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by 윤소평변호사 Dec 07. 2023

임대차종료 후 부당이득? 기존 월차임? 시세 차임?

주택임대차 상가임대차

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https://www.youtube.com/watch?v=54A0XA3eYM8

사실관계

A는 2020.경 B에게 보증금 5,000만원, 월 차임 400만원, 임대차 기간 1년으로 정하여 상가를 임대하였다. 그런데, A는 임대차 종료 6개월 내지 1개월 사이에 B에 대해 임대차 갱신거절의 의사표시를 하였고, 임대차기간이 종료하면 원상회복 및 상가인도를 요구하였다.

B는 A에 대해 갱신요구를 하였으나 무산되고 상가를 인도해 주었고, A에 대해 보증금반환청구 소송을 제기하였다.

제1심, 제2심의 판단

제1심, 제2심은 B가 임대차기간 만료일부터 상가인도일까지 사용, 수익한 부당이득을 반환해야 한다고 판단하고, 해당 기간 약정 차임과 시세에 따른 차임에 현저한 차이가 있어 B가 A에게 반환해야 할 부당이득금은 약정차임이 아닌, 시세에 따라 상승한 차임을 지급해야 한다고 판시하였다.

대법원의 판단(2023다257600)

1 상가건물 임대차 보호법 제9조 제2항에 의해 임대차 기간만료, 합의에 의한 임대차 종료의 경우 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차가 존속하는 것으로 의제되는 점,

2 이는 임대차 기간 만료 후 상가 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 임차보증금채권을 실질적으로 보장하기 위한 것인 점,

3 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가의 임차인이 임대차 종료 이후 보증금을 반환받기 전 상가를 점유(실질적 사용, 수익사실이 없었다면)하였다고 하더라도 임차인에게 차임상당의 부당이득이 성립한다고 볼 수 없는 점,

4 상가 임대차가 기간만료, 당사자간의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차 목적물을 계속 점유하면서 사용, 수익한 경우, 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 약정 차임을 지급할 의무가 있을 뿐, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무가 있는 것은 아니라는

이유로 원심(제2심)을 파기하고 환송하였다.

윤소평변호사의 KICK!

주택, 상가 등에 관한 임대차의 경우, 임차보증금의 반환 VS 부동산의 인도는 동시이행관계에 있고, 임대차 기간만료, 또는 해지, 합의 등으로 임대차가 종료된 경우, 임대인은 임차보증금의 지급의무를, 임차인은 원상회복 및 부동산의 인도의무를 부담하게 된다.

다만, 임대차 관계가 해소된 이후에도 임차인이 본래 임대차 목적, 용도대로 부동산인도시까지 사용, 수익하였다면 부당이득반환의무가 발생하게 되는데, 그것이 본래 약정차임이냐, 아니면 인근 부동산 차임상승에 따른 시세에 따른 부당이득금인지 여부가 위 사건에서의 쟁점이다.

대법원은 임대차 해소 이후 주택, 상가인도시까지의 부당이득은 기존 월 차임으로 보아야 한다고 판시함으로써 제1심, 제2심의 판단을 파기하였다.