계약서 검토 #1 권리와 의무
윤소평변호사
계약서를 작성하거나 검토할 경우에는 각 당사자의 권리내용, 의무사항을 점검하는 것이 필수적입니다.
부동산 매매를 예로 설명해 보자면,
매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 20 년 월 일로 한다.
# 매도인의 의무
부동산에 관한 소유권을 이전해 줄 의무를 부담합니다. 부동산의 소유권이전은 등기절차를 이행하는 것인데, 매매대금의 수령과 동시에 이전등기절차이행의무를 이행하여야 합니다. 이를 동시이행관계에 있다고 하는데, 당사자간에 약정으로 중도금 중 일부와 잔금 vs 등기이전을 동시에 할 수도 있고, 각 당사자의 의무 중 일부를 먼저 이행하는 것으로 정할 수도 있겠습니다.
또한, 매도인의 의무는 부동산을 인도해 줄 의무를 부담합니다. 이를 점유를 이전해 준다고 말하는데, 매도인이 사용하던 부동산을 매수인에게 넘겨 주는 것을 의미합니다.
# 매수인의 의무
부동산에 관한 매매대금을 지급할 의무를 부담합니다. 특히, 금전지급의 경우에는 그 지급기일을 정하는 것이 보통이고, 그 기일까지 대금을 지급하면 됩니다. 그런데, 매수인의 대금지급의무 또한 등기이전을 받는 것, 부동산의 인도를 받는 것과 동시에 이루어집니다.
매도인은 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 조세공과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다.
부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 하되, 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다.
# 매도인의 의무
매도인은 부동산의 소유권과 점유를 이전해 줄 때, 법률상, 사실상 깨끗한 상태로 만든 후 이를 매수인에게 이전해 주어야 할 의무를 부담합니다. 가령, 부동산에 전세권이 설정되어 있을 경우에는 전세권을 말소시킨 후 부동산의 소유권과 점유를 이전해 주어야 하는 것입니다.
통상 전세권이나 임차권 등을 유지한 상태에서 매매대금 중 전세대금 등을 매매대금에서 공제한 나머지 잔액을 매수인이 매도인에게 지급하는 것으로 매매계약을 체결하는 경우가 많은데, 이는 당사자 약정으로 자유롭게 정할 수 있기 때문일 뿐이고, 원칙은 부동산에 설정된 여러 권리나 하자등을 제거한 다음 매수인에게 부동산의 소유권, 점유를 이전해 주는 것이 매도인의 의무입니다.
# 각종 제세
소유권이전이 이루어진 날을 전후하여 매도인, 매수인의 납세의무를 구별하고, 각 당사자의 의무사항이 정해지게 됩니다.
# 계약서 작성시나 검토시 각 당사자의 권리와 의무사항은 반드시 확인해야 한다
위 사례는 부동산 매매를 예로 든 것으로 비교적 간단한 계약의 형태에 해당합니다. 그러나, 계약의 유형은 다양하고, 각 계약의 특성과 내용에 따라 각 당사자의 권리와 의무사항도 다양합니다.
권리와 의무사항에 대해서는 가급적 일의적(하나의 의미)으로 해석될 수 있는 문장으로 적어야 한다
먼저, 권리사항과 의무사항을 제대로 살펴야 합니다. 권리와 의무내용이 가급적 명확하게 확정될 수 있도록 계약조항과 문구를 정해야 하고, 문장이 여러 의미로 해석되도록 정하면 후일 분쟁의 소지를 낳게 됩니다.
권리와 의무는 계약에 있어서 동전의 양면과 같은데, 권리조항은 상대방에게 요구할 수 있는 사항으로 후일 상대방이 권리행사에 대해 이행을 하지 않을 경우에는 계약해제, 해지, 손해배상 등 책임을 물을 수 있는 근거가 됩니다. 반대로 의무사항은 상대방이 요구할 수 있는 사항으로 후일 이를 이행하지 않을 경우에는 계약해제, 해지를 당할 수 있고, 손해배상 등의 책임을 부담하게 됩니다.
쌍방 권리와 의무가 모순되는 내용은 없는지 확인해야 한다
약정사항을 구체적으로 정한다는 목적 하에 여러 가지 권리와 의무사항을 기재하다 보면, 일방의 권리와 의무사항간, 쌍방의 권리와 의무사항간에 모순되는 사항을 의식없이 기술해 놓을 수가 있는데, 나중에 책임소재를 따질 때 문제가 생길 수 있습니다.
계약서가 가급적 구체적이면 좋겠으나, 구체화시킨다는 명목 하에 너무 많은 사항을 기재하면, 계약의 탄력성이 떨어지고, 모순되는 사항간의 충돌이 발생할 수도 있습니다.
# 계약체결의 요령
계약을 유리하게 체결하고자 하는 것은 계약에 임하는 모든 사람들의 목적이자 목표일 것입니다. 누가 헤게모니를 쥐고 있느냐에 따라 권리가 약해지고 의무가 많아질 수 있는 문제입니다. 하지만, 계약체결에 임할 때에는 권리는 최대화, 의무는 최소화하는 것이 하나의 요령일 것입니다. 이는 설득과 타협의 문제영역이기는 하겠지만, 의뢰인이 변호사에게 계약서 작성과 검토를 요청하면, 권리를 최대화하고, 의무를 최소화하는 방향으로 계약서를 검토해 주고 있습니다.
'특약사항'으로 권리와 의무사항을 정할 때, 주의할 점은 본문에 있는 권리와 의무사항을 아무 의미없이 만들어 버리는 특약사항을 정하지 않도록 유념해야 한다
특약사항은 말 그대로 특별한 약정사항을 의미하는 것으로 당사자간에 무엇보다 중요하게 삼은 계약내용을 의미합니다. 가장 우선적인 관심과 목표를 정하는 것인데, 특약으로 정하면 더 큰 구속력과 효력이 발생하기 때문에 당사자들은 계약서 작성시 특약사항을 빈번하게 정하고 있는 것으로 보입니다.
물론, 계약의 중요한 사항을 특약사항으로 따로 뽑아 정해두면 명확성을 높일 수 있기는 한데, 특약사항으로 정한 것이 기본 권리와 의무조항에서 정한 내용을 의미없게 만들어 버리는 경우가 종종 있는데, 기본 사항에 정한 사항을 무시해도 좋은 것인지, 아니면 보충적 의미사항을 명확히 하기 위한 것인지 그 목적과 동기를 분명히 해야 합니다.
심각한 경우에는 특약사항이 별도의 계약처럼 해석되는 경우가 있어서 본래 당사자가 체결한 계약의 전반적인 내용에 법적 효력을 부여하지 말자는 합의로까지 해석되는 경우도 종종 있습니다.
계약서 분량이 많으면 법률전문가에게 의뢰하는 것이 바람직하다
시중에 돌고 있는 계약서 등은 기본 3~4 페이지를 초과하지 않기 때문에 합리적인 사고에 입각해서 법률전문가가 아니더라도 충분히 계약을 해석할 수 있습니다.
그러나, 수십 페이지에 달하는 계약서나 당사자가 다각적인 경우(다수 당사자의 내용을 하나의 계약서에 녹여 작성하는 경우 등)에는 계약의 체계를 파악해야 하고, 각 당사자간에 규율하는 법률내용이 다를 수도 있기 때문에 단순히 권리와 의무조항만을 살펴보는 것으로 부족한 경우가 있습니다. 이럴 경우에는 독이 되는 조항을 발견하지 못 할 염려가 있기 때문에 전문가에게 의뢰하는 것이 후일 더 큰 비용손실을 방지할 수 있는 지혜라 하겠습니다.
