을 청구했다. 그런데, 채무자 A가 변제를 하지 않는 동안 자기 이름으로 되어 있는 아파트를 매매했다. 물론, 그 아파트에도 주택담보대출이 설정되어 있어 실제 가치는 1억 5,000여만원 정도였다.
채무자의 자산이 전체적으로 감소하는지 여부
특정한 행위가 사해행위가 되는지 여부는 채무자 A를 기준으로 해서 전체적으로 채무자의 자산이 감소하는지 여부를 살펴보면 법률전문가가 아니어도 판단할 수 있다. 반드시 전문변호사에게 의뢰할 필요는 없다.
채무자 A가 자신이 보유한 유일한 아파트를 매매한 경우 전체적인 재산이 감소하는지 여부는 매매대금과 담보대출금의 공제 등 여러 요소를 살펴보아야 한다.
사해행위의 구도
사해행위는 채권자가 제3자(수익자, 전득자) 주택을 매수한 사람을 상대로 하는 소송이라 항상 위 구조를 염두해 두어야 한다.
사해행위는 채권자가 제3자(수익자, 전득자) 주택을 매수한 사람을 상대로 하는 소송이라 항상 위 구조를 염두해 두어야 한다.
채권자가 원고, 수익자(주택을 채무자 A로부터 매수한 사람 또는 그 주택을 다시 한번 매수한 사람(전득자)를 피고로 삼아 해당 재산의 원상회복 또는 그 가액을 내 놓으라는 소송이기 때문에 위 구조를 이해해야 한다.
주택을 제3자에게 매매한 경우
정상적인 부동산 거래(적정한 시세, 담보대출의 인수 또는 변제)라면 제3자인 수익자, 전득자에게 채무자 A가 사해행위를 하였다는 점에 대해 사정을 모를 가능성이 높다. 아파트를 매수하려는 사람이 매도인 채무자 A가 채무초과 상태인지, 강제집행 면하려고 급매로 부동산을 매도하려는 것인지에 대해 구체적으로 알기란 어렵기 때문이다.
하지만, 제3자라고 하더라도 채무자 A의 채무, 자산상태 등에 대해 잘 알고 있고, 해당 아파트를 자신에게 매도하려는 의도가 무엇인지에 대해 알고 아파트를 매수하는 경우도 있다.
전혀 생판 모르는 제3자에게 주택을 매도한 경우에는 그 제3자를 상대로 하여 사해행위취소 청구를 하더라도 채권자인 원고가 승소하기는 어려워진다. 다만, 그 제3자가 채무자A와 통모한 점이 입증된다면 사정은 달라진다.
주택을 특수관계인에게 매매한 경우
채무자 A가 가족(특수관계인)에게 아파트를 매도한 경우에는 제3자인 수익자, 전득자가 사해행위에 대한 인식을 하고 아파트를 매수하였다는 점에 대해 입증이 상대적으로 쉽다. 가족이 채무자 A가 가진 아파트를 팔려는 의도, 재산상태 등을 전혀 몰랐을 수도 있겠지만, 가족 즉 특수관계인의 경우에는 제3자와 다른 위치에 있기 때문에 채무자 A의 사해행위에 대해 인식가능성이 높다.
유일한 부동산의 처분
채무자 A가 유일한 자산인 부동산을 매각해 소비하기 쉬운 금전으로 바꾼 경우에는 채무자 A는 물론 그 수익자, 전득자의 사해행위에 대한 인식까지 추정해 버린다.
따라서, 수익자, 전득자는 자신이 사해행위에 대해 전혀 몰랐다는 점에 대해 오히려 입증을 해야 한다. 이 경우에는 채권자 승소가능성이 높아진다.
참고 포스팅!
https://blog.naver.com/ysp0722/221578481366
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