임대차 갱신 후 임차인 갱신된 임대차 해지통고
법과 생활
사실관계
1 A가 아파트를 B로부터 2019. 3. 10.경부터 2021. 3. 9.경까지 임대차체결
2 A가 B에게 갱신요구통지 2021. 1. 5. 도달
3 A가 2021. 1. 28. B에게 갱신된 임대차 해지통지, 2021. 1. 29. 해지통지 도달
4 A는 2021. 1. 29. B에게 해지통지가 도달된 후 2021. 4. 30.경 임대료 지급하고 아파트에서 퇴거
5 B는 이 사건 임대차 갱신의 효력이 2021. 3. 10.경으로부터 3개월 경과한 2021. 6. 9. 해지되었으므로 A가 지급해야 할 월 차임을 공제한 임차보증금 및 장기수선충당금을 A에게 지급
6. A가 B를 상대로 임차보증금 전액의 지급을 청구하는 소송을 제기
대법원(2023다258672)
1 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항은 '임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다'라고 하여 임차인의 임대차갱신청구요구권을 규정하고 있는 점,
2 이와 같이 갱신된 임대차의 경우 제6조 제4항은 '임대차 해지에 관한 제6조의 2를 준용한다'라고 규정하고 있는 점
3 주택임대차보호법 제6조의 2 제1항은 '제6조 제1항에 따라 임대차가 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다'라고 규정하고 있는 점,
4 제2항은 '제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'라고 규정하고 있는 점,
임차인이 임대인을 상대로 임대차 갱신요구를 한 뒤 갱신된 계약기간이 시작되기 전에 임대인에게 다시 계약 해지를 통지한 경우, 그 해지의 효력발생시점은 해지통지가 임대인에게 도달한 후 3개월이 경과한 시점이라고 판시하였다.
갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 해지의 의사표시가 임대인에게 도달했다고 하더라도 갱신된 임대차 기간이 개시되기 전에 해지의 의사표시가 임대인에게 도달했다고 하더라도 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 때로부터 3개월이 경과하여야만 해지의 효력이 발생하는 것은 아니라고 판시하였다.
쟁점정리
위 대법원 판례의 쟁점을 정리하면,
1 임대차갱신요구청구의 효력은 정당한 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구의 의사표시가 도달한 때에 갱신의 효력이 발생하는 점
2 이와 같이 갱신된 임대차의 경우에도 임차인은 제6조의 2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지 통지 후 임대인에게 도달된 때로부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생하는 점
3 위 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였다고 하더라도 그 도달된 때로부터 3개월의 경과여부를 검토해야 하는 점
4 A가 갱신요구청구를 한 후 갱신된 임대차계약 해지의 의사표시가 2021. 1. 29. B에게 도달하여 그로부터 3개월이 경과한 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하는 점
5 원심이 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임을 공제하고 남은 임차보증금 및 장기수선충당금을 A에게 반환하도록 판결하였어야 하는 점
정도로 정리할 수 있다.
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