상가 관리단 관리비 동종영업금지 등

법과 생활

1 정의 

: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의해 상가와 같은 1동의 건물 내에 여러 호실(구분점포)이 있는 경우 의사결정구조, 전유부분과 공유구분의 구분, 구분소유자의 권리와 의무, 구분소유자로부터 전세, 임대차 등으로 사용수익하는 경우에 대해 규율되고 있다. 

2 집합건물의 경우 대표적인 분쟁사항

가. 입주자대표회의 내지 관리단의 결성여부

자체적으로 상가 등 구분점포의 구분소유자들이 상가의 운영과 관련한 문제를 협의하고 결정할 수 있는 관리단을 결성할 수도 있고 이와 달리 집합건물법 제23조 제1항의 경우 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 조항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다(대법원 94다27199 판결 등 참조).

나. 관리규약의 제정 및 개정

집합건물법 제29조 제1항에 의하면 구분소유자들의 규약은 관리단집회에서 구분소유자의 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상의 찬성을 얻어 설정, 변경, 폐지할 수 있는 것으로 규정되어 있다. 이를 준수한 관리규약은 구분소유자 및 구분점포의 사용수익자들에게 효력이 미친다. 

다. 관리단 임원 등의 선출

집합건물법과 관리규약에 의해 의사정족수 및 의결정족수를 충족시켜 관리단의 회장 등 임원을 선출할 수 있고 이는 관리규약상에서 정한 권한을 행사하고 의무를 부담하게 된다. 

라. 관리비 산정의 문제

관리비는 공유부분과 전유부분에 따라 구분되어 산출하고 부과하게 된다. 관리비는 산정 기준면적을 특정하고 전기, 수도, 청소 등 제세 공과금, 관리비용 등을 구분소유자 내지 구분점포의 임차인 등에게 부과하게 된다. 관리비 산정 기준면적이 적정하게 특정되어야 하고 전유부분은 각 구분점포의 목적과 용도에 따라 달라지나 공유부분에 관한 관리비는 분쟁의 여지가 없는 합리적인 방식으로 산정되어 부과되어야 한다. 

실무에서는 구분점포가 공실인 경우 전유부분에 대한 관리비의 부과는 없겠지만 공유부분에 관한 관리비는 구분점포가 공실이라고 하더라도 구분소유자가 부담해야 하는 것이 원칙이다. 

또한, 구분점포가 지하에 위치하는지 여부, 지상에 위치하는지 여부 등에 따라서도 관리비 부과방식을 동일하게 또는 달리 할 수도 있는데 부과방식이 합리적인지 여부도 실무상 문제가 된다. 

마. 동종영업 내지 경쟁영업 구분점포의 문제

관리규약상 동종영업의 금지를 규정하고 있는 경우도 있으나, 그러한 금지규정이 없는 경우 동일한 집합건물에 동종영업 내지 경쟁영업을 영위하는 구분점포를 인정하는 경우, 집합건물(특히, 상가)의 구분소유자나 사용수익자(임차인)의 경제적 득실에 영향을 미치기 때문에 실무상 이 부분과 관련한 분쟁도 다수 발생하고 있다. 따라서, 구분소유자 내지 사용수익자(임차인)는 관리규약상 동종영업 등의 금지에 관한 규정 여부를 살펴 계약을 체결하는 것이 바람직하다. 

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